白馬的夏天早已不只是淡旺季之間的過渡期。我們拆解三湖、岩岳與八方一帶 6 至 8 月的住房率、每晚房價與營收貢獻,並用誠實的報酬率試算告訴你答案。
重點摘要:白馬夏季出租雖然住房率較低,仍貢獻全年營收的 18-25%;在以登山健行為主的區域,忽略這個季節,整體不動產投資報酬率可能少將近一半。
剛開始研究白馬夏季出租收益時,我原本以為綠季只是兩個滑雪季之間的空檔,結果大錯特錯。位置條件好的物件,6 至 8 月已佔全年租金收入將近四分之一;在八方池或仁科三湖周邊這類以健行為主的地點,夏季表現甚至可能勝過 4 月或 11 月這類過渡月份。
以下依據 2025 年至 2026 年初可觀察到的市場趨勢與訂房模式,拆解綠季實際為你的年度報酬貢獻多少。
- 熱門區域夏季住房率約 45-60%,冬季旺季則為 75-85%
- 每晚房價比 1-2 月高點低 30-45%
- 綠季貢獻全年租金總收入的 18-25%
- 鄰近健行路線的物件(八方池登山口、栂池自然園)夏季收益高於村中心的小木屋
- 缺乏夏季吸引力的物件(只主打滑雪進出、沒有冷氣)6-8 月常常空置,大幅拉低整體報酬率
夏季與冬季住房率:真實數字
冬夏之間的住房率落差確實存在,但比多數投資人想像的小,尤其是健行、單車或湖畔條件良好的區域。
| 區域 | 冬季住房率(12-3 月) | 夏季住房率(6-8 月) | 住房率落差 |
|---|---|---|---|
| 仁科三湖(木崎湖、中綱湖、青木湖) | 65-75% | 55-65% | 10-20% |
| 岩岳纜車周邊 | 75-85% | 45-55% | 25-35% |
| 八方池登山口周邊 | 70-80% | 50-60% | 15-25% |
| 回音樂園 (Echoland)/和田野 (Wadano) 村中心 | 80-90% | 35-50% | 35-50% |
住房率為依據訂房平台公開數據與物業管理業者報告,於 2024-2025 年度推估。實際表現會因物件而異。
規律相當明顯:靠近全年可玩活動(湖泊、健行登山口、登山車公園)的物件,住房率遠比以滑雪為主的村中心穩定。我記得有位來自新加坡的 Airbnb 房客很客氣地問我,為什麼白馬所有房源的照片都是冬天拍的。這個問題一直留在我心裡,說實話,我自己原本也有同樣的盲點。
綠季的每晚房價會怎麼變?
夏季房價會下降,這是現實。不過衝擊沒有部分屋主擔心的那麼大,尤其是你沒有把全部籌碼押在滑雪便利性上的話。
以下是我在不同物件類型上觀察到的情況:
- 整棟小木屋(4-6 張床):冬季旺季每晚 ¥25,000-45,000 → 夏季每晚 ¥15,000-28,000(降幅約 35-40%)
- 湖畔小屋(三湖地區):冬季每晚 ¥18,000-32,000 → 夏季每晚 ¥14,000-26,000(降幅較小,約 20-30%)
- 以健行為主的山屋(八方池、栂池自然園附近):冬季每晚 ¥20,000-35,000 → 夏季每晚 ¥16,000-30,000(降幅 15-25%)
房價守得最好的物件,通常有冷氣、鄰近湖泊或步道、有景觀良好的戶外露台,而且行銷真的觸及國際登山客與單車客。只鎖定日本國內滑雪團的物件,降幅會更陡,說實話這也合理。
夏季究竟為全年營收增加多少?
我用三種物件型態來試算。這些是依據我觀察到的模式推演,並非我追蹤的特定物件。
範例 1:岩岳區以滑雪為主的小木屋
物件:5 間臥室整棟住宅,距岩岳纜車 400 公尺,主要面向滑雪團客,無冷氣
| 季節 | 可出租天數 | 住房率 | 平均房價 | 總營收 |
|---|---|---|---|---|
| 冬季(12-3 月,120 晚) | 120 | 80% | ¥38,000 | ¥3,648,000 |
| 夏季(6-8 月,92 晚) | 92 | 45% | ¥22,000 | ¥911,600 |
| 過渡季(4-5 月、9-11 月,153 晚) | 153 | 35% | ¥20,000 | ¥1,071,000 |
| 全年合計 | 365 | — | — | ¥5,630,600 |
夏季貢獻:佔全年營收 16.2%
範例 2:仁科三湖小屋(全年皆有吸引力)
物件:木崎湖附近 3 間臥室湖畔小屋,有冷氣、可眺望湖景的露台,夏季行銷積極
