白馬的房子沒在用時可以出租嗎?實用出租指南

重點摘要:白馬的房子沒在使用時是可以出租的,但你需要取得民泊(特区民泊)登記,或旅館/旅宿業許可;實際淨報酬則會因管理方式與物件類型而有很大差異。

曾有一位來自新加坡的 Airbnb 房客很客氣地問我,為什麼白馬的刊登照片全都是冬天拍的。這讓我意識到,自己腦中也一直把租金收入當成只有冬季的生意。事實上,情況比想像中更複雜、更看季節,而且需要的文件比我當初在東京開始接待房客時多得多。

那麼,你不在白馬時,真的可以把房子租出去嗎?當然可以。但你選擇的路徑——民泊登記、完整旅館執照,還是委託管理公司——會影響從法律義務到實際淨報酬的一切。以下是我希望在起步前有人遞給我的實務分析。

法規要求:民泊登記 vs. 旅館執照

先從最容易讓新手踩雷的部分談起:日本的短期出租法規不是可有可無的建議。

自 2018 年《住宅宿泊事業法》(民泊法,住宅宿泊事業法)施行以來,出租白馬的房子主要有兩條合法途徑:

民泊(特区民泊)登記

對多數度假屋屋主而言,這是比較簡單的方式。你需要向地方主管機關將房子登記為「住宅宿泊事業」——以白馬來說,是透過長野縣的窗口辦理。流程包括:

• 提交平面圖、所有權證明或房東同意書,以及消防安全設備相關文件
• 安裝必要的安全設備(煙霧偵測器、滅火器、緊急照明)
• 在所有刊登平台上標示登記編號
• 每年向主管機關提交營運報告

但有個限制:每年營運天數上限為 180 天。有些地方政府會另加限制——特定區域可能只允許週末或特定季節營業——不過截至目前,白馬村並未在全國性的 180 天規定之外增加更嚴格的限制。

登記費用相當低(通常幾千日圓),如果你的日文夠好,可以自己處理文件。若不行,委託行政書士 (gyoseishoshi) 大約需要 ¥50,000–¥100,000。

旅館/旅宿業許可

想全年營業、不受 180 天限制,或打算做更商業化的經營?那就需要完整的旅館業許可(旅館業法)。這裡的門檻高得多:

• 需設置櫃檯(或經核准的遠端入住系統)
• 每位房客的最低樓地板面積要求
• 更嚴格的消防安全與建築法規遵循
• 保健所檢查
• 營業登記,以及可能不同的土地使用分區 (zoning) 要求

多數個人度假屋屋主不會走這條路——說實話,對副業性質的出租來說,設立過程麻煩得不太划算。比較常見的情況是:有人專門購買作為投資型物件,或是與持有執照的管理公司合作,由對方代為經營。

管理方式:自己來、混合式,還是全方位委託?

合法問題處理好之後,下一個決定是:你到底想親自管理到什麼程度?我自己的東京 Airbnb 是自己管,包括訂單、訊息、清潔安排與補充備品。這行得通,是因為我離現場只要十五分鐘。但白馬就不同了——除非你全年住在那裡,否則多少需要有人協助。

自行管理

實際上,只有符合以下其中一項條件,自行管理才行得通:

• 你全年住在山谷內或附近
• 你有值得信賴的當地朋友或管理員,能處理突發狀況
• 你能自在應付日文的房客詢問(或者你願意拿自己的評價賭自動翻譯)

即使以上都成立,清潔與備品布巾服務仍然要外包。依房子大小,每次退房換客大約要 ¥8,000–¥15,000。

混合式管理

這是許多屋主的做法,我自己有些物件也是如此。刊登與定價由你自己掌控——日曆與房價都握在手中——但付費請當地業者負責清潔、交接鑰匙,以及難免會發生的凌晨 3 點熱水器故障。

混合式的費用通常約為總營收的 15–20%,有時另加每筆訂單的固定費用。如果你喜歡親自經營接待這一塊,但知道出問題時自己無法到場,這是不錯的折衷方案。

全方位服務管理

這是不住在山谷的屋主最常選擇的模式。由白馬當地的管理公司幾乎把所有事情接手過去:

