รายได้ค่าเช่าฮาคุบะตลอดปี: กลยุทธ์ลงทุน 2 ฤดูกาลที่ช่วยให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ

สรุป: การท่องเที่ยวหน้าร้อนที่กำลังเติบโตของฮาคุบะ (MTB เดินป่า ธรรมชาติ) ช่วยขยายช่วงให้เช่าที่ทำกำไรจาก 4 เดือนเป็น 8 เดือนขึ้นไป และอาจเพิ่มผลตอบแทนต่อปีได้ 40-60%

นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่มองฮาคุบะเป็นการลงทุนเฉพาะหน้าหนาว ผมเข้าใจดี เพราะสกีแบบหิมะผงคือสิ่งที่ดึงเรามาที่นี่ตั้งแต่แรก แต่สิ่งที่ผมประหลาดใจเมื่อเริ่มติดตามข้อมูลอัตราเข้าพักตลอดปี คือทรัพย์สินที่รับดีมานด์ได้ทั้งหน้าหนาวและหน้าร้อนทำผลงานเหนือกว่าทรัพย์ที่พึ่งสกีอย่างเดียวอย่างสม่ำเสมอและเห็นได้ชัด

ทำไม 2 ฤดูกาลจึงสำคัญกว่าที่เคย

ผมจำได้ว่าเคยนั่งคุยกับนายหน้าอสังหาฯ ในโตเกียวเรื่องการซื้อบ้านที่ฮาคุบะ แล้วรู้ตัวว่าผมรู้เรื่องพื้นที่นี้มากกว่าเธอ นั่นคือจุดที่ HakubaHub เริ่มก่อตัวในหัวผมจริงๆ เธอพูดแต่เรื่อง "เฉพาะฤดูสกี" ส่วนผมนึกถึงนักปั่นเสือภูเขาจำนวนมากที่เคยเห็นบนเส้นทางหน้าร้อนของ Goryu (โกริว)

รายได้ค่าเช่าของฮาคุบะแบบดั้งเดิมเป็นรูปแบบที่เดาได้ คือคึกคักตั้งแต่ธันวาคมถึงมีนาคม แล้วแทบเงียบสนิทตั้งแต่เมษายนถึงพฤศจิกายน แต่ภาพนี้กำลังเปลี่ยนเร็ว การท่องเที่ยวกลางแจ้งหน้าร้อนพุ่งขึ้น โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวญี่ปุ่นที่มองหาที่หนีร้อนบนภูเขา และนักเดินทางต่างชาติที่ขยายทริปญี่ปุ่นออกไปนอกเส้นทางโตเกียว-เกียวโต

ลองคิดเลขดู ถ้าทรัพย์ว่างปีละ 8 เดือน เท่ากับคุณมีรายได้แค่ 4 เดือนไปรองรับรายจ่าย 12 เดือน (ภาษี ประกัน ค่าสาธารณูปโภค และอื่นๆ) ไม่ถึงกับเป็นไปไม่ได้ แต่ก็กดดันราคาและอัตราเข้าพักช่วงพีคอย่างมาก นี่คือเหตุผลที่โมเดล 2 ฤดูกาลเริ่มดึงความสนใจของผม

อะไรขับเคลื่อนดีมานด์หน้าร้อนในฮาคุบะ

โครงสร้างพื้นฐานกิจกรรมหน้าร้อนขยายตัวอย่างก้าวกระโดด สไลเดอร์บนภูเขาและลิฟต์ชมวิวของ Happo (ฮัปโป้) เปิดให้บริการตั้งแต่มิถุนายนถึงตุลาคม สวนจักรยานเสือภูเขาของโกริวเปิดในปี 2019 และเพิ่มเส้นทางใหม่ทุกฤดูกาล บอกตามตรงว่าเส้นทางดีขึ้นมาก ส่วนสวนธรรมชาติและเส้นทางเดินชมพื้นที่ชุ่มน้ำของ Tsugaike (สึงาอิเกะ) ดึงดูดครอบครัวและช่างภาพธรรมชาติ

