ฮาคุบะสำหรับนักลงทุนสิงคโปร์ 2026: ต้นทุนเป็น SGD และการเดินทาง

สรุป: นักลงทุนสิงคโปร์ที่มีทรัพย์สินสูงเลือกฮาคุบะแทนนิเซโกะ เพราะต้นทุนการซื้อต่ำกว่าและเดินทางถึงโตเกียวได้สะดวกด้วยเที่ยวบินตรง

ผมติดตามการเปลี่ยนแปลงนี้มาราว 18 เดือนแล้ว จากเสียงซุบซิบในวงการอสังหาฯ ของสิงคโปร์ ตอนนี้กลายเป็นเทรนด์ที่เห็นได้ชัด นักลงทุนกลุ่มที่เมื่อห้าปีก่อนคงเลือกนิเซโกะโดยอัตโนมัติ ตอนนี้หันมาพิจารณาอสังหาฯ ฮาคุบะ (ฮาคุบะ) ที่ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์เข้าถึงได้ในราคาที่เอื้อมถึงกว่าอย่างจริงจัง

ถ้าแยกตัวเลขออกมา ก็เข้าใจไม่ยาก อากรแสตมป์ผู้ซื้อเพิ่มเติมของสิงคโปร์ (Additional Buyer's Stamp Duty หรือ ABSD) ไม่ได้แยกแยะระหว่างรีสอร์ตต่าง ๆ ในญี่ปุ่น ยังคงอยู่ที่ 30% สำหรับอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยในต่างประเทศ แต่ต้นทุนการซื้อพื้นฐานนั่นแหละที่ทำให้ฮาคุบะมีพื้นที่หายใจมากกว่า

ต้นทุนจริงเป็น SGD

ผมขอเล่าสิ่งที่ได้เรียนรู้จากการช่วยผู้ซื้อชาวสิงคโปร์รายหนึ่งเปรียบเทียบตัวเลือกเมื่อฤดูหนาวที่ผ่านมา เขามองหาชาเลต์ที่เดินไปลิฟต์ได้ ซึ่งความสะดวกแบบนี้สำคัญมากเมื่อบินมาพักแค่หนึ่งสัปดาห์

ตัวเลขเหล่านี้อิงอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบัน รวมค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมแล้ว แต่ไม่รวมค่าปรับปรุง จากประสบการณ์ของผม อสังหาฯ ส่วนใหญ่ในทั้งสองทำเลต้องปรับปรุงบ้างเพื่อให้ตรงกับความคาดหวังของผู้ซื้อชาวสิงคโปร์

ทำไมการเดินทางสู่โตเกียวจึงเปลี่ยนทุกอย่าง

มีเรื่องหนึ่งที่ผมไม่ได้ตระหนักเต็มที่จนกระทั่งเริ่มติดตามรูปแบบเที่ยวบิน คือผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ใส่ใจประสิทธิภาพการเดินทางมาก เส้นทางไปนิเซโกะแบบเดิมคือ สิงคโปร์ → โตเกียว → ชิโตเสะ → ขับรถ 2.5 ชั่วโมง ส่วนเส้นทางไปฮาคุบะที่ผู้ซื้อสิงคโปร์เข้าถึงได้ตอนนี้คือ สิงคโปร์ → โตเกียว → ขับรถหรือนั่งรถไฟ 3.5 ชั่วโมง

เที่ยวบินตรงสิงคโปร์-โตเกียวของ SIA กลับมาให้บริการเต็มรูปแบบหลังปี 2023 และความถี่ของเที่ยวบินทำให้การเดินทางช่วงสุดสัปดาห์เป็นไปได้ในแบบที่ก่อนหน้านี้ทำไม่ได้ ผมเห็นผู้ซื้อนำข้อนี้ไปคิดรวมในต้นทุนต่อการเดินทางแต่ละครั้ง โดยเฉพาะผู้ที่วางแผนพาครอบครัวมาหลายทริปต่อปี

กฎการส่งเงินทุนออกนอกประเทศของสิงคโปร์

ระเบียบของสำนักงานการเงินแห่งสิงคโปร์ (MAS) จริง ๆ แล้วตรงไปตรงมากว่าที่ผู้ซื้อหลายคนคาดไว้ สำหรับการลงทุนอสังหาฯ ไม่เกิน 5 ล้าน SGD โดยทั่วไปอยู่ในเกณฑ์การส่งเงินทุนออกนอกประเทศตามปกติ ไม่ต้องขออนุมัติเพิ่มเติมนอกเหนือจากเอกสารธนาคารมาตรฐาน

สิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อบางรายสะดุดคือขั้นตอนการโอนเงิน ธนาคารส่วนใหญ่ในสิงคโปร์รองรับการโอนเงินเพื่อซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่น แต่ต้องการเอกสารที่เรียบร้อย ซึ่งหมายความว่าควรจัดการตัวแทนทางกฎหมายในญี่ปุ่นให้เสร็จก่อนเริ่มโอนเงิน ไม่ใช่หลังจากนั้น

แนวทางการลงทุนของ GIC ไม่ได้จำกัดอสังหาฯ ญี่ปุ่นสำหรับนักลงทุนที่เข้าเกณฑ์โดยเฉพาะ แต่เน้นเรื่องการกระจายความเสี่ยง หากคุณถือครองอสังหาฯ ในภูมิภาคนี้หนักอยู่แล้ว ที่ปรึกษาอาจแนะนำให้ชะลอการเพิ่มสัดส่วนในญี่ปุ่น

ความหมายสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

ขอพูดตรง ๆ เรื่องผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) เพราะตัวเลขที่เห็นตามอินเทอร์เน็ตมักเป็นเรื่องเพ้อฝัน ทั้งนิเซโกะและฮาคุบะเป็นเรื่องของไลฟ์สไตล์และการรักษามูลค่าทุนเป็นหลัก ไม่ใช่การสร้างกระแสเงินสด