• 建立刊登頁面與專業攝影
• 動態定價與日曆管理
• 以日文與英文與房客溝通
• 入住/退房的流程安排
• 房客之間的清潔與備品補充
• 維護與修繕
• 代付水電費與廠商帳單
• 每月或每季的屋主報告

全方位服務的費用為總營收的 25–35%。有些公司採階梯式定價——小額訂單抽成較高,達到一定量後再降低;也有公司改收月費或每筆訂單的費用。

就我在山谷中的觀察,如果想要完全不用操心,白馬的行情大約是 30%。確實肉痛——但把自己管理所耗費的時間成本,或是當地沒人處理房客問題的潛在災難算進去,就沒那麼難以接受了。

平台選擇:該在哪裡刊登?

你可以只在單一平台刊登,但大概會錯失一些收入。多數成功的白馬房東會同時使用多個平台,以觸及不同類型的旅客。以下是目前的概況:

Airbnb

對國際休閒旅客來說,它仍是霸主。如果你理想中的房客是第一次來日本滑雪的澳洲家庭,Airbnb 會是他們最先找的地方。訊息工具、評價系統與付款處理都相當穩定。另一方面,Airbnb 會抽成(房東約 3%,房客 14% 以上),而且演算法偏好超讚房東 (Superhost) 與即時預訂的房源。

我從 2018 年起就是超讚房東,曝光度的差異確實明顯——頂級身分能讓你的房源出現在更多人面前。

Booking.com

Booking.com 往往吸引更多歐洲旅客,客群比 Airbnb 略為年長,對價格也沒那麼敏感。它的佣金結構也不同——通常向房東收取 15–18%(不與房客分攤)。取消政策也較有彈性,部分屋主很喜歡這點。

日本國內平台(樂天 STAY、Jalan 等)

別忽略日本國內平台,尤其是你能處理日文詢問的話。樂天 STAY、Jalan 與 Ikyu 能吸引日本的家庭與團體,他們常訂較長的住宿,或是國際旅客完全不會考慮的淡季日期。這些平台的季節模式也不同——當你的 Airbnb 日曆一片空白時,日本旅客可能正好訂了夏季健行或秋季楓葉的週末行程。

直接訂房

有些屋主會架設簡單的網站,鼓勵回頭客直接訂房,以避開平台佣金。不過老實說,除非你已有穩定回訪的常客,否則直接訂房只會占總訂單的一小部分,除非你真的投入行銷。

預期報酬:什麼才算實際?

先跟你說清楚:如果有人對「白馬出租物件」丟出一個單一的總報酬率百分比,那種簡化基本上毫無參考價值。

你的實際報酬取決於許多因素:

• 物件類型:靠近八方 (Happo) 的滑雪場直達木屋 (ski-in/ski-out chalet),夜間房價較高、訂房也比村中心的公寓或回音樂園 (Echoland) 的無電梯公寓更穩定。
• 季節性:你一年大部分的收入來自約 12–16 週(12 月下旬到 3 月初)。夏季與過渡季節少得多,不過隨著白馬以健行與單車作為行銷主軸,這種情況正慢慢改變。
• 管理模式:30% 的管理費,加上 15% 的平台佣金,再加上清潔與水電,會大幅吃掉總營收。
• 自用:你為自己滑雪保留的每一週,都是沒賺到的營收。冬季自用四週?你就等於放掉了一大塊潛在年收入——大約 20–30%。

根據我對山谷中其他屋主的觀察與聽聞,以下是一個粗略的概況(而且有一大堆但書):

• 高檔木屋、滑雪場直達、全方位管理、屋主極少自用:較大的物件年總營收可能達到 ¥6–10 百萬以上。扣除所有費用後(我是說所有費用),若以市價買入,淨報酬率通常只有個位數偏低的百分比。
• 中檔公寓、回音樂園或和田野 (Wadano)、混合式管理、屋主適度自用:總營收 ¥2–4 百萬;計入管理費、平台佣金、水電、維修準備金、固定資產稅,以及你自己入住的週數後,淨報酬率同樣不高。
• 村中心公寓、以夏季/過渡季節訂房為主:總營收低於 ¥2 百萬;視你的購入價格與融資方式而定,甚至可能無法涵蓋所有持有成本。

這些只是大概的數字,並非金科玉律。你的情況會完全不同。