白馬 vs 馬跡：滑雪度假村投資比較 (2026)

重點摘要:白馬的品牌知名度與流動性較強，但成本高出30–40%;馬跡是新興的替代選擇,入手價較低、競爭較少,但退場風險較高。

常有人問我關於馬跡 (Madarao) 的問題,多半是已經做過白馬不動產功課、看過價格後,開始上網搜尋「日本 較便宜 滑雪度假村 投資」的人。這是很合理的問題。馬跡位於白馬北方約一個多小時車程,雪況相當出色,而一棟整修過的小木屋,價格大概只相當於八方 (Happo) 一個停車位的行情。

不過,便宜不代表比較划算。「新興」可能是「即將起飛」,也可能是「永遠被忽略」,而多數買家要到太遲才會發現是哪一種。

這篇白馬與馬跡的比較,整理了我比較這兩個市場後的心得:入手成本、租金表現、國際吸引力、轉售流動性,以及匯出訂金之前必須了解的取捨。

市場概況:兩種截然不同的樣貌

白馬是日本除了二世古之外,國際知名度最高的滑雪勝地。這個山谷舉辦過1998年冬季奧運,擁有十個相連的雪場,每季都吸引來自澳洲、新加坡、香港、歐洲與北美的旅客。在八方纜車上,聽到英語、國語和粵語的機會不亞於日語。

相較之下,馬跡只有一座中型雪場 (Madarao Kogen),與鄰近的 Tangram 共用雪票。它以林間滑雪和穩定的降雪在粉雪愛好者之間口碑很好,卻始終沒有打進國際主流。客人多半是日本家庭、東京來的週末旅客,以及一小群因為「它不是白馬」而喜歡它的常客。

重點在於,從投資角度來看,客群的差異決定了一切。租金收入、住宿率、想退場時能否順利脫手,全都取決於誰會入住你的房子,以及你要賣的時候是否真的有轉售市場。

入手成本:馬跡在帳面上勝出

先從大家最在意的數字開始:實際要花多少錢才能進場?

馬跡的優勢很明顯:想買到可直接營運的短期出租物件,價格大約只有白馬和田野 (Wadano) 或回音樂園 (Echoland) 一帶的一半。如果資金是你最大的限制,馬跡表面上確實很有吸引力。

但我得先踩個煞車——購買價格只是其中一項因素。真正重要的是,這筆資金能換到多少收益潛力、增值空間,以及退場的能力。

租金報酬率與住宿率:差距其實縮小了

這裡開始變得有趣。購買價格低不代表報酬率自動較高,也可能意味著每晚房價較低、住宿率較疲弱。我來拆解兩地的實際表現。

白馬:房價較高、雪季較長

白馬的國際客群讓你能收取較高的每晚房價,尤其是在 Airbnb 與 Booking.com 上以英文優化刊登內容的話。位置良好的3臥室小木屋,在和田野的旺季(12月下旬至2月上旬、農曆新年)每晚可達 ¥40,000–80,000。即使是平季(12月初、2月下旬、3月)也有 ¥25,000–45,000。

經營得宜的白馬短期出租物件,在四個月的冬季期間住宿率通常為50–70%,視位置與行銷投入程度而定。淡季(夏季、秋季)則明顯疲弱,除非靠近登山步道入口,或積極定位為全年度的據點。

馬跡:房價較低、以國內客為主

馬跡的每晚房價約為白馬同級物件的60–75%。同樣的3臥室物件,旺季大約 ¥25,000–50,000,平季 ¥15,000–30,000。客群幾乎全是日本國內旅客,代表你要在日本平台(樂天、Jalan、日本版 Airbnb)上競爭,而那裡的期待與定價慣例完全不同。

這裡的住宿率起伏較大。日本旅客傾向短住(1–2晚,白馬的國際客人通常訂3–7晚),而且馬跡雪季本來就稍短——初雪與融雪期的雪況較不穩定,纜車數量也較少,客流無法平均分散。

就我追蹤的結果,經營良好的馬跡短期出租物件,毛租金收入大約是同級白馬物件的60–75%,但你只花了50–60%的購買價格。所以帳面上,報酬率的差距並不像價差那麼大——不過報酬率終究只是拼圖的一小塊。

資本增值與流動性:白馬的結構性優勢

這裡「新興」開始顯得像是「原地踏步」。至少從2015年起,馬跡就一直被宣傳為「白馬的後起替代選擇」,十多年後的今天,它仍然只是個「後起之秀」。

反觀白馬,自2018年前後起出現了實質的資本增值,原因如下:

• 國際需求持續不墜(澳洲、新加坡、香港的買家不斷湧入)
• 基礎建設改善(長野往返的巴士更便利、英文標示增加、附近有國際學校)
• 有積極向外國買家行銷的不動產仲介,維持轉售市場的流動性

馬跡在少數區塊出現溫和上漲,但整體並沒有明確的上升趨勢。國際買家幾乎不存在,你要賣的時候,面對的是日本國內投資人,或少數特別喜歡馬跡氛圍的外國人,市場明顯薄得多。

流動性在這裡非常關鍵。我看過定價合理的白馬物件在2–6個月內成交。馬跡的物件呢?可能掛上一年甚至更久,賣家往往還得接受比開價低10–20%的出價,才能真正成交。

融資與稅務:限制相同,估價不同

非居民外國買家在兩地都會遇到類似的融資障礙:

• 頭期款:投資或第二住宅通常需要30–50%以上。不少銀行對度假物件根本不貸款給非居民。
• 估價風險:銀行以保守的可比案例估價。馬跡的交易紀錄較少,估價往往偏低,即使獲准貸款,也得多拿出現金。
• 所得稅:無論位置在哪,租金收入在日本都需課稅。短期出租收入一般列為雜項所得;你需要提交日本的報稅申報(或由物業管理業者代為處理扣繳與匯款)。
• 退場稅負:出售的資本利得在日本課稅,稅率取決於持有期間(短期或長期)以及你是否為居民。

如果你是永久居民或擁有穩定日本收入的日本公民,可以取得好得多的融資條件(頭期款10–20%,有時更低)。但說實話,這類買家通常已經熟悉當地市場,大概不需要這篇比較。

風險與注意事項:可能出什麼問題

沒有任何投資是零風險的。以下是我評估兩地時真正擔心的事。

白馬的風險

• 價格天花板:白馬已經大幅增值。如果你在高點買進,上漲空間可能有限,也要承擔任何修正的風險。
• 供給過剩:新的短期出租單位已經湧入部分社區(和田野、回音樂園)。如果需求不
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