ในฮาคุบะ ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นที่สมเหตุสมผลสำหรับอสังหาฯ ที่บริหารดี โดยทั่วไปอยู่ที่ 3-6% ต่อปี ขึ้นกับทำเลและสภาพอสังหาฯ อสังหาฯ ในวาดาโนะและเอคโคแลนด์ (Echoland) อยู่ช่วงบน ส่วนในฮัปโป้มักต่ำกว่าเพราะต้นทุนการซื้อสูงกว่า

ภาระในการดำเนินงานจริงประกอบด้วย:

• ค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) โดยทั่วไป 10-15% ของรายได้ค่าเช่า
• ค่าบำรุงรักษาและสาธารณูปโภครายปี (ตั้งงบ 2-3% ของมูลค่าอสังหาฯ)
• ภาระภาษีการบริโภคของญี่ปุ่นจากรายได้ค่าเช่า
• ช่วงว่างตามฤดูกาล (แม้แต่อสังหาฯ ยอดนิยมก็ว่างในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยวหลัก)

ปัจจัยเสี่ยงที่ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ควรรู้

การลงทุนทุกอย่างมีข้อเสีย และผมอยากให้คุณได้ยินจากผมก่อนจะไปเจอเอง ผู้ซื้ออสังหาฯ ฮาคุบะชาวสิงคโปร์ต้องเผชิญความท้าทายเฉพาะหลายข้อ:

ความเสี่ยงด้านค่าเงินมีทั้งสองด้าน หาก SGD แข็งค่าเมื่อเทียบกับ JPY อย่างมาก อสังหาฯ ในญี่ปุ่นจะซื้อได้ถูกลง แต่มูลค่าในรูป SGD ก็ลดลงด้วย ผมเคยเห็นกรณีขาดทุนทางบัญชีที่ทำให้ผู้ซื้อตกใจ เพราะคำนวณแต่ด้านบวก

ความเสี่ยงภัยธรรมชาติเป็นเรื่องจริง MLIT เผยแพร่ข้อมูลความเสี่ยงภัยพิบัติที่ผู้ซื้อต่างชาติหลายคนมองข้าม ฮาคุบะอยู่ในเขตแผ่นดินไหว และการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศก็กระทบรูปแบบหิมะตก ผมเขียนเรื่องการอ่านแผนที่ความเสี่ยงเหล่านี้ไว้แล้ว เพราะสำคัญต่อการทำประกันและการขายต่อ

สภาพคล่องในการขายออกมีจำกัด ต่างจากอสังหาฯ ในสิงคโปร์ คุณไม่ควรคาดหวังว่าจะขายได้เร็ว กลุ่มผู้ซื้ออสังหาฯ ฮาคุบะมีขนาดเล็กกว่าและขึ้นกับฤดูกาล หากต้องขาย ควรวางแผนอย่างน้อย 12-18 เดือน

การตรวจสอบสถานะก่อนซื้อสำหรับผู้ซื้อชาวสิงคโปร์

ข้อกำหนดด้านเอกสารไม่ต่างจากการซื้อขายอสังหาฯ ในสิงคโปร์มากนัก แต่อุปสรรคด้านภาษาทำให้เกิดความยุ่งยาก ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ส่วนใหญ่ที่ผมทำงานด้วยจ้างตัวแทนทางกฎหมายสองภาษาในโตเกียว แทนที่จะพยายามจัดการทุกอย่างจากระยะไกล

จุดตรวจสอบสำคัญได้แก่:

• ตรวจสอบโฉนดให้ชัดเจนผ่านสำนักงานทะเบียนที่ดินของญี่ปุ่น
• ตรวจสอบการแบ่งเขตการใช้ที่ดิน (zoning) เพราะบางพื้นที่จำกัดการเช่าระยะสั้น
• การปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร โดยเฉพาะอสังหาฯ เก่า
• การเชื่อมต่อและกำลังของสาธารณูปโภค
• ประวัติและภาระภาษีทรัพย์สิน

MLIT เผยแพร่ข้อมูลอสังหาฯ 30 หมวดผ่านห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แต่การใช้งานต้องอาศัยความอดทนกับภาษาญี่ปุ่นแบบราชการ ผมใช้เวลาไม่น้อยกับการแปลรายงานเหล่านี้ให้ผู้ซื้อต่างชาติ เพราะรายละเอียดมีผลต่อการถือครองระยะยาว

เมื่อดูแนวโน้มตลาดล่าสุด ราคาที่ดินในฮาคุบะขึ้นมาอย่างมาก แต่ยังเป็นการไล่ตามระดับราคาในอดีตมากกว่าจะเป็นฟองสบู่ ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ที่เข้ามาตอนนี้จ่ายแพงกว่าเมื่อสามปีก่อน แต่ก็น่าจะถูกกว่าที่ต้องจ่ายในอีกสามปีข้างหน้า

กลุ่มที่ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงนี้มักอายุ 40-55 ปี มีลูกที่โตแล้วและเล่นสกี มองหาที่รวมตัวของครอบครัวมากกว่าการลงทุนล้วน ๆ พวกเขาอยากได้ที่ที่เพื่อน ๆ ในสิงคโปร์ยังไม่เคยไป แต่มีโครงสร้างพื้นฐานพอดูแลพ่อแม่เวลามาเยี่ยม

ฮาคุบะตอบโจทย์ทั้งสองข้อ มันไม่ใช่นิเซโกะ ซึ่งสำหรับผู้ซื้อชาวสิงคโปร์หลายคนนั่นแหละคือประเด็น