2026 新加坡買家看白馬:新幣成本與實務細節

重點摘要:新加坡高資產買家選擇白馬而非二世谷,主因是購置成本較低,且透過直飛班機前往東京的交通更便利。

這個趨勢我已經追蹤了大約十八個月。一開始只是新加坡不動產圈的耳語,如今已成為明顯的現象:五年前幾乎會直接選擇二世谷 (Niseko) 的高資產買家,現在開始認真考慮白馬不動產,而新加坡買家能以更實惠的新幣預算入手。

把數字拆開來看,道理很簡單。新加坡的額外買方印花稅 (Additional Buyer's Stamp Duty,ABSD) 不會區分日本的度假區,對非居民購買海外住宅不動產,一律是 30%。但基本購置成本呢?這正是白馬能創造喘息空間的地方。

新幣成本的現實檢視

去年冬天,我協助一位住在新加坡的買家比較各種選項,在此分享當時的心得。他看的是步行即可抵達纜車的木屋 (chalet),這種便利對於只飛來住一週的人來說相當重要。

以上數字以目前匯率計算,已含交易成本,但不含整修費用。依我的經驗,兩地的大多數物件都需要一定程度的更新,才能符合新加坡買家的期待。

為什麼前往東京的交通改變了一切

開始追蹤航班後我才真正體會到:新加坡買家非常重視旅行效率。過去前往二世谷的路線是新加坡 → 東京 → 千歲 → 2.5 小時車程。如今新加坡買家能到達的白馬不動產,路線則是新加坡 → 東京 → 3.5 小時車程或搭火車。

2023 年之後,新航的新加坡-東京直飛航班全面恢復,班次密集,讓週末short trip成為可能,這在以前是辦不到的。我看過買家把這一點納入每次造訪的成本計算,尤其是一年計畫帶家人去好幾次的時候。

新加坡的資本外移規定

新加坡金融管理局 (MAS) 的規定,其實比許多買家預期的更單純。對於 500 萬新幣以內的不動產投資,一般而言在正常的資本外移額度內,除了標準的銀行文件外,不需要額外核准。

讓部分買家碰壁的是匯款流程。多數新加坡銀行都能處理日本不動產的匯款,但要求文件齊全無誤。也就是說,在開始匯出資金「之前」,就要先找好日本的法律代理人,而不是事後才補。

GIC 的投資準則並未特別限制合格投資人投資日本不動產,但確實強調分散配置。如果你已經重壓區域不動產,顧問可能會對你增加日本的曝險提出反對意見。

這對國際買家意味著什麼

關於租金報酬率,我想坦白說,因為網路上流傳的數字往往是幻想。二世谷和白馬主要都是為了生活品味與資產保值,而不是創造現金流。

在白馬,管理良好的物件,實際的年度毛租金報酬率通常落在 3-6%,視位置與物件狀況而定。和田野與回音樂園 (Echoland) 的物件落在較高的一端,八方村的物件則常因購置成本較高而偏低。

實際營運面會包含:

• 物業管理 (property management) 費用(通常為租金收入的 10-15%)
• 每年的維護與水電費用(預算約為物件價值的 2-3%)
• 租金收入須負擔的日本消費稅
• 季節性空置期(即使是熱門物件,在淡旺季之間也會空著)

新加坡買家應該知道的風險因素

任何投資都有缺點,與其讓你日後才發現,不如由我先說清楚。新加坡買家在白馬不動產上會面臨幾項特定挑戰:

匯率風險是雙向的。如果新幣兌日圓大幅升值,日本不動產的購入成本會變低,但以新幣計價的價值也會縮水。我見過這種帳面損失讓只計算好處的買家大吃一驚。

天然災害風險確實存在。日本國土交通省 (MLIT) 公布了災害風險資料,但許多國際買家都忽略了。白馬位於地震帶,而氣候變遷也正在影響降雪模式。我寫過如何解讀這些風險地圖,因為這對保險與轉售考量都很重要。

退場流動性有限。與新加坡的不動產不同,不能預期能夠快速賣出。白馬物件的買家群較小,且更具季節性。若需要出售,至少要規劃 12-18 個月。

新加坡買家的盡職調查

文件要求與新加坡的不動產交易並沒有太大差異,但語言障礙會帶來麻煩。與我合作的新加坡買家,大多會聘請東京的雙語法律代理人,而不是嘗試遠端處理所有事情。

主要的查核重點包括:

• 透過日本土地登記簿 (land registry) 進行明確的產權調查
• 確認土地使用分區 (zoning)(部分區域限制短期出租)
• 建築法規合規性,尤其是老舊物件
• 水電瓦斯等設施的連接與容量
• 房產稅的歷史紀錄與應繳義務

MLIT 透過其不動產資訊庫 (Real Estate Information Library)公布 30 類不動產資料,但要查閱需要耐心面對政府機關的日文。我花了不少時間為國際買家翻譯這些報告,因為對長期持有而言,細節非常重要。

從近期市場趨勢來看,白馬的土地價格已大幅上漲,但更像是在追趕歷史水準,而非形成泡沫。現在進場的新加坡買家,付出的價格比三年前高,但可能比三年後要付的低。

推動這波趨勢的族群,通常是 40-55 歲、子女已成年且會滑雪的買家,他們想找的是家人團聚的地方,而不是純粹的投資標的。他們想要朋友圈還沒去過的地方,但基礎設施又要足以照顧來訪的父母。

白馬兩者兼具。它不是二世谷,而對許多新加坡買家來說,這正是重點所在。