白馬 vs 科蒂納滑雪度假村不動產投資:哪個區域報酬更好?

重點摘要:科蒂納 (Cortina) 的購入成本較低,但可出租的時段較窄;八方 (Happo-One) 與五龍 (Goryu) 價格偏高,但雪季更長、入住率更穩定——該怎麼選,取決於預算、目標客群,以及你能承受多少季節性風險。

我在東京經營 Airbnb,幫住客規劃白馬滑雪行程時,總會被問到:該住大型雪場附近,還是找個安靜一點的地方?如果是要買房,這個問題就更重要了。白馬 vs 科蒂納滑雪度假村的不動產投資,差別不只在雪道與纜車票,而是購入成本、入住率曲線、客群組成,以及你的房子會不會從 4 月到 11 月都空著。

我和家人連續好幾個冬天兩邊都滑過,也看著兩個區域的不動產市場出現一些讓我意外的變化。以下是我在深入研究數據前,希望有人先告訴我的事。

地形與雪季長度:為何直接影響你的獲利

科蒂納確實很適合家庭。雪道寬闊、整理得平整,滑起來很寬容——不論是教小孩,或只想悠閒滑一天都很合適。但同樣的特色,也限縮了願意訂房的族群。科蒂納的雪季通常從 12 月中旬到 3 月下旬,雪況好時偶爾延續到 4 月初。一旦過了這段時間,度假村就安靜下來:纜車停駛、餐廳縮減營業,除非是認真來健行或只是路過,否則客人幾乎沒有理由訂你的房子。

八方與五龍的規則就不同了——說實話,投資優勢也是從這裡開始顯現。它們通常 11 月下旬或 12 月初就開放,高海拔區域甚至滑到 5 月初。八方的奧運雪道與野雪地形,吸引認真的滑雪與單板玩家,他們願意為近雪道的住宿付出高價。五龍與白馬47 (Hakuba 47) 相連,雪場範圍幾乎加倍,也吸引想要更多變化的團體。多出來的一個月到六週營運期,直接轉化為更多可訂天數,以及更少的空置月份。

再來是夏秋兩季,這點更讓天平倒向八方與五龍。兩地從春末到秋天都有纜車營運,供健行者與觀光客搭乘。科蒂納的夏季纜車較為有限,雪融之後村裡營業的餐廳與服務也比較少。就我在現場的觀察,八方或五龍 9、10 月的訂房,來自賞楓客、越野跑者,以及想逃離東京酷暑的家庭。科蒂納也有一些類似的客人——總之回到正題——但數量不足以明顯拉動逐年的入住率。

不動產價格:實際要付多少

說到這裡,科蒂納突然顯得很有吸引力。科蒂納的土地與山屋價格,一貫低於八方或五龍附近的同等物件,有時差距相當大。我過去兩年持續追蹤刊登資訊,規律相當一致。

價格區間為概略數字,依 2024–2026 年間觀察到的公開刊登物件整理。實際價格會因屋況、屋齡、地塊大小與確切位置而異,請務必確認最新刊登資訊。

這個價差是真的,也確實誘人。同樣的預算,在和田野只能買到一間老舊的 3 房山屋,在科蒂納卻可能買到更新、更大,還有山景和正規浴缸的房子。但你同時也進入了一個更小、更安靜的市場,全年可用的設施較少,收入期也較短。

有一點讓我措手不及:整修與維護成本不會隨房價等比例下降。除雪、化糞池抽取、熱水器更換——不論你花了 ¥30M 還是 ¥60M,這些帳單都一樣。如果入住率跟不上,便宜的科蒂納物件仍可能拖垮你的現金流。

租金報酬率與入住率:真正關鍵的數字

白馬 vs 科蒂納滑雪度假村不動產投資,有趣的地方就在這裡。購入價格較低,租金報酬率 (rental yield) 應該就較高,對吧?不一定。報酬率是收入除以成本,如果你的科蒂納山屋每年多空置八週,那份較低的購入成本很快就不再像撿到便宜。

根據我與山谷裡其他房東和物業管理 (property management) 業者的交談,八方與五龍的物件在旺季(12 月下旬到 2 月初,雪況允許的話再加上農曆新年與黃金週)入住率一直較高。它們也能吃下科蒂納完全看不到的淡旺季之間訂單——12 月初、3 月下旬,甚至零星的 4 月週末。夏秋兩季又多了一層收入:6 月到 10 月,八方與五龍都會吸引健行者、越野跑者與觀光客,科蒂納的夏季則短得多,也安靜得多。

旺季期間,八方與五龍的平均每日房價 (ADR) 也偏高。澳洲、新加坡、香港的國際旅客會選擇八方,因為他們熟悉這個名字,也信任這裡的雪道。旺季時,位置好的 4 房山屋,他們一晚可以花到 ¥80k–¥120k 以上。科蒂納的客人則比較在意價格,多半是日本國內的家庭或初學者團體。條件相近的物件,科蒂納旺季週的平均每日房價通常低 20–30%。

全部加總起來:在雪況好的年份,科蒂納較低的購入成本或許能帶來不錯的毛報酬率,但扣除空置、管理費與維護後,淨報酬率往往會拉近差距。我估計差距大概是一到兩個百分點,而不是單看購入價差所預期的五、六個百分點。而且這還是假設你親自經營,或找到真正優秀、能把淡季日期填滿的在地管理人。

客群與目標市場:誰會訂哪裡?

你的客群,就是投資邏輯的一半。八方吸引高階滑雪者、野雪滑行者與國際團體。他們想要地形、夜生活、有英語服務的餐廳,也希望能輕鬆搭接駁前往山谷裡的其他雪場。他們願意為位置與品質付費,也期待快速的 WiFi、現代化廚房與像樣的裝備收納空間。

五龍則剛好居中——不論是字面上還是定位上。它比八方安靜,但交通連結仍然良好,有不錯的整理雪道與樹林滑行混合。家庭會選五龍,中級團體也會,特別是想要多一點變化、又不想擠在八方人潮中的人。Escal Plaza 購物餐飲設施很方便,飯森溫泉 (Iimori onsen) 也只需短程車程。五龍的物件客群更多元,有助於讓整季的入住率更平穩。

科蒂納的客人則偏向日本家庭、初學者,以及想要更安靜、更傳統山居體驗的人。英文標示與服務不像八方或五龍那麼常見——這可以是賣點(道地、人少得多),也可能是缺點(國際訂單較少)。如果你的營收計畫依賴澳洲或新加坡的回頭客,科蒂納會是比較難的市場;如果你瞄準的是日本國內家庭,或提供導覽體驗,反而可以經營得很出色。

淡旺季之間與秋季交通:被忽略的收入時段

9 月到 11 月,正是白馬與科蒂納不動產投資真正拉開差距的時候。白馬中心區域——八方、五龍、和田野——依然交通便利、熱鬧。餐廳照常營業,週末纜車運行,健行步道上擠滿來自日本各地的賞楓客與攝影愛好者。我就有住客專程訂我們東京的房子,想把白馬健行之旅納入行程,而他們總是前往八方或五龍,因為那裡真的有東西在運作。

秋天的科蒂納自有其美,但很安靜。許多餐廳與商店在雪季結束後就關門,要到 11 月或 12 月才重新營業。纜車服務有限,甚至完全沒有。除非客人是認真的健行者,或單純想要獨處——說實話,大多數訂山區房子的人並不是——否則沒有太多訂房理由。這讓你的收入潛力只剩幾個週末,天氣配合的話,或許還有黃金週。

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