白馬商業不動產投資機會:餐廳、民宿與零售空間(2026)

重點摘要:白馬的商業不動產投資機會主要集中在餐廳、小型民宿與季節性零售,但營業期間短、整修成本高,使報酬率受到壓縮。

我在白馬度過了不少個冬天,很清楚當你坐在八方 (Happo) 的中段站,看著新雪一層層堆起來時,擁有一間滑雪場旁的拉麵店,或一間只有十間房的小民宿,這個夢想會顯得格外真實。如今山谷裡擠滿國際旅客,來自澳洲、新加坡和香港的遊客比以往任何時候都多。你可能會想,這不就等於商業不動產的金礦嗎?其實不然,至少不會自動如此。

這裡確實有商業不動產的投資機會,特別適合願意親自經營,或了解這種壓縮式季節行程的買家。但從「買下民宿」到「獲利出場」之間,處處是意想不到的狀況,我在研究這個領域時,就有幾次是付出了代價才學到的。

白馬的「商業不動產」指的是什麼?

白馬不是東京。這裡沒有辦公大樓,也沒有購物中心的主力店面。我們在這個山谷談到商業不動產時,實際上指的是:

• 餐廳與咖啡館 — 尤其是靠近纜車站(八方、五龍 (Goryu)、栂池 (Tsugaike))或 148 號國道沿線的店家
• 小型旅館與民宿 — 通常有 5–20 間客房,多半附設用餐區
• 零售空間 — 滑雪/單板租借店、雪具精品店、便利商店
• 混合用途建築 — 一樓為店面或餐廳,樓上為住宅單位

絕大多數都是由業主自行經營的小型物件。這裡很少有具備穩定長期租戶、符合投資等級的商業資產。多數白馬的交易,不是要你自己經營,就是得找到一位意願很高的經營者來承租,而在這個市場裡,大多數業主都偏好自己經營。

價格區間:實際要付多少?

價格依地點、屋況,以及買的是可直接營業的完整事業還是只有空殼而差異很大。以下是我過去兩年從在售物件與成交案例中看到的情況:

這些是刊登價格。急售或遺產出售的物件,實際成交價往往低 10–20%,尤其是已經空置一兩個季節的物件。

營收與報酬率預期

這部分會讓人有點不舒服。白馬的商業旺季很短。一間經營良好的旅館或餐廳,營運行事曆大致如下:

• 12 月 – 4 月上旬:旺季,客房接近客滿或人流強勁
• 4 月下旬 – 6 月:休業或僅維持最低限度營運
• 7 月 – 9 月:夏季(健行、單車旅客),客流中等
• 10 月 – 11 月:休業或極低限度營運

即使是熱門店家,也有 70–80% 的年營收集中在這四個冬季月份。夏季帶來一些現金流,但單靠它很難支應固定成本,接著還得再等五個月,生意才會回升。

一間 8–10 間客房的小型旅館,如果有不錯的網路評價與回頭客,年度總營收大約落在 ¥15M–¥30M。扣掉薪資、水電、食材成本、訂房平台佣金(通常 15–18%)、保險與維修後,淨營業收入可能落在 ¥3M–¥8M,不過這會因為你願意親自做多少事而差異很大。

如果你以 ¥50M 買下這間旅館,總報酬率(未扣除貸款還本付息)大約在 6–16%,若多數日常營運都由你自己處理,淨報酬率可能有 6–10%。話說回來,我剛才想說的是,一旦聘請完整團隊,淨報酬率就會掉到個位數低點,甚至更糟。

餐廳的利潤更薄。白馬的食材成本很驚人,因為冬天所有東西都要沿著山路運上來,而且還得不斷對抗人手不足的問題。我看過很棒的拉麵店勉強打平,因為請不到足夠的季節性員工,或者付不起對方要的薪水。

外國買家的融資

對多數國際買家而言,白馬商業不動產的投資機會在這裡會撞上一道大牆。日本的銀行對商業物件放款極為保守,面對外國人更是格外謹慎。

實際情況大致如下:

• 永久居留者或有穩定薪資收入的日本公民:頭期款 20–30% 或許能取得融資,但銀行會視為事業貸款(而非住宅房貸),利率升至 2–4%,而住宅貸款則在 1% 以下。
• 持長期簽證、在日本有收入的非永久居留者:預期頭期款至少 30–40%,而且如果物件被歸類為「投資」而非自營,不少銀行會直接拒絕。
• 非居民或外國投資人:頭期款 40–50% 以上,而且多數地方銀行根本不會放款。你大概得全額現金購買,或在日本境外安排融資。

我再怎麼強調都不為過:在愛上某個物件之前,先確認融資。我看過買家花了好幾個月做盡職調查,最後才發現沒有銀行願意受理他們的申請。

隱藏成本與整修現實

每位仲介都會告訴你,這個物件「只需要稍微整理一下」。別信。白馬較老的商業建築,尤其是 1980 與 1990 年代的旅館,通常需要大規模整修:

• 消防法規升級:灑水系統、警報器、逃生標示、防火門。視規模預算 ¥2M–¥5M 以上。
• 廚房排煙與油脂截留設施合規:餐廳必備。若尚未達標,很容易就要 ¥1M–¥3M。
• 浴室與無障礙設施改建:較新的法規要求設置無障礙設施。每間浴室 ¥500K–¥2M 屬於常態。
• 隔熱與暖氣:老建築容易漏風。客人(尤其是國際旅客)期待冬天真正溫暖。要有實質改善需 ¥1M–¥4M。
• 化糞池與供水系統:白馬鄉間的物件常仰賴化糞池。修繕或整套更換可能要 ¥1M 以上。

我曾看過一間標價 ¥28M、看似撿到便宜的民宿。結構調查報告卻顯示,在能合法營業之前,還需要 ¥12M 的強制合規工程。我們當場就放棄了。

在做出任何承諾之前,務必取得專業的建築調查,以及另外一份廚房/消防法規合規檢查。

沒人會事先告訴你的風險

來談談可能出什麼問題,這份清單比多數仲介願意承認的還要長:

季節性與現金流

你會有四個很棒的月份,和八個艱難的月份。你能否靠四個月的營收,支應八個月的房貸、保險、固定資產稅與最低限度的維護費用?如果答案是「勉強」,那麼一個雪況不佳的年份,或是另一次疫情式的停業,就會讓你迅速陷入困境。

人力危機

白馬面臨嚴重的季節性勞動力短缺。廚師、清潔人員與櫃檯人員的薪資已大幅上漲,即使開出更高待遇,許多業者仍然補不滿職缺。如果你不打算親自經營(或帶家人一起做),就要把這點算進去:你大概得付遠高於最低工資的薪水,而且依然很難招到人。

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