ข้อมูลอัตราเข้าพักบ้านพักตากอากาศฮาคุบะช่วงฤดูร้อน: ฤดูใบไม้ผลิ-เขียวขจีให้ ROI จริงแค่ไหน

สรุป: อัตราเข้าพักบ้านพักตากอากาศในฮาคุบะช่วงฤดูร้อนอยู่ที่ประมาณ 35-50% เทียบกับ 85%+ ในช่วงพีคฤดูหนาว แต่การท่องเที่ยวกลางแจ้งที่เติบโตขึ้นกำลังช่วยให้ผลงานช่วงฤดูเขียวขจี (green season) ดีขึ้นทีละน้อย

ครั้งแรกที่ผมเปิดดูข้อมูลการเช่าของเดือนกรกฎาคมในฮาคุบะ ผมนึกว่าจะเงียบเหงาไร้คนเลย แต่กลับพบสิ่งที่กำลังเปลี่ยนวิธีคิดของเจ้าของที่รอบคอบเกี่ยวกับผลตอบแทนการลงทุนตลอดทั้งปี

ความจริงเรื่องอัตราเข้าพักหน้าร้อน

ขอพูดตรง ๆ ว่า ข้อมูลอัตราเข้าพักบ้านเช่าตากอากาศฮาคุบะช่วงฤดูร้อน เป็นอย่างไร ช่วงธันวาคมถึงกุมภาพันธ์ ที่พักคุณภาพดีส่วนใหญ่มีอัตราเข้าพัก 80-90% ในราคาพรีเมียม แต่หน้าร้อนเป็นอีกเรื่องหนึ่งเลย

จากที่ผมได้ฟังจากโฮสต์และผู้ดูแลทรัพย์สินที่กระจายอยู่ทั่วหุบเขา ภาพรวมของฤดูร้อนเป็นดังนี้:

ตัวเลขเหล่านี้มาจากการพูดคุยกับโฮสต์ที่มีทรัพย์สินหลายทำเล ทั้ง Wadano (วาดาโนะ) ใกล้เขตสกี และ Echoland (เอคโคแลนด์) ใกล้ใจกลางหมู่บ้าน และอื่น ๆ อีกมาก

ปัจจัยที่ผลักดันการเติบโตของฤดูเขียวขจี

สิ่งที่ผมสะดุดใจในช่วงสามปีที่ผ่านมาคือ อัตราเข้าพักช่วงฤดูร้อน ในฮาคุบะไม่ได้แค่ทรงตัว แต่ดีขึ้นจริงในบางพื้นที่

การขยายตัวของการท่องเที่ยวกลางแจ้ง

การเปลี่ยนแปลงของฮาคุบะในหน้าร้อนเปลี่ยนไปอย่างน่าทึ่งกว่าที่ผมคาดไว้ การผลักดันด้านการท่องเที่ยวของหมู่บ้าน ให้มีกิจกรรมตลอดปีสร้างความต้องการจริง ไม่ใช่แค่คำโฆษณา

เส้นทางปั่นเสือภูเขาที่เมื่อห้าปีก่อนแทบไม่มีอยู่ ตอนนี้ดึงนักปั่นตัวจริงจากโตเกียวและโอซากา สวนจักรยานเสือภูเขาของ Hakuba Valley ที่ Iwatake (อิวาตาเกะ) กลายเป็นจุดหมายปลายทางที่จริงจัง เส้นทางเดินป่าไปบ่อ Happo (ฮัปโป้) มีนักท่องเที่ยวมาสม่ำเสมอในวันหยุดสุดสัปดาห์ตลอดฤดูร้อน และต้องบอกว่าวิวอย่างเดียวก็คุ้มค่ากับการเดินทางแล้ว

การเปลี่ยนจากแขกต่างชาติเป็นแขกในประเทศ

ฤดูหนาวมีนักท่องเที่ยวต่างชาติ ทั้งชาวออสเตรเลีย อเมริกัน และยุโรป ที่มาตามหาหิมะผง แต่ฤดูร้อนพลิกไปอีกด้านเลย แขกทั่วไปในฤดูเขียวขจีคือครอบครัวชาวญี่ปุ่นจากเขตโตเกียวและปริมณฑลที่อยากสัมผัสอากาศบนภูเขาและทำกิจกรรมกลางแจ้ง

