白馬夏季度假租賃入住率數據:綠季對投資報酬率的真實影響

重點摘要:白馬夏季度假租賃入住率通常約為 35-50%,冬季旺季則高達 85% 以上,不過戶外旅遊持續成長,綠季表現正逐步改善。

第一次查看我們在白馬 7 月的租賃分析數據時,我原本以為會是一片冷清。結果卻發現了一些東西,正在改變精明屋主看待全年投資報酬的方式。

夏季入住率的現實檢視

老實說,白馬夏季度假租賃入住率數據其實是這個樣子。12 月到 2 月?多數優質物業的入住率能達到 80-90%,房價也相當可觀。夏季則是截然不同的光景。

根據我從散布在山谷各處的其他房東與物業管理業者聽到的情況,夏季概況如下:

季節	入住率	平均房價(相對冬季)	主要客群
冬季旺季(12 月-2 月)	85-95%	100%(基準)	國際滑雪客
夏季(6 月-8 月)	35-50%	40-60%	日本國內健行/自行車旅客
秋季(9 月-11 月)	25-40%	30-45%	賞楓(紅葉)
春季(3 月-5 月)	30-45%	35-50%	季末滑雪 + 健行

這些數字來自我與各地房東的交流,包括靠近滑雪場的和田野 (Wadano)、鄰近村中心的回音樂園 (Echoland) 等,各區都有。

推動綠季成長的因素

過去三年有件事引起了我的注意:白馬的夏季度假租賃入住率不只是持平,在某些區域其實還在上升。

戶外旅遊的擴張

老實說,白馬夏季的轉變比我預期的還要顯著。村方推動的觀光政策主打全年活動,帶來的是真實的需求,而不只是行銷話術。

五年前幾乎不存在的登山自行車道?如今已吸引來自東京與大阪的重度車友。位於岩岳 (Iwatake) 的白馬山谷登山車公園,已成為名副其實的旅遊目的地。前往八方池 (Happo Pond) 的健行路線,整個夏季週末遊客不斷——說真的,光是風景就值得走一趟。

國內與國際客群的轉變

冬季迎來的是國際旅客——追逐粉雪的澳洲人、美國人與歐洲人。夏季則整個翻轉。典型的綠季住客?來自東京周邊、想要山間空氣與戶外活動的日本家庭。

這改變的不只是數字。國內旅客的住宿天數較短(2-3 晚,而非一週),但訂房時間也比較晚。夏季的白馬度假租賃數據顯示,臨時訂房明顯更多,這是一把雙面刃——既是機會,也是麻煩。

財務現實:夏季實際貢獻多少

在這裡我必須坦白說明。即使夏季數字有所改善,對多數物業而言,綠季收入在全年租金收入中仍占不了太大比重。

全年營收分布

在山谷經營的物業管理 (property management) 公司所分享的數據,全年租金收入大致如下:

• 冬季旺季(12 月-2 月):占全年營收 45-55%
• 冬季淡旺之間(11 月、3 月):占全年營收 15-20%
• 夏季(6 月-8 月):占全年營收 12-18%
• 春/秋季(4 月-5 月、9 月-10 月):占全年營收 10-15%

算術很簡單,而且未必是壞消息。夏季每月收入較少,但營運成本也大幅下降——不用除雪、暖氣用量少很多、維護也比較輕鬆。

綠季的營運成本優勢

關於白馬夏季租賃入住率,真正讓我意外的是營運成本降幅之大。較大型木屋冬季水電瓦斯費動輒每月 ¥50,000 以上?夏季只剩 ¥15,000-20,000。

不必應付水管結凍、厚重積雪,或鹽害侵蝕車輛,維護工作就簡單得多。物業管理公司在綠季也常收取較低費率,因為工作量確實沒那麼繁重。

成本項目	冬季(每月)	夏季(每月)	差異
水電瓦斯(大型木屋)	¥40,000-60,000	¥15,000-25,000	減少 60% 以上
除雪	¥20,000-40,000	¥0	完全免除
物業管理	營收的 15-20%	營收的 10-15%	費率較低
緊急維修	頻率較高	頻率較低	可觀的節省

物業位置如何影響夏季表現

並非每間白馬物業在綠季的表現都一樣。位置在夏季的影響遠大於冬季,因為冬季只要離纜車不遠,房源都會被訂滿。

夏季表現較佳的區域

回音樂園/村中心:步行可到餐廳、火車站與村內商店的物業,夏季訂房最為強勁。家庭客不想每餐都開車——言歸正傳,步行便利性確實很重要。

鄰近健行步道入口:靠近熱門步道(八方池、岩岳)的物業,訂房更為穩定。登山自行車風氣日盛,培養出年年回訪的忠實愛好者。

溫泉設施可及:鄰近全年營業溫泉設施的物業,滑雪季過後依然有吸引力。紅葉之湯 (Momijino-yu) 等設施整個夏季都有營業,吸引不少回頭客。