สิ่งที่น่าทึ่งคือโปรไฟล์ผู้มาเยือนเปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิงระหว่างสองฤดู หน้าหนาวมีกลุ่มสกี ครอบครัว และนักล่าหิมะผงจากต่างประเทศที่พัก 5-7 คืน หน้าร้อนมีผู้มาเยือนที่พักสั้นกว่า แต่จำนวนมากกว่า และพึ่งพาสภาพอากาศสมบูรณ์แบบน้อยกว่านักสกี

วิเคราะห์อัตราเข้าพักและราคา: ตัวเลขจริง

ผมใช้เวลาติดตามข้อมูลผลประกอบการค่าเช่าของทรัพย์หลายประเภทและหลายทำเลในฮาคุบะมาก รูปแบบค่อนข้างชัดเจน แต่ผลลัพธ์จริงต่างกันมากตามวิธีบริหาร ทำเล และวิธีทำการตลาด

รูปแบบอัตราเข้าพักตามฤดูกาล

ทรัพย์ที่เน้นหน้าหนาวอย่างเดียวมักมีอัตราเข้าพักประมาณนี้ ธันวาคม 60-75% มกราคม-กุมภาพันธ์ 80-90% มีนาคม 60-70% เมษายน-พฤศจิกายน 5-15% ส่วนทรัพย์แบบ 2 ฤดูกาลทำได้ ธันวาคม-มีนาคมใกล้เคียงข้างต้น เมษายน-พฤษภาคม 20-30% มิถุนายน-สิงหาคม 40-60% กันยายน-ตุลาคม 30-40% และพฤศจิกายนยังเงียบอยู่

ความแตกต่างของโครงสร้างราคา

ราคาพีคหน้าหนาว (คริสต์มาส-ปีใหม่ และสุดสัปดาห์ในเดือนกุมภาพันธ์) ได้ราคาพรีเมียมสูงสุด ส่วนราคาพีคหน้าร้อน (สุดสัปดาห์ในเดือนสิงหาคม ช่วงเทศกาล) มักสูงสุดราว 60-80% ของราคาหน้าหนาว ที่น่าสนใจคือหน้าร้อนมีข้อดีจริง คือช่วงจองล่วงหน้ายาวกว่า ปัญหายกเลิกเพราะสภาพอากาศน้อยกว่า และดีมานด์รายสัปดาห์สม่ำเสมอกว่า

จากที่ผมเห็น ทรัพย์ 2 ฤดูกาลที่ประสบความสำเร็จมีรายได้ต่อปีสูงกว่าทรัพย์เฉพาะหน้าหนาวที่เทียบกันได้ราว 40-60% แม้ราคาต่อคืนหน้าร้อนจะต่ำกว่าก็ตาม

กลยุทธ์เลือกทำเลให้น่าสนใจตลอดปี

สิ่งที่ผมประหลาดใจคือทำเล ski-in/ski-out ไม่ใช่ตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุน 2 ฤดูกาลโดยอัตโนมัติ ผู้มาเยือนหน้าร้อนต้องการอะไรที่ต่างออกไป พวกเขาใส่ใจว่าเดินไปร้านอาหารและร้านค้าได้ไหม ไปจุดเริ่มเส้นทางเดินป่าสะดวกหรือไม่ ใกล้ศูนย์กิจกรรมหน้าร้อนแค่ไหน และที่จอดรถยุ่งยากหรือเปล่า

พื้นที่ที่ทำผลงานดีสำหรับห้องเช่า 2 ฤดูกาล

Wadano (วาดาโนะ) น่าจะเป็นจุดที่ลงตัวที่สุด เดินไป Happo-one เล่นสกีหน้าหนาวได้ อยู่ใจกลางสำหรับเที่ยวหน้าร้อน และมีร้านอาหารกับบริการที่เปิดตลอดปีหนาแน่นที่สุด ทรัพย์ที่นี่มักได้ราคาพรีเมียมทั้งสองฤดู ซึ่งก็สมเหตุสมผล

โกริวและ Iimori (อิอิโมริ) โตขึ้นมากสำหรับหน้าร้อนเพราะมีสวน MTB และรถบัสตรงไปนากาโนะ ราคาเข้าซื้อถูกกว่าวาดาโนะ แต่ยังรับดีมานด์หน้าร้อนได้จริงจัง

