白馬綠季租金收益:夏季民宿經營完整攻略

重點摘要:白馬綠季的租金收益通常約為冬季收入的 30-50%,位置良好的物件在夏季旺季入住率約 40-60%。

我和先生不再把白馬只當成滑雪勝地的那個夏天,一切都改變了。我們爬了唐松岳,在一間大概只有四個座位的小咖哩店吃飯,也開始認真觀察綠季旅客真正在找什麼,以及他們願意為什麼付費。

我認識的白馬屋主多半把夏天當成滑雪季之間的必要之惡,其實是白白放掉不少收入。冬季粉雪旺日的房價可能超過每晚 ¥30,000,但只要夏季策略到位,5 月到 9 月仍有機會做到每晚 ¥8,000-15,000,這可是整整五個月的潛在收入。

認識白馬綠季的整體樣貌

白馬的綠季通常從纜車停駛的 5 月初開始,一直到 9 月下旬。不過別指望整段期間需求都很穩定。

5 月和 6 月初是過渡期,天氣難以預測,加上積雪讓登山路線的可進入性有限。7、8 月才是賺錢的月份,東京的家庭會前來躲避悶熱潮濕,享受山上的涼爽空氣。9 月秋色絕美,但氣溫轉涼,可能讓部分旅客卻步。

競爭對手也完全不同。你不再與其他滑雪木屋競爭,而是要面對傳統山莊旅館、露營場,甚至是從長野市出發的當日往返行程。好消息是,夏季的住宿供給少得多,因為許多業者乾脆休業。

誰會在夏天訂白馬?他們想要什麼?

冬天來的是國際粉雪愛好者和從東京來的週末滑雪客。夏季旅客則是另一種族群,想真正賺到綠季租金收益,就得先了解他們究竟需要什麼。

登山團體

這是夏季最穩定的主力客群。他們的目標是白馬三山(白馬岳、五龍岳與唐松岳三座主峰),或是八方池 (Happo) 周邊的一日健行。通常是 4-8 位朋友同行,年齡約 30-50 歲,住 2-3 晚。他們要的是提早供應的早餐、裝備晾乾空間,以及詳細的登山路線資訊,而且老實說,詳細的路線資訊往往比你想像中更能左右訂房決定。

他們的預算:位置good的團體住宿,每人每晚約 ¥2,000-3,500。

單車與登山車愛好者

公路車騎士喜愛奧運路線(1998 年長野冬季奧運使用過),登山車玩家則會前往 Hakuba 47 與五龍 (Goryu) 的夏季纜車登山車道。這類旅客需要安全的單車存放空間與清洗區,通常願意為單車專屬設施支付較高房價,不像其他旅客那樣斤斤計較價格。

湖畔休閒家庭

帶著孩子的家庭常以白馬為據點,前往附近湖泊一日遊,青木湖、木崎湖與仁科湖都在 30 分鐘車程內。他們需要寬敞的空間、廚房設備與親子友善設施。雖然每晚房價較低,但住得久(4-7 晚)可以補回來。

客群類型	平均住宿天數	旺季	價格敏感度
登山團體	2-3 晚	7-8 月	中
單車騎士	3-4 晚	6-9 月	低
湖畔家庭	5-7 晚	7-8 月	高
東京避暑客	2-3 晚	7-8 月週末	中

為綠季調整物件,提升成效

想讓綠季租金收益最大化,你的滑雪木屋需要做些夏季調整。話說回來,大部分改動花費不高,卻能大幅提升訂房率與旅客對住宿的整體感受。

降溫與舒適度升級

白馬夏季白天可達 30°C 以上,許多老舊木屋根本沒有足夠的降溫設備。即使只在臥室加裝基本的冷氣(3 間臥室的物件預算約 ¥200,000-400,000),也足以支撐夏季房價調高 20-30%。我就看過有物件因為評價中的悶熱問題而流失訂單。

電風扇是較便宜的替代方案,但說實話,在這件事上省錢,旅客是會察覺的。

戶外裝備與器材收納

冬季旅客帶的是雪板與雪靴;夏季旅客帶的是登山鞋、背包、玩湖後的濕衣物,還常常有單車。請規劃專用的晾乾與收納區,即使只是有屋簷的戶外空間,加上掛勾和烘鞋機,也能明顯改善住客評價。對單車旅客來說,安全(最好能上鎖)的單車存放處,往往是他們選你還是選競爭對手的關鍵。

廚房與用餐考量

夏季旅客使用廚房的頻率其實比冬季旅客高,因為他們吃完早餐不用趕著去滑雪。請在廚房備齊早餐與簡單料理所需的基本用品。烤肉架(即使是小型攜帶式)在評論中經常被提到,而且老實說,光是那片景色就值得,夏季旅客很喜歡一邊看山景一邊戶外料理。

真正有效的綠季定價

綠季租金收益的定價方式必須與冬季完全不同。冬季每晚 ¥25,000 的房價在 7 月不可能成立,但這也不代表要陷入低價競爭。

基本定價框架

先以冬季旺季房價的 25-40% 為起點,再依下列因素調整:

• 夏季旺季週末(7-8 月):冬季房價的 35-40%
• 夏季平日:冬季房價的 25-30%
• 過渡季(5 月、9 月):冬季房價的 20-25%
• 連續入住(5 晚以上):給予 10-15% 折扣,鼓勵延長住宿

如果物件冬季每晚可賣 ¥30,000,夏季旺季大約就是 ¥7,500-12,000。

動態定價與市場反應

夏季的訂房模式比冬季提前預訂更難預測。天氣的影響更大,一則下雨預報就可能讓週末訂單全數取消。可以考慮使用動態定價工具,但要隨時留意,因為許多工具並非為日本獨特的季節性租賃模式設計。

對綠季旅客的行銷

冬季行銷主打粉雪、鄰近纜車與滑雪後的社交活動。夏季行銷則需要徹底轉換思維。

攝影與視覺內容

請在綠季重新拍照,這點很重要。那些積雪覆蓋的外觀照片,對 7 月的訂房毫無幫助。請聚焦於:

• 沒有積雪的山景
• 戶外空間(露台、庭院、烤肉區)
• 登山裝備收納與晾乾區
• 廚房設施與用餐區
• 鄰近的登山步道或湖畔通道

更新房源描述

冬季的房源描述強調「滑雪進出」與離纜車的距離。夏季旅客更在意步道可及性、降溫設備、裝備收納與廚房設施。請依季節更新描述,只需 10 分鐘,卻可能大幅影響訂房率。

綠季常見的錯誤,務必避開

看過多年屋主在夏季出租上跌跌撞撞,以下是最容易傷害綠季租金收益的錯誤:

把夏天當成「縮水版冬天」

這是我見過最大的錯誤。屋主把冬季設施擺在最顯眼的位置,夏季房源還提到滑雪板收納,然後納悶為什麼訂單這麼慢。夏季旅客才不在乎你的烘鞋機,他們想知道的是登山地圖與湖畔交通。

完全忽略降溫

「山上空氣涼爽,自然就很涼。」不,並非如此。白馬夏季經常出現 30°C 以上的高溫,悶熱的木屋會收到很糟的評價。至少要在臥室準備電風扇,而冷氣能靠更高的房價與更好的評價回收成本。

抱著冬季的定價心態

冬季每晚 ¥28,000 的房價在 7 月是不可能的。定價太高,你的房子會空著,而競爭對手以 ¥12,000 訂滿。與其空等冬季價格,不如以合理價格接單。