白馬 2026 夏季旅遊熱潮:創紀錄的遊客人數,對不動產投資人意味著什麼

重點摘要:自 2019 年以來,白馬的夏季遊客人數大幅成長,動力來自健行、自行車與高山旅遊,帶動全年不間斷的租屋需求,也改變了不動產投資人的算法。

老實說,我剛開始研究白馬不動產時,幾乎沒想過夏天。和多數人一樣,我腦中浮現的是粉雪、溫泉,以及 12 月到 3 月間客滿的滑雪小屋。夏天對我來說,只是等待冬天回來的空檔。

後來才發現,這個想法已經越來越過時,也讓不少投資人措手不及。夏季旅遊正在改變在白馬持有出租物業的意義,如果您正在評估投資,忽略綠季等於把錢留在桌上。這裡談的是實實在在的住房率百分點與可量化的營收成長。

數據實際顯示了什麼

先從已知的事實談起。長野縣觀光機構指出,北阿爾卑斯地區的夏季遊客持續增加,白馬是其中重要的一環。雖然數據多半以縣或山谷為單位彙整(所以我無法給您白馬單獨的精確百分比),但趨勢十分明確:7、8、9 月來訪的人,比五年前多得多。

根據我在東京經營民宿的經驗,以及與白馬物業管理 (property management) 業者的交談,位置良好的木屋在 7、8 月的住房率,已從幾年前的約 30-40%,攀升到 2025 年的 60% 以上。當然,這並非一體適用,位於回音樂園 (Echoland) 深處、沒有自行車停放空間、又不好走到步道的木屋,仍然會空著(話說回來),但對位置合適的物業而言,這是實實在在、可以衡量的轉變。

那麼,是什麼推動了這波成長?有幾個關鍵因素:

• 國內旅遊回溫:日本家庭與年輕旅客重新發現山區,作為擁擠海灘度假村或出國旅行之外的選擇
• 步道基礎建設投資:更完善的指標、維護良好的路線與英文步道地圖,讓白馬對更廣泛的客群真正更友善
• 自行車文化:公路車與礫石車在日本蔚為風潮,白馬一帶有壯麗(卻也極度折磨人)的爬坡路段與山谷環線
• 活動行事曆:各類賽事、越野跑活動與每年的白馬山岳節,吸引願意提早訂房、消費也不手軟的專屬客群
• 躲避酷暑:8 月東京氣溫動輒 35°C 以上時,白馬 20-25°C 的最高溫簡直像另一個星球

遊客在白馬實際做些什麼

白馬的夏季住客長什麼樣子?其實不是單一類型,而是好幾種不同的客群,了解他們是誰,才能為您的物業做出正確定位。

高山健行者與縱走客

白馬山脈擁有日本最容易親近的 2,500 公尺以上山峰。八方尾根步道、唐松岳,以及多日行程的白馬岳縱走,吸引了資深縱走者,也吸引輕鬆的單日健行客。這類旅客通常:

• 預訂 2-4 晚,且多半在週間
• 比起村裡的夜生活,更重視離登山口(八方、栂池高原)近
• 需要裝備存放、烘乾空間,以及提早入住的選項
• 自己煮飯或買便利商店便當,較少外出用餐

公路車與礫石車騎士

從大町爬上白馬的坡道、村落之間的山谷道路,以及通往小谷的礫石路線,已成為日本自行車愛好者的朝聖路線。騎士通常:

• 停留較短(1-3 晚),常是多村落環遊行程的一部分
• 需要安全的自行車存放處,最好還有清洗區
• 很早出發(清晨 5-6 點出門是常態),回來時已筋疲力盡
• 對價格的敏感度低於家庭客,卻非常在意評價

躲避暑熱的家庭客

來自東京、名古屋與大阪的國內家庭,正把白馬當作傳統海灘度假行程之外更涼爽的選擇。這類住客通常:

• 預訂 3-5 晚,幾乎都落在週末或盂蘭盆節(Obon)週
• 想要方便的一日遊選擇:白馬獅子冒險樂園、奧運場館、栂池自然園
• 偏好附廚房與洗衣機的大型住宅
• 自行開車(不像冬季住客依賴接駁巴士)

賽事參加者(越野跑、自行車賽事)

像白馬國際越野跑,或各類 Gran Fondo 長距離騎乘活動,會帶來短暫而密集的訂房高峰。這些參加者:

• 提前很久預訂(3-6 個月前)
• 能接受高於一般夏季的價格
• 常獨自或小團體前來,每人平均創造的營收最高
• 體驗良好的話,會成為回頭客

地點:夏季需求真正在哪裡

先潑點冷水:並非白馬每個地區都能同等受惠於夏季成長。我查看了房源表現數據,也和當地物業管理業者聊過,差異相當明顯:

這對不動產投資人意味著什麼

夏季確實在成長,那對您的投資決策究竟代表什麼?

1. 全年住房率改變了投資報酬模型

十年前,白馬的出租物業基本上只有四個月的營收期(12 月到 3 月)。過渡季節一片死寂,夏天等於放棄,現金流規劃也只能照這個現實來安排。

現在,關鍵的轉變是:只要地點對、準備到位,您可以合理地設定這些目標:

• 12 月至 3 月:住房率 70-85%(房價高)
• 4 月、5 月、11 月:住房率 15-30%(房價低,多為長期租住或維修用途的預訂)
• 6 月:住房率 25-40%(初夏健行客、安靜的週末)
• 7 月至 8 月:住房率 50-70%(家庭、騎士、賽事訂房)
• 9 月至 10 月:住房率 40-55%(秋季楓葉、越野跑者、偏好涼爽天氣的健行客)

即使每晚房價較低,夏秋兩季的數字仍能帶來可觀營收。每年多訂出 60-80 晚、每晚 ¥25,000-35,000,可增加 ¥1.5M-2.8M 的總收入。對光冬季就有 ¥6M-8M 收入的物業來說,年營收可提升 20-35%。有時這就是平庸交易與穩健交易的差別,不過我絕不會只因為「夏季正在爆發」就多付錢。現實是,您的住房率假設必須反映真正發生的情況,而不是您希望發生的情況。

2. 夏季訂房天數較短,也更需要親力親為

這是沒人提的取捨:夏季住客的停留天數短得多。冬季住客可能一訂就是一週以上,夏季的騎士卻只訂兩晚。這會帶來一些實際的負擔:

• 更頻繁的換客(清潔成本更高)
• 更多來回溝通(入住安排、步道推薦、餐廳建議)
• 更多平台費用(若按每筆訂單而非每晚計費)
• 更多需要填補的日曆空檔

如果您打算在海外自行管理,同時又想拿下亮眼的夏季住房率,我要直說:您會累垮。夏季住客期待更快的回覆和更多在地知識,不像冬季住客大多只關心積雪深度。請把當地的管理支援納入預算,夏季營收是真的,但並非不用付出代價。