รีสอร์ตตลอดปีอย่างฮาคุบะ vs รีสอร์ตสกีฤดูหนาวอย่างเดียว: ทำไมดีมานด์ช่วงฤดูร้อนจึงเปลี่ยนเกมของนักลงทุนอสังหาฯ

สรุป: รีสอร์ตตลอดปีอย่างฮาคุบะสร้างรายได้ค่าเช่าได้ทั้ง 12 เดือน แทนที่จะเป็นเพียง 4 เดือน โดยทั่วไปให้ผลตอบแทนต่อปีสูงกว่าจุดหมายสกีเฉพาะฤดูหนาวราว 40-60%

เมื่อก่อนผมเคยคิดว่าการลงทุนในรีสอร์ตสกีเป็นเรื่องง่าย คือซื้อใกล้ลานสกี ปล่อยเช่าให้คนรักหิมะผงฟู เก็บเงินสี่เดือน แล้วปล่อยให้ที่พักว่างไปจนถึงเดือนธันวาคม จนกระทั่งผมได้ไปเดินป่าบนเส้นทางแอลไพน์ของฮาคุบะในหน้าร้อน และสังเกตว่าแขกครึ่งหนึ่งของ Airbnb ที่เราทำในโตเกียวถามถึงการปั่นจักรยานเสือภูเขา ไม่ใช่การเล่นสกี

ความจริงเรื่องรายได้: 12 เดือน vs 4 เดือน

เมื่อเปรียบเทียบรีสอร์ตตลอดปีอย่างฮาคุบะกับจุดหมายสกีเฉพาะฤดูหนาว ทุกอย่างขึ้นอยู่กับอัตราการเข้าพัก รีสอร์ตสกีฤดูหนาวอย่างเดียวมักมีดีมานด์เช่าแน่นตั้งแต่เดือนธันวาคมถึงมีนาคม และอาจยืดไปถึงเมษายนได้ หากโชคดีมีหิมะปลายฤดู

ฮาคุบะต่างออกไป หน้าร้อนมีนักเดินป่าที่มาพิชิตเทือกเขาแอลป์เหนือ ครอบครัวที่หนีความชื้นของโตเกียว และนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ซึ่งค้นพบแล้วว่าหมู่บ้านบนภูเขาในญี่ปุ่นไม่ได้ปิดตัวเมื่อหิมะละลาย

อย่ามองข้ามช่วงรอยต่อระหว่างฤดูกาลด้วย เดือนพฤษภาคมและตุลาคมอาจไม่ได้เต็มทั้งเดือน แต่ก็มีการจองมากพอจะครอบคลุมค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) และค่าบำรุงรักษา ซึ่งเป็นไปไม่ได้เลยหากต้องปิดว่างตลอดแปดเดือน

ผลตอบแทนการลงทุน: ตัวเลขจริงเป็นอย่างไร

ตรงนี้แหละที่น่าสนใจในมุมการลงทุนล้วน ๆ ผมได้ดูข้อมูลค่าเช่าจากจุดหมายบนภูเขาหลายแห่ง และรูปแบบที่เห็นก็ชัดเจนทีเดียว

รีสอร์ตสกีฤดูหนาวอย่างเดียวเจอสิ่งที่ผมเรียกว่าปัญหา "รวยหรือจน" เดือนธันวาคมถึงกุมภาพันธ์อาจแข็งแกร่ง แต่สี่เดือนที่ดีนั้นต้องรับภาระทั้งค่าผ่อนสินเชื่อ ภาษีทรัพย์สิน และค่าบำรุงรักษาตลอด 12 เดือน และบอกตามตรงว่าสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ ตัวเลขแบบนี้ไม่คุ้ม

กลับมาที่ประเด็นหลัก รีสอร์ตตลอดปีไม่ได้สมบูรณ์แบบ แต่ช่วยแก้ปัญหากระแสเงินสดตึงตัวที่ทำให้อสังหาฯ สกีจำนวนมากไปไม่รอด ค่าผ่อนสินเชื่อไม่เคยหยุดพักร้อน แต่กับการปล่อยเช่าตลอดปี รายได้ของคุณก็ไม่หยุดเช่นกัน

ทำไมฮาคุบะจึงไปได้ตลอดปี

ฮาคุบะไม่ได้ตื่นขึ้นมาแล้วกลายเป็นจุดหมายตลอดปีในวันเดียว หมู่บ้านลงทุนกับโครงสร้างพื้นฐานฤดูร้อนอย่างจริงจัง ทั้งเส้นทางจักรยานเสือภูเขา เส้นทางเดินป่าแอลไพน์ และกิจกรรมสำหรับครอบครัวที่ไม่ต้องพึ่งหิมะ

แต่ที่สำคัญจริง ๆ คือการตลาดระดับนานาชาติที่ดึงนักเล่นสกีชาวออสเตรเลียและนักท่องเที่ยวอื่น ๆ มาที่ฮาคุบะ ก็ทำให้พวกเขาได้รู้จักวัฒนธรรมแอลไพน์ฤดูร้อนของญี่ปุ่นด้วย นักท่องเที่ยวหน้าหนาวจำนวนมากกลับมาอีกครั้งในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมเพื่อประสบการณ์ที่แตกต่างไปเลย

ต้นทุนแฝงของแต่ละโมเดล

ที่พักสำหรับฤดูหนาวอย่างเดียวมีข้อได้เปรียบจริงอยู่ข้อหนึ่ง คือมีเวลาแปดเดือนในการทำความสะอาดครั้งใหญ่ ปรับปรุง และซ่อมแซมหนัก ๆ โดยไม่เสียการจอง ซึ่งมีค่ามากเมื่อต้องรับมือกับความเสียหายจากรองเท้าสกี อุปกรณ์เปียกชื้น และสภาพอากาศหน้าหนาว

