ฮาคุบะสำหรับผู้ซื้อชาวออสเตรเลีย 2026: ราคาเป็น AUD และแนวทางปฏิบัติ

สรุป: ฮาคุบะให้ความคุ้มค่ากว่านิเซโกะสำหรับผู้ซื้อชาวออสเตรเลีย โดยมีอัตราแลกเปลี่ยน AUD/JPY ที่ดีขึ้น แต่ข้อจำกัดของ SMSF และข้อกำหนดการรายงานต่อ ATO ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ

ผมสังเกตเห็นว่าในช่วงสองปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อชาวออสเตรเลียค่อย ๆ ย้ายความสนใจจากนิเซโกะมาที่ฮาคุบะ เหตุผลตรงไปตรงมา คือ ความคุ้มค่าที่ดีกว่า คนไม่แออัด และ AUD ที่เริ่มแข็งค่าขึ้นเทียบกับเยนเสียที แต่เรื่องนี้มีมิติมากกว่าที่พาดหัวข่าวค่าเงินบอก

ทำไมชาวออสเตรเลียจึงเลือกฮาคุบะแทนนิเซโกะ

ครั้งแรกที่ผมพบผู้ซื้อชาวออสเตรเลียในฮาคุบะ เขาพูดประโยคหนึ่งที่ติดอยู่ในใจผมมาตลอดว่า "นิเซโกะให้ความรู้สึกว่าทุกคนไปอยู่กันที่นั่นหมดแล้ว" ซึ่งก็ไม่ผิดนัก ชาวออสเตรเลียในนิเซโกะมีมากจนเป็นที่รู้กัน บางหมู่บ้านในช่วงไฮซีซันได้ยินภาษาอังกฤษมากกว่าภาษาญี่ปุ่นเสียอีก

ฮาคุบะเสนออีกทางเลือกหนึ่ง คุณยังได้หิมะผงชั้นเยี่ยมและสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัย แต่ไม่ต้องจ่ายราคาพรีเมียมของการเป็นรีสอร์ทสกี "นานาชาติ" อสังหาฯ ในทำเลดีของฮาคุบะ เช่น Wadano (วาดาโนะ) Forest หรือบริเวณใกล้ Happo (ฮัปโป้) Base มักซื้อขายในราคาต่ำกว่าอสังหาฯ ระดับเดียวกันในนิเซโกะอย่างเห็นได้ชัด

การเดินทางดีขึ้นมาก เที่ยวบินของ Jetstar ไปโตเกียวตลอดปี รวมถึงเส้นทางตามฤดูกาลของ Qantas ทำให้ต่อเครื่องเพียงครั้งเดียวก็ถึงฮาคุบะ ซึ่งสู้กับเส้นทางไปนิเซโกะผ่านซัปโปโรได้สบาย

ภาพรวมอัตราแลกเปลี่ยน AUD/JPY

ค่าเงินมีผลมหาศาลต่อการลงทุนอสังหาฯ และเรื่องราวของ AUD/JPY ก็ผันผวนมาก จากที่ผมติดตามราคาในทั้งสองสกุลเงิน ผู้ซื้อชาวออสเตรเลียเจอแรงต้านหนักในช่วงปี 2021-2022 ที่เยนแข็งค่าขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

แนวโน้มล่าสุดดีขึ้น ดอลลาร์ออสเตรเลียกลับมาแข็งค่าบางส่วน ทำให้การซื้ออสังหาฯ ในญี่ปุ่นน่าสนใจขึ้น อย่างไรก็ตาม การพยากรณ์ค่าเงินเชื่อถือได้ยากเป็นที่รู้กัน สิ่งสำคัญกว่าคือการเข้าใจว่าการเคลื่อนไหวของอัตราแลกเปลี่ยนส่งผลต่อต้นทุนการถือครองรวมของคุณอย่างไร

เพื่อให้เห็นภาพ อสังหาฯ ราคา ¥50 ล้าน จะมีมูลค่าประมาณ AUD 575,000 ที่จุดต่ำสุดในปี 2022 เทียบกับประมาณ AUD 480,000 ที่อัตราแลกเปลี่ยนเป็นใจกว่าในช่วงหลัง ซึ่งเป็นส่วนต่างที่มีนัยสำคัญในแง่ตัวเลขจริง

