白馬 vs 阿斯本、韋爾、帕克城:美國滑雪不動產買家的投資報酬率比較

重點摘要:白馬滑雪不動產的價格比阿斯本 (Aspen)、韋爾 (Vail) 或帕克城 (Park City) 的同級物件低 40-60%,雪況穩定度相當,租金報酬率還更高。

過去兩年,我持續蒐集太平洋兩岸的不動產資料,想回答一個簡單的問題:買滑雪不動產,一塊錢美元花在哪裡最划算?答案並不簡單,但方向很明確——單看經濟面,白馬一貫優於美國頂級市場,只是生活上得做出一些多數買家始料未及的妥協。

數字說話:錢到底花在哪裡

先從我研究中最令人意外的發現說起。在白馬和田野 (Wadano) 一帶,步行可到纜車的 1,000 平方英尺公寓,價格大約是 ¥25-40 百萬日圓($170,000-270,000 美元)。同等條件的阿斯本物件呢?底價就要 $800,000 美元,往往超過 $1.2 百萬美元。

第一次算出這些數字時,我反覆核對了三遍,實在不敢相信差距這麼大。但查閱多個來源的成交資料,也和兩邊市場的買家聊過之後,這個趨勢確實成立。

租金報酬率:白馬的優勢

說到白馬與阿斯本、韋爾、帕克城的投資報酬率比較,有趣的地方就在這裡。美國滑雪小鎮的房價已漲到遠超租金收入所能支撐的程度,白馬的買價與租金回報之間,關係則健康得多。

一間年租金收入 ¥3-4 百萬日圓(約 $20,000-27,000 美元)的白馬物件,購入價可能是 ¥25-35 百萬日圓,毛報酬率大約 10%。在阿斯本想找到這種水準?一間 $1 百萬美元的公寓,運氣好的話一年約可收 $40,000-50,000 美元。

不過,租金報酬率的優勢也有但書。在日本做物業管理,要嘛自己學日文,要嘛付較高的費用請英語服務。我看過的管理費用約占毛租金收入的 15-25%,美國市場則是 8-12%。

交通可及性:現實面的差異

從丹佛開車到韋爾約 2 小時。東京到白馬?時間差不多,但你不用開車。搭北陸新幹線 90 分鐘可抵達長野,再轉乘約 45 分鐘的巴士到白馬站。

這一點比多數海外買家想的更重要。如果從大城市開車出發,美國滑雪小鎮可以做到門到門的便利;白馬則需要銜接火車與當地交通,不是做不到,只是方式不同。

航班的情況也類似。阿斯本有自己的機場(不過易受天氣影響),韋爾和帕克城離主要機場約 2-3 小時車程,而白馬距離成田或羽田,含地面交通約需 4-5 小時。

海外買家必須知道的事

日本允許外國人完全擁有不動產,不需要公民身分,也沒有持有限制。這其實比部分美國度假市場更單純,因為那些市場有些開發案會限制外國人持有,或要求特定簽證類型。

複雜之處在於日本的稅法與後續的合規事務。白馬的固定資產稅,每年大約是評定價值的 0.3-0.7%,與許多美國市場相當。但租金收入的所得稅、繼承規劃與匯率考量,都需要專業人士協助。

我曾花兩個小時向一位新加坡買家解說土地使用分區 (zoning) 地圖,他才發現自己看中的土地位於自然公園內——不能蓋房子。日本的法規環境可預期,但需要事先做足功課。MLIT 透過不動產資訊圖書館公開 30 類不動產資料,包括洪水潛勢區、地震活動與開發限制。

雪況與氣候:滑雪不動產投資的根基

白馬年平均天然降雪超過 400 英寸,部分雪季甚至達到 600 英寸。這比多數美國雪場更穩定,後者因氣候變遷,愈來愈依賴人工造雪,雪季也縮短了。

日本阿爾卑斯山受惠於從日本海吹來的濕重風暴,這種天氣型態數十年來都很穩定。相對地,科羅拉多的雪場降雪量起伏較大,加州山區則持續面臨乾旱隱憂。

對出租型不動產的屋主來說,這種穩定性很關鍵。即使在少雪的年份,白馬的滑雪季仍比許多競爭目的地更長。

多數買家低估的取捨

購入價格較低,並不代表總成本較低。以下是我對實際費用差異的觀察:

我在白馬度過的第一個真正的冬天,誤以為「第二個家」就是偶爾才用的房子。一夜 50 公分的降雪讓我學到教訓。這裡的房子需要積極管理——除雪、暖氣維護,還有無法等到你下次造訪才處理的房客溝通。

長期增值:務實的期待

過去十年,美國滑雪度假區的不動產大幅增值——2010 年以 $500,000 美元成交的阿斯本物件,如今成交價達 $1.2 百萬美元以上。白馬則呈現穩健但較為溫和的成長,近年優質物件年增值約 3-8%。

這種差異反映了市場的成熟度。美國度假小鎮受惠於本國財富集中,以及成熟的國際買家網絡。白馬仍在成為全球目的地的過程中,意味著目前價格較低,但想出售時的流動性也較低。

單論資本增值,成熟的美國市場有亮眼的歷史紀錄;若看現金流與整體報酬,白馬在數字上往往更勝一籌——前提是你能應付營運上的複雜度。

對海外買家的意義

仔細比較這些市場後,我認為有三類買家最適合白馬:

第一,重視現金流勝過便利性的投資者。如果你希望租金收入真的能打平持有成本,白馬能做到多數美國度假市場做不到的事。

第二,追求生活品質套利的買家。同樣 $400,000 美元,在阿斯本只能買到一間套房,在白馬卻能買到擁有山景的完整兩房公寓。

第三,願意嘗試跨文化物業管理的冒險型屋主。省下的錢是真的,但需要持續與日本的制度和文化打交道。

誰或許該留在美國市場?想要拎包入住、管理越簡單越好的買家。阿斯本、韋爾和帕克城較高的價格,往往包含了基礎設施與服務水準,對完全不想插手的屋主來說,這筆溢價有其道理。

白馬與阿斯本、韋爾、帕克城的投資報酬率之爭,不只是數字問題,而是投資目標與管理能力是否匹配。你的錢在日本確實更經得起花,但這些錢也需要更多心力才能真正替你賺回來。

編輯說明:本文提供一般市場資訊與個人觀察,不構成法律、稅務或投資建議。不動產投資涉及匯率波動、市場波動與法規變動等風險。做出投資決定之前,請諮詢合格的專業人士。