留壽都的高成長題材很誘人,但白馬這個成熟市場有它罕見的優勢:可預期的現金流,以及累積十年的可比案例。這裡告訴你該怎麼選。
重點摘要:白馬提供可預期的收益與已被驗證的租賃需求;留壽都則是押注新興市場的資本增值,可比案例較少,執行風險也較高。
常有讀者問我:到底該買白馬,還是趁「大家都發現它之前」賭一把留壽都?白馬的國際買家熱潮已經來到高峰。
其實,白馬與留壽都的不動產投資比較,重點並不是哪個雪場比較好,而是你要的是現金流的確定性,還是投機的上行空間。白馬是成熟的選擇:流動性高、有十年的 Airbnb 可比資料、冬季住房率可預期。留壽都則是一場賭注:外國屋主較少、物件也少,還處在炒作週期的早期,但交易資料較薄,一旦判斷錯誤,整修與管理成本也更高。
- 白馬市場已經成熟:有成熟的租賃可比案例、落在個位數中低段的穩定報酬率,轉售流動性也較高。
- 留壽都身為二世古北邊的鄰居,具備資本增值的潛力,但交易量較低,租賃績效資料也較薄。
- 從東京前往白馬較方便(搭北陸新幹線到長野,再轉巴士,約 3.5-4 小時);留壽都則需先飛新千歲機場,再轉乘車程。
- 因為有先例可循,外國買家在白馬取得融資稍微容易一些;但非居住者投資客在兩地都需要 30-50% 以上的頭期款。
- 留壽都的風險在於:你買的是一個故事,而不是一份試算表。如果二世古的光環沒有往北擴散,日後轉售可能不容易。
市場成熟度:白馬十年的資料 vs 留壽都的新興故事
白馬的國際投資熱潮約從 2015-2016 年開始,到 2019 年加速,疫情期間暫停,2022-2023 年又強勢回升。現在你可以調出十年的 Airbnb 評論,比較和田野 (Wadano) 或回音樂園 (Echoland) 十幾間類似的木屋,再用旅客實際的訂房與付款資料來試算。這在日本相當少見。
相較之下,留壽都還在曲線的早期。外國人持有的物件有,但數量偏少。你會發現可比的成交案例較少,有英語團隊的管理公司也較少,而所謂「好的」冬季住房率究竟是多少,也不夠透明。老實說,這種不確定性是一體兩面:有些買家喜歡它,因為競爭較少,進場價格可能更好;也有些買家覺得很不安,因為沒有現成的劇本可以參考。
就我的觀察,白馬真正的優勢就是「平淡」得恰到好處:你清楚知道自己買的是什麼。留壽都則有想像空間。如果二世古的成長往北擴散(也有一些早期跡象顯示正在發生),早期進場者可能真的賺到資本利得。但這是一場賭注,而不是保證。
租金報酬率 vs 資本增值:二選一的取捨
這就是決定變得有點哲學的地方。
白馬的價值主張是收益。靠近八方 (Happo) 或五龍 (Goryu) 的物件,只要管理得當,冬季住房率就相當亮眼,夏季健行客與秋季賞楓客也能帶來淡季收入。扣除管理費後,租金報酬率(rental yield)大致落在個位數中低段,而且這還沒計入自住的價值,很多買家非常看重這一點。近年的增值幅度不大,土地價格在 2020 年代初期上漲,但多數分區目前已趨於持平。
留壽都的賣點是成長。理論是這樣的:當二世古的物件愈來愈少、價格愈漲愈高,需求就會外溢,留壽都便成為順理成章的下一站。雪質同樣好,基礎建設類似,每平方公尺的進場價格卻更低。但問題在於,租金報酬率的資料較難掌握,管理的選擇也較少,你其實是在搶先布局一個趨勢,而它未必會照你期待的速度實現。
| 項目 | 白馬 | 留壽都 |
|---|---|---|
| 市場階段 | 成熟(國際買家 10 年以上) | 新興(早期進場階段) |
| 租金報酬重點 | 高(冬季需求可預期) | 中(可比案例較少,波動較大) |
| 資本增值潛力 | 有限(已反映在價格中) | 較高(投機性上行空間) |
| 流動性/轉售 | 較高(買家活躍) | 較低(市場較小) |
| 從東京前往 | 火車+巴士(約 3.5-4 小時) | 飛機+車程(合計約 3-4 小時) |
| 物業管理資源 | 完整(許多英語業者) | 較薄弱(選擇較少) |
交通與旅客動線:東京 vs 國際門戶
