白馬全年度假村 vs 純冬季:為何夏季需求徹底改變不動產投資算法

重點摘要:像白馬這樣的全年度假村能在 12 個月而非 4 個月內產生租金收入,年度報酬率通常比純冬季滑雪目的地高出 40-60%。

我曾以為滑雪度假村投資很簡單:在雪場附近買房、租給粉雪愛好者、收四個月的錢,然後看著房子空到十二月。這是在我某個夏天徒步白馬的高山步道,發現我們東京 Airbnb 的一半客人都在詢問登山自行車而非滑雪之前的想法。

營收真相:12 個月 vs 4 個月

當您比較白馬全年度假村和純冬季目的地時,一切歸結於入住數字。純冬季滑雪度假村通常在十二月到三月之間有穩定的租賃需求——如果晚雪夠幸運的話可能延續到四月。

白馬不一樣。夏季帶來挑戰北阿爾卑斯山的登山客、逃離東京濕熱的家庭,以及越來越多發現日本山村不會在雪融化後就關門的國際遊客。

度假村類型	旺季月份	營收月份	空置期
純冬季滑雪度假村	12月-3月	3-4 個月	8-9 個月
全年度假村(白馬)	12月-3月、7月-9月	10-12 個月	0-2 個月

也別小看淡旺季之間的過渡期。五月和十月可能無法讓您的日曆排滿,但足以帶來夠多的預訂來實際負擔物業管理 (property management) 和維護成本——這在您完全休業八個月時是不可能做到的。

投資回報:實際數字是什麼樣子

從純投資角度來看,這裡開始變得有趣。我一直在研究各個山區目的地的租賃數據,模式相當明顯。

純冬季度假村面對我所謂的「盛衰」問題。十二月到二月可能很強勁,但那四個好月份必須負擔 12 個月的貸款、不動產稅和維護費——老實說,這筆帳對大多數投資者來說算不過來。

投資因素	純冬季度假村	全年度假村
年度入住率	25-35%	60-75%
現金流穩定性	高度季節性	較穩定
維護時間窗口	8 個月以上可用	通常 2-3 個月
市場風險	高(依賴天氣)	跨季節多元化

總之,回到重點:全年度假村並不完美,但它們解決了扼殺許多滑雪物業的現金流擠壓問題。您的貸款不會放暑假,但有了全年租賃,您的收入也不會。

為何白馬能全年運作

白馬不是一天醒來就成為全年度假村的。白馬村積極投資夏季基礎設施——登山自行車道、高山徒步路線、不依賴雪的家庭活動設施。

但真正的關鍵是什麼?把澳洲滑雪客和其他遊客帶到白馬的國際行銷,也讓他們接觸到日本夏季高山文化的真實面貌。許多冬季遊客在七月和八月回來體驗完全不同的體驗。

每種模式的隱藏成本

純冬季物業有一個真正的優勢:您有八個月的時間深度清潔、翻新和處理重大維修,而不會損失預訂。當您處理滑雪靴、濕裝備和冬季條件帶來的磨損時,這確實很有價值。

全年租賃則相反。更高的入住率意味著更高的清潔費、更頻繁的維護和更緊湊的大型專案時間窗口。但另一方面,所有這些成本都由穩定的收入支付,而不是完全從您的冬季利潤中扣除。

管理和行銷差異

經營全年租賃意味著您要向完全不同的群體行銷。冬季客人想要滑雪進出 (ski-in-ski-out) 通道和裝備儲存。夏季遊客尋找登山通道、戶外空間和家庭友善設施。

這創造了機會也帶來了頭痛。您可能需要不同的家具配置、季節性設備儲存,以及跨多個平台而非只在滑雪網站上行銷。但您也不依賴單一季節,這個季節可能因為一個暖冬或經濟衰退而消失。

風險分析:可能出什麼問題

每項投資都有風險,白馬全年度假村與純冬季決策有相當不同的風險特徵。

純冬季度假村面臨集中的天氣風險。一個糟糕的雪季可能炸毀整年的預期回報。氣候變遷對低海拔目的地來說風險特別大。

全年度假村將風險分散到多個季節和活動,但它們並非對更廣泛的旅遊中斷免疫。2020-2022 年期間顯示,旅行限制如何打亂任何以旅遊為重點的投資。

風險因素	純冬季	全年
天氣依賴度	極高	中等
市場集中度	單一活動焦點	活動多元化
經濟敏感度	高(非必需奢侈品)	中等(多個價格點)
營運複雜度	較低	較高

融資與外國買家影響

比較投資策略時,融資條件可能決定您的數字成敗。日本銀行對全年租賃物業和季節性物業的處理方式不同,特別是對外國買家。

有證明全年收入潛力的物業可能符合更好的貸款條件,儘管這因貸款機構和買家身份而異。大多數非永久居民外國買家需要 30-50% 的頭期款,無論物業類型為何,但收入證明文件在全年租賃中更具分量。

全年物業的穩定現金流可以更可靠地償還債務,但請記住,日本銀行對計入租金收入很保守,可能不會以全額計入預期的季節性增長。

長期趨勢與市場演變

向全年山區旅遊的轉變並非白馬獨有,但很少有日本滑雪度假村能做得如此成功。如果您試圖在白馬全年度假村和純冬季替代方案之間做選擇,這創造了機會也帶來風險。

氣候變遷正迫使各地滑雪度假村多元化。低海拔純冬季目的地面臨真正的挑戰,而擁有強大夏季選擇的高海拔地區處於更有利的位置。