การเก็บภาษีรายได้ค่าเช่าจากญี่ปุ่นตามหลัก ATO

ตรงนี้เริ่มเป็นเรื่องเทคนิค และผมเคยเห็นผู้ซื้อชาวออสเตรเลียคาดเดาผิดจนต้องเสียค่าใช้จ่ายสูง รายได้ค่าเช่าจากญี่ปุ่นถือเป็นรายได้ที่ต้องเสียภาษีตามกฎหมายออสเตรเลีย หากคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของออสเตรเลีย ทำเลของอสังหาฯ ไม่สำคัญ รายได้ก็คือรายได้

กลไกเป็นดังนี้ โดยทั่วไปคุณจะเสียภาษีในญี่ปุ่นก่อน (มักหักณ ที่จ่ายประมาณ 20%) จากนั้นแจ้งรายได้ในออสเตรเลียและขอเครดิตภาษีเงินได้ต่างประเทศ (foreign income tax offset) ผลสุทธิขึ้นกับอัตราภาษีส่วนเพิ่มของคุณ แต่โดยทั่วไปจะไม่ถูกเก็บภาษีซ้อนเพราะมีอนุสัญญาภาษีระหว่างออสเตรเลียกับญี่ปุ่น

ค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management) ค่าบำรุงรักษา และแม้แต่ค่าเที่ยวบินไปตรวจทรัพย์สิน อาจนำมาขอหักลดหย่อนในออสเตรเลียได้ ควรเก็บบันทึกอย่างละเอียด เพราะ ATO คาดหวังมาตรฐานเอกสารสำหรับอสังหาฯ ต่างประเทศเท่ากับการลงทุนในประเทศ

ข้อควรพิจารณาและข้อจำกัดของ SMSF

ผมเคยได้รับคำถามหลายครั้งเกี่ยวกับการใช้กองทุนเงินบำนาญที่บริหารเอง (Self Managed Super Fund หรือ SMSF) ซื้ออสังหาฯ ในฮาคุบะ คำตอบสั้น ๆ คือ ทำได้ยากมาก และมักไม่คุ้มกับภาระด้านการปฏิบัติตามกฎระเบียบ

SMSF ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศได้ แต่มีข้อจำกัดสำคัญ อสังหาฯ ต้องผ่าน "sole purpose test" คือมีไว้เพื่อสร้างผลประโยชน์ยามเกษียณให้สมาชิกเท่านั้น หมายความว่าห้ามใช้ส่วนตัว ห้ามพาครอบครัวไปพักผ่อน และห้ามให้ญาติเข้าพักแม้จะจ่ายในอัตราตลาดก็ตาม

การกู้ยืมเพิ่มความซับซ้อนอีกชั้น SMSF ไม่สามารถไปขอสินเชื่อจำนองในญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาฯ ได้ตรง ๆ การกู้ยืมทุกรูปแบบต้องสอดคล้องกับกฎหมายเงินบำนาญของออสเตรเลีย ซึ่งโดยทั่วไปหมายถึงการกู้ยืมแบบจำกัดสิทธิไล่เบี้ย (limited recourse borrowing arrangements หรือ LRBAs) และการหาผู้ให้กู้ที่ยินดีจัดโครงสร้างให้อสังหาฯ ในญี่ปุ่นนั้นเป็นเรื่องท้าทาย

สิ่งนี้หมายถึงอะไรสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ชาวออสเตรเลีย

จากการพูดคุยกับผู้ซื้อชาวออสเตรเลียที่ตัดสินใจลงทุนไปแล้ว การลงทุนอสังหาฯ ในฮาคุบะที่ประสบความสำเร็จมักมีรูปแบบคล้ายกัน คือซื้อในพื้นที่ที่ติดตลาดแล้ว เช่น Echoland (เอคโคแลนด์) หรือใกล้ฐานลิฟต์หลักที่พิสูจน์แล้วว่ามีความต้องการเช่า พวกเขาตั้งงบสำหรับต้นทุนต่อเนื่องที่สูงกว่าในประเทศ ทั้งการบริหารอสังหาฯ การบำรุงรักษา และการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ซึ่งแพงขึ้นเมื่อต้องบริหารจากระยะไกล

ที่สำคัญที่สุด พวกเขามองเป็นการลงทุนระยะยาว ผู้ซื้อชาวออสเตรเลียที่ผมพบไม่ได้หวังเก็งกำไรระยะสั้น แต่เดิมพันกับการพัฒนาต่อเนื่องของฮาคุบะในฐานะจุดหมายนานาชาติ ผลพวงจากโอลิมปิก และการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวญี่ปุ่นในภาพรวม

ผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) ในฮาคุบะน่าสนใจในช่วงไฮซีซัน แต่อัตราห้องว่างนอกฤดูหนาวทำให้ผลตอบแทนรายปีมักต่ำกว่าตัวเลขที่โฆษณากัน เมื่อรวมความเสี่ยงค่าเงิน ค่าบริหาร และการปฏิบัติตามกฎภาษี ผลตอบแทนที่ได้ควรนำไปเทียบกับทางเลือกในประเทศที่ง่ายกว่า

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณาสำหรับผู้ซื้อชาวออสเตรเลีย

ความเสี่ยงด้านค่าเงินมีสองด้านเสมอ แม้ AUD ที่แข็งค่าช่วงหลังจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ แต่หากอ่อนค่าในอนาคต ผลตอบแทนอาจลดลงเมื่อแปลงกลับเป็นดอลลาร์ออสเตรเลีย ผู้ซื้อบางรายแก้ด้วยการเก็บรายได้ค่าเช่าเป็นเยนไว้ใช้จ่ายในอนาคต แต่ต้องวางแผนกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ

ความเสี่ยงด้านกฎหมายและกฎระเบียบก็มีอยู่ กฎหมายอสังหาฯ ของญี่ปุ่นต่างจากระบบของออสเตรเลียมาก แม้ข้อจำกัดการถือครองของชาวต่างชาติสำหรับที่อยู่อาศัยจะน้อยมาก แต่ แผนที่ความเสี่ยงภัยพิบัติ และ มาตรฐานอาคารในเขตหิมะหนัก สร้างข้อกำหนดที่ผู้ซื้อชาวออสเตรเลียมักประเมินต่ำเกินไป

ความซับซ้อนในการบริหารเป็นเรื่องจริง หากคุณไม่พูดภาษาญี่ปุ่นหรือไม่มีผู้ช่วยในพื้นที่ที่ดี การบริหารอสังหาฯ ทางไกลจะแพงและเครียด ควรนำต้นทุนเหล่านี้ใส่ในการวิเคราะห์การลงทุนตั้งแต่วันแรก

ขั้นตอนต่อไปที่ควรทำ

หากจริงจังกับการลงทุนอสังหาฯ ในฮาคุบะ ให้เริ่มจากพื้นฐาน ทำความเข้าใจ ระบบภาษีทรัพย์สินของญี่ปุ่น และดูว่าสัมพันธ์กับภาระผูกพันในออสเตรเลียอย่างไร MLIT เผยแพร่ข้อมูลอสังหาฯ 30 หมวดผ่าน ห้องสมุดข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลค่อนข้างหนาแน่น แต่มีค่ามากในการทำความเข้าใจแนวโน้มตลาดท้องถิ่น

ควรตั้งงบสำหรับคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญแต่เนิ่น ๆ ที่ปรึกษาภาษีชาวออสเตรเลียที่คุ้นเคยกับอสังหาฯ ต่างประเทศ รวมถึงทนายความชาวญี่ปุ่นสำหรับขั้นตอนการซื้อ ต้องจ่ายล่วงหน้า แต่ประหยัดได้มากกว่าในระยะยาว ผมเคยเห็นการทำเองผิดพลาดหนัก เมื่อผู้ซื้อเข้าใจข้อกำหนดการหักภาษี ณ ที่จ่ายหรือโครงสร้างการถือครองผิดไป

พิจารณาจังหวะเวลาให้รอบคอบ การพัฒนาฮาคุบะเป็นจุดหมายนานาชาติยังอยู่ระหว่างวิวัฒนาการ ข้อมูลตลาดล่าสุด แสดงการเติบโตของราคาที่แข็งแกร่ง แต่การปรับราคาขึ้นอย่างยั่งยืนขึ้นกับการเติบโตของการท่องเที่ยวและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่ต่อเนื่อง

หมายเหตุจากกองบรรณาธิการ: บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านการเงิน ภาษี การลงทุน หรือกฎหมาย การลงทุนอสังหาฯ มีความเสี่ยงสำคัญ และการลงทุนอสังหาฯ ข้ามประเทศเพิ่มความซับซ้อนทั้งเรื่องค่าเงิน กฎหมาย และภาษี ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติและเข้าใจสถานการณ์เฉพาะของคุณรวมถึงเขตอำนาจทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจลงทุนเสมอ สภาวะตลาด อัตราแลกเปลี่ยน กฎภาษี และข้อบังคับอาจเปลี่ยนแปลงได้อย่างมาก