在東京的交通便利度上,白馬勝出,而這比多數人想像的更重要。典型的旅客組合包括住在東京的外籍人士、週末出遊的日本人,以及從成田或羽田入境的國際旅客。搭北陸新幹線到長野(依班次約 80-110 分鐘),再轉乘 Alpico 巴士進入山谷,約需一小時。這段行程輕鬆又好預測。帶著年幼孩子的家庭(也是我在東京的核心房客族群)很喜歡不必搭飛機。
留壽都則需要先飛到札幌的新千歲機場,再開約 90 分鐘的車。對本來就飛往北海道的國際旅客來說沒問題,但要吸引東京的週末客群就比較吃力。留壽都的優勢在於:它大量吸引亞洲國際市場的旅客,尤其是直飛札幌的旅客。如果你把物件定位成二世古的替代選項,這條客源管道相當穩固。
有件事是我自己開始經營東京的 Airbnb 之後才真正體會到的:交通是否方便,會直接影響訂房轉換率。看到「從東京搭火車 3.5 小時」的旅客,下訂速度遠比看到「飛到札幌再租車」的人快。你的情況可能因目標客群而不同,但值得用數字算一算。
外國買家的融資:白馬稍微容易,但哪裡都不簡單
說實話,如果你是非居住者的外國買家,想在日本取得投資型貸款,兩地都會相當辛苦。
永久居留者或有穩定日本收入的日本公民,可以申請一般住宅貸款,頭期款約 0-20%(也就是貸款成數 80-100%)。持長期簽證且有日本工作收入者,通常需要 20-30% 的頭期款,視銀行而定,有時高達 50%。非居住者(涵蓋大多數國際投資客)則要準備 30-50% 以上的頭期款,而且許多銀行根本不會對非居住者的投資型物件放款,因為一般住宅貸款不能這樣使用。
依我的經驗,白馬稍有優勢:外國人的交易較多,先例也較多,有幾家地方銀行已發展出針對非居住者買家的半標準化流程。留壽都則是較新的領域,預期做法會更不一致,核貸也可能更保守。
我聊過的兩地買家,多數最後都是付現,或是自備 40-50% 頭期款,其餘透過日本地方銀行或專門的海外放款機構融資。並非不可能,但絕對不像在雪梨或溫哥華買公寓那麼直接。
風險與考量:可能出什麼問題
白馬與留壽都的不動產投資比較,如果沒有把風險說清楚就不算完整,因為兩地的風險相當不同。
白馬的風險
- 市場飽和。2020 年以來物件數量大幅增加。若供給過剩導致住房率下滑,報酬率就會受到衝擊。我已經看到回音樂園有些屋主為了維持競爭力而降低冬季房價。
- 設施老舊。市面上許多物件是屋齡 30-40 年以上的木造建築。整修費用可能快速膨脹,而且不是每位外國買家都真正了解日本的建築標準或空屋(akiya)的種種麻煩。
- 資本增值有限。買白馬不該期待年增值 10%。如果這是你的目標,最後只會失望。
- 季節集中。對多數物件而言,冬季占營收的 70-80%。只要遇到一個雪況不佳的年份,或是又一次疫情,就會很吃緊。
留壽都的風險
- 流動性風險。買家較少,代表需要出售時,在市場上的時間可能較長,也不保證能以目標價格脫手。
- 租賃資料薄弱。沒有足夠的可比案例,你對住房率與 ADR(平均每日房價)基本上只能靠猜。如果預估過於樂觀,現金流就會讓你失望。
- 對管理公司的依賴。有英語服務的管理公司較少,代表你更依賴單一業者。一旦合作關係破裂,就得手忙腳亂地善後。
- 故事風險。留壽都的成長論述,取決於二世古的外溢效應能否持續。如果二世古市場降溫,或是富良野、Tomamu 等其他北海道雪場吸走下一波需求,留壽都的動能可能就此停滯。
稅務與持有架構:規則相同,做法不同
白馬與留壽都適用相同的日本稅務架構,但實際處理方式會因你的居住身分與持有架構而略有不同。
對非居住者的外國屋主而言,租金收入需課徵日本所得稅。租金總收入會被預扣 20.42% 的稅,通常由管理公司代為處理。你可以申報稅務並申請扣除項目(管理費、折舊、貸款利息、修繕費),不過需要日本的稅務代理人協助辦理文件。出售時的資本利得,非居住者大約課 20%,但稅率與租稅協定會因你的母國而異。
對居住者(含永久居留者)而言,租金收入會併入整體應稅所得,按累進稅率課稅,加上居民稅後,最高級距約達 55%。你可以享有相同的扣除項目,也不必處理預扣稅的麻煩。
這裡有個值得注意的細節:白馬
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