สิ่งนี้เปลี่ยนมากกว่าแค่ตัวเลข แขกชาวญี่ปุ่นพักสั้นกว่า (2-3 คืน แทนที่จะพักทั้งสัปดาห์) และไม่จองล่วงหน้านานนัก ข้อมูลบ้านเช่าตากอากาศฮาคุบะ ในหน้าร้อนแสดงการจองกะทันหันมากกว่าเดิมเยอะ ซึ่งมีทั้งข้อดีและปวดหัวไปพร้อมกัน

ความจริงทางการเงิน: ฤดูร้อนสร้างรายได้เท่าไรกันแน่

ต้องพูดกันตรง ๆ ตรงนี้ แม้ตัวเลขหน้าร้อนจะดีขึ้น แต่รายได้ช่วงฤดูเขียวขจีก็ยังไม่ใช่สัดส่วนใหญ่ของรายได้ค่าเช่ารายปีสำหรับที่พักส่วนใหญ่

การกระจายรายได้ตลอดทั้งปี

บริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) ในหุบเขาแชร์ข้อมูลว่าสัดส่วนรายได้ค่าเช่ารายปีอยู่ประมาณนี้:

• พีคฤดูหนาว (ธ.ค.-ก.พ.): 45-55% ของรายได้ต่อปี
• ช่วงปลายหนาว (พ.ย., มี.ค.): 15-20% ของรายได้ต่อปี
• ฤดูร้อน (มิ.ย.-ส.ค.): 12-18% ของรายได้ต่อปี
• ใบไม้ผลิ/ใบไม้ร่วง (เม.ย.-พ.ค., ก.ย.-ต.ค.): 10-15% ของรายได้ต่อปี

คณิตศาสตร์ตรงไปตรงมา และไม่จำเป็นต้องน่าผิดหวังเสมอไป เดือนฤดูร้อนทำรายได้ต่อเดือนน้อยกว่า แต่ต้นทุนดำเนินงานก็ลดลงมากเช่นกัน ไม่ต้องกำจัดหิมะ ใช้เครื่องทำความร้อนน้อยลงมาก และการซ่อมบำรุงง่ายขึ้น

ข้อได้เปรียบด้านต้นทุนในฤดูเขียวขจี

สิ่งที่ทำให้ผมแปลกใจเกี่ยวกับ อัตราเข้าพักหน้าร้อนในฮาคุบะ คือต้นทุนดำเนินงานลดลงอย่างมาก ค่าสาธารณูปโภคช่วงหน้าหนาวที่แตะ ¥50,000+ ต่อเดือนในชาเลต์ขนาดใหญ่ ลดเหลือ ¥15,000-20,000 ในหน้าร้อน

การบำรุงรักษาง่ายขึ้นมากเมื่อไม่ต้องรับมือกับท่อน้ำแข็งแข็ง หิมะหนักทับหลังคา หรือความเสียหายของรถจากเกลือ ผู้ดูแลทรัพย์สินมักคิดค่าบริการลดลงในช่วงฤดูเขียวขจี เพราะงานเบาลง

ทำเลส่งผลต่อผลงานหน้าร้อนอย่างไร

ที่พักในฮาคุบะไม่ได้ทำผลงานเท่ากันหมดในฤดูเขียวขจี ทำเลสำคัญในหน้าร้อนมากกว่าหน้าหนาวมาก เพราะหน้าหนาวทุกที่ที่อยู่ใกล้ลิฟต์ก็เต็มหมด

พื้นที่ที่ทำผลงานโดดเด่นในหน้าร้อน

Echoland/ใจกลางหมู่บ้าน: ที่พักที่เดินถึงร้านอาหาร สถานีรถไฟ และร้านค้าในหมู่บ้านได้ มียอดจองหน้าร้อนแข็งแกร่งที่สุด ครอบครัวไม่อยากขับรถทุกมื้ออาหาร สรุปคือการเดินถึงสะดวกสำคัญจริง ๆ

ใกล้จุดเริ่มต้นเส้นทางเดินป่า: ที่พักใกล้เส้นทางยอดนิยม (บ่อ Happo, Iwatake) ได้รับการจองสม่ำเสมอกว่า วงการปั่นเสือภูเขาที่เติบโตสร้างกลุ่มแฟนประจำที่กลับมาทุกปี

เข้าถึงออนเซ็นได้: ที่พักใกล้ออนเซ็นที่เปิดตลอดปียังน่าสนใจเกินช่วงฤดูสกี Momijino-yu และสถานที่คล้ายกันเปิดตลอดฤดูร้อนและดึงดูดแขกขาประจำ