ส่วนทำเลแบบรีสอร์ตล้วนๆ เช่นโครงการโดดเดี่ยวบางแห่งในฮัปโป้ ต้องบอกตามตรงว่าควรเลี่ยงถ้าจะลงทุนแบบ 2 ฤดูกาล หน้าหนาวดีเยี่ยม แต่หน้าร้อนจะเติมห้องพักยากเมื่อร้านอาหารและร้านค้าปิดหมด

แบบจำลองการเงิน: ROI แบบ 2 ฤดูกาล

ขอพูดตรงๆ ว่าผมให้ตัวเลข ROI ที่แน่นอนไม่ได้ เพราะขึ้นกับราคาที่คุณซื้อ วิธีจัดหาเงินทุน ต้นทุนการบริหาร และการลงมือทำ แต่ผมอธิบายได้ว่าตัวเลขเปลี่ยนไปอย่างไร

ข้อควรพิจารณาด้านเงินกู้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

เรื่องเงินกู้ซับซ้อนขึ้นอยู่กับสถานะของคุณ ถ้าเป็นผู้มีถิ่นพำนักถาวรหรือพลเมืองที่มีรายได้มั่นคงในญี่ปุ่น อาจวางเงินดาวน์ 0-20% และกู้ได้ 80-100% ของมูลค่า (LTV) ผู้ที่ไม่ใช่ผู้พำนักถาวรแต่ถือวีซ่าระยะยาวและมีรายได้ในญี่ปุ่น มักต้องวางดาวน์ 20-30% แม้บางธนาคารจะเรียก 50% ส่วนผู้ที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่นและต้องการลงทุนหรือซื้อบ้านหลังที่สอง ถือว่ายากที่สุด คือดาวน์ 30-50% ขึ้นไป และบอกตามตรงว่าธนาคารจำนวนมากไม่ปล่อยกู้เลย เพราะสินเชื่อที่อยู่อาศัยมาตรฐานใช้กับทรัพย์ลงทุนของผู้ไม่พำนักไม่ได้

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณาตามความเป็นจริง

การลงทุน 2 ฤดูกาลไม่ได้ดีกว่าโดยอัตโนมัติ แต่ซับซ้อนกว่า นั่นคือความจริง คุณต้องทำธุรกิจสองแบบพร้อมกัน คือที่พักสำหรับนักสกีหน้าหนาวและที่พักสำหรับสายกลางแจ้งหน้าร้อน แต่ละแบบต้องใช้การตลาด กลยุทธ์ราคา และวิธีสื่อสารกับแขกที่ต่างกัน

ความซับซ้อนในการดำเนินงาน

การให้เช่าตลอดปีหมายถึงค่าบำรุงรักษา สาธารณูปโภค ประกัน และค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) ตลอดปี ส่วนทรัพย์เฉพาะหน้าหนาวแทบปิดได้ในช่วงนอกฤดูและลดต้นทุนได้มาก บริษัทบริหารของคุณต้องมีประสบการณ์จริงกับการจองหน้าร้อน ไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญแค่ฤดูสกีที่งงทันทีที่เข้าเดือนเมษายน

ความเสี่ยงตลาดอิ่มตัว

เมื่อนักลงทุนรู้ถึงโอกาส 2 ฤดูกาลมากขึ้น หน้าร้อนจะแออัดขึ้น ผู้เข้าตลาดก่อนมีข้อได้เปรียบจริง แต่อย่าสมมติว่าราคาและอัตราเข้าพักหน้าร้อนในปัจจุบันจะคงอยู่ตลอดไป ตลาดน่าจะตึงตัวขึ้นและบีบอัตรากำไรลงเมื่อเวลาผ่านไป

สภาพอากาศและความผันผวนตามฤดูกาล

อากาศบนภูเขาหน้าร้อนคาดเดายาก ฝนตกยาวนาน หน้าร้อนที่เย็นผิดปกติ หรือคลื่นความร้อน อาจทำให้แผนท่องเที่ยวกลางแจ้งล่มได้ คุณต้องมีเงินสำรองไว้รองรับเดือนที่รายได้ไม่แน่นอน

Getting

หมายเหตุจากบรรณาธิการ: บทความนี้จัดทำเพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน อ่านข้อจำกัดความรับผิดชอบฉบับเต็ม