การปล่อยเช่าตลอดปีกลับกัน อัตราเข้าพักที่สูงขึ้นหมายถึงค่าทำความสะอาดที่สูงขึ้น การบำรุงรักษาที่ถี่ขึ้น และช่วงเวลาสำหรับโครงการใหญ่ที่แคบลง อย่างไรก็ตาม ต้นทุนทั้งหมดนี้ถูกครอบคลุมด้วยรายได้ที่สม่ำเสมอ แทนที่จะต้องจ่ายจากกำไรหน้าหนาวทั้งหมด

ความต่างด้านการบริหารและการตลาด

การปล่อยเช่าตลอดปีหมายถึงต้องทำการตลาดกับกลุ่มลูกค้าที่ต่างกันโดยสิ้นเชิง แขกหน้าหนาวต้องการที่พักแบบสกีอินสกีเอาต์และที่เก็บอุปกรณ์ ส่วนผู้มาเยือนหน้าร้อนมองหาการเข้าถึงเส้นทางเดินป่า พื้นที่กลางแจ้ง และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับครอบครัว

เรื่องนี้ทั้งสร้างโอกาสและความปวดหัว คุณอาจต้องจัดเฟอร์นิเจอร์ต่างกัน มีที่เก็บอุปกรณ์ตามฤดูกาล และทำการตลาดหลายแพลตฟอร์มแทนที่จะอยู่แค่ในเว็บไซต์สกี แต่คุณก็ไม่ต้องพึ่งฤดูกาลเดียวที่อาจหายไปได้เพราะฤดูหนาวที่อุ่นผิดปกติหรือเศรษฐกิจถดถอยเพียงครั้งเดียว

การวิเคราะห์ความเสี่ยง: อะไรอาจผิดพลาดได้บ้าง

การลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยง และการเลือกระหว่างรีสอร์ตตลอดปีอย่างฮาคุบะกับรีสอร์ตฤดูหนาวอย่างเดียวก็มีโปรไฟล์ความเสี่ยงที่ต่างกันมาก

รีสอร์ตฤดูหนาวอย่างเดียวเผชิญความเสี่ยงด้านสภาพอากาศที่กระจุกตัว ฤดูหนาวที่หิมะแย่เพียงหนึ่งฤดูอาจทำให้ผลตอบแทนที่คาดไว้ทั้งปีพังทลาย การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศยิ่งทำให้จุดหมายที่อยู่ระดับความสูงต่ำเสี่ยงเป็นพิเศษ

รีสอร์ตตลอดปีกระจายความเสี่ยงไปตามหลายฤดูกาลและกิจกรรม แต่ก็ไม่รอดพ้นจากเหตุที่กระทบการท่องเที่ยวในวงกว้าง ช่วงปี 2020-2022 แสดงให้เห็นว่ามาตรการจำกัดการเดินทางสามารถกระทบการลงทุนที่พึ่งพาการท่องเที่ยวได้ทุกประเภท

การเงินและผลต่อผู้ซื้อชาวต่างชาติ

เมื่อเปรียบเทียบกลยุทธ์การลงทุน เงื่อนไขสินเชื่ออาจชี้ขาดว่าตัวเลขของคุณจะเวิร์กหรือไม่ ธนาคารญี่ปุ่นปฏิบัติต่ออสังหาฯ ที่ปล่อยเช่าตลอดปีต่างจากที่เป็นตามฤดูกาล โดยเฉพาะกับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

อสังหาฯ ที่พิสูจน์ศักยภาพรายได้ตลอดปีได้อาจได้เงื่อนไขสินเชื่อที่ดีกว่า แต่ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้และสถานะของผู้ซื้อ ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่มีถิ่นพำนักถาวรส่วนใหญ่ต้องวางเงินดาวน์ 30-50% ไม่ว่าจะเป็นอสังหาฯ ประเภทใด แต่เอกสารแสดงรายได้จะมีน้ำหนักมากขึ้นสำหรับการปล่อยเช่าตลอดปี

กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอจากอสังหาฯ ตลอดปีช่วยให้ชำระหนี้ได้มั่นคงขึ้น แต่ควรจำไว้ว่าธนาคารญี่ปุ่นค่อนข้างระมัดระวังในการนับรายได้ค่าเช่า และอาจไม่ให้น้ำหนักเต็มกับรายได้ช่วงฤดูกาลที่คาดการณ์ไว้

แนวโน้มระยะยาวและวิวัฒนาการของตลาด

การเปลี่ยนไปสู่การท่องเที่ยวบนภูเขาตลอดปีไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะที่ฮาคุบะ แต่มีรีสอร์ตสกีในญี่ปุ่นไม่กี่แห่งที่ทำได้ดีเท่า ซึ่งสร้างทั้งโอกาสและความเสี่ยงหากคุณกำลังเลือกระหว่างรีสอร์ตตลอดปีอย่างฮาคุบะกับทางเลือกที่มีแต่ฤดูหนาว

การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกำลังบังคับให้รีสอร์ตสกีทั่วโลกต้องกระจายรูปแบบธุรกิจ จุดหมายฤดูหนาวอย่างเดียวที่อยู่ระดับความสูงต่ำกำลังเผชิญความท้าทายจริงจัง ขณะที่พื้นที่สูงซึ่งมีตัวเลือกฤดูร้อนแข็งแกร่งอยู่ในจุดที่ได้เปรียบกว่าในระยะยาว