白马 vs 斑尾:滑雪度假地投资对比(2026)

要点速览:白马品牌认知度更高、流动性更好,但价格比斑尾高 30–40%;斑尾是新兴替代选择,入场价更低、竞争更少,但退出风险更高。

经常有人问我斑尾 (Madarao) 的情况。通常是已经研究过白马房产、看过价格后,开始搜索“日本更便宜的滑雪度假投资”的人。这个问题很合理。斑尾位于白马以北一个多小时车程处,雪质极佳,而一套翻新木屋的价格,可能只相当于八方 (Happo) 一个车位的价钱。

不过,便宜不一定等于更超值。“新兴”可能意味着“即将起飞”,也可能意味着“长期被忽视”——说实话,大多数买家都要等到为时已晚才分得清是哪一种。

这篇白马与斑尾的对比,是我比较这两个市场后的心得:入场成本、租金表现、国际吸引力、转手流动性,以及在你汇出定金之前必须弄清楚的各种取舍。

市场概览:两种截然不同的定位

白马是日本除二世古 (Niseko) 之外最知名的国际滑雪胜地。这里举办过 1998 年冬季奥运会,拥有十个相互连通的雪场,每个雪季都会吸引来自澳大利亚、新加坡、香港、欧洲和北美的游客。在八方缆车上,你听到英语、普通话和粤语的机会不亚于日语。

斑尾则只有一个中等规模的雪场(斑尾高原),与邻近的 Tangram 共用雪票。它以林间滑雪和稳定的降雪在粉雪爱好者中口碑很好,但始终没有进入国际主流。客人大多是日本家庭、东京周末客,以及一小群正是因为它不是白马才喜欢它的老主顾。

关键在于:从投资角度看,客源构成的差异决定了一切。你的租金收入、入住率、想退出时能否顺利退出,全都取决于谁会真正入住你的房子,以及你想出售时是否真有一个转手市场在等你。

入场成本:斑尾在账面上占优

先说大家最关心的数字:真正进场要花多少钱?

斑尾最明显的优势是:拎包入住的短租 (STR) 房产,价格大约只有白马和田野 (Wadano) 或回音乐园 (Echoland) 一带的一半。如果资金是你的主要限制,斑尾表面上确实很有吸引力。

但这里我要先踩一下刹车——购买价格只是其中一个变量。真正重要的是:这笔资金能换来多少收入潜力、增值空间,以及退出的可能性。

租金回报率与入住率:差距其实在缩小

这部分才是有意思的地方。购买价格低,不会自动带来更高的回报率——也可能意味着每晚房价更低、入住率更疲软。下面我来拆解这两个地方的实际表现。

白马:房价更高,雪季更长

白马的国际客源让你可以收取较高的每晚房价,尤其是房源有针对 Airbnb 和 Booking.com 优化过的英文页面时。位置好的 3 卧室木屋在和田野,旺季(12 月下旬至 2 月上旬、春节期间)每晚可达 ¥40,000–80,000。即便是平季周(12 月初、2 月下旬、3 月)也能拿到 ¥25,000–45,000。

运营良好的白马短租房,在四个月的冬季雪季里入住率通常为 50–70%,取决于位置和营销投入。淡季(夏秋)则疲软得多,除非房子靠近徒步路线起点,或你主动把它定位成全年度假据点。

斑尾:房价较低,以国内客人为主

斑尾的每晚房价约为白马同类房源的 60–75%。同样的 3 卧室房子,旺季可能是 ¥25,000–50,000,平季 ¥15,000–30,000。客源几乎全是日本国内游客,这意味着你要在日本平台(乐天、Jalan、Airbnb Japan)上竞争,那里的期望和定价习惯完全不同。

这里的入住波动更大。日本客人倾向于短住(1–2 晚,而白马的国际客人通常订 3–7 晚),而且斑尾的雪季本来就稍短——初雪和融雪期的雪况不够稳定,缆车数量也较少,客流难以均匀分散。

据我的跟踪,运营得当的斑尾短租房,总租金收入大约是同类白马房产的 60–75%。但你的购买价格只有白马的 50–60%。所以账面上,回报率的差距并没有价格差距那么大——不过回报率终究只是整道题的一部分。

资产增值与流动性:白马的结构性优势

说到这里,“新兴”开始变得像“原地踏步”。至少从 2015 年起,斑尾就被宣传为“白马的后起替代选择”。十多年过去了,它依然只是“后起替代选择”。

相比之下,白马自 2018 年前后开始出现实实在在的资产增值,原因如下:

• 持续的国际需求(澳大利亚、新加坡、香港的买家不断涌入)
• 基础设施改善(从长野出发的巴士联系更好、英文标识更多、附近有国际学校)
• 活跃的房产中介真正面向外国买家做营销,维持了二手市场的流动性

斑尾只在少数局部区域有小幅增值,并没有真正的整体上升趋势。国际买家群体基本不存在。你要出售时,面对的是日本国内投资者,或者少数特别钟情斑尾氛围的外国人。这个市场明显更薄。

流动性在这里非常重要。我见过定价合理的白马房产在 2–6 个月内成交。斑尾的挂牌房源呢?会挂上一年,有时更久,卖家往往还要接受比挂牌价低 10–20% 的报价才能成交。

融资与税务:限制相同,评估不同

非居民外国买家在两地都会遇到相似的融资障碍:

• 首付:投资或第二居所购买,预计需要 30–50% 以上。不少银行根本不向非居民发放度假房产贷款。
• 评估风险:银行按保守的可比交易来评估。斑尾成交记录较少,评估价往往偏低,即使获批贷款,你也得多掏现金。
• 所得税:无论位置如何,租金收入在日本都需要纳税。短租收入通常按杂项所得处理;你需要提交日本的纳税申报(或让物业管理公司代为扣缴和汇缴)。
• 退出税:出售产生的资本利得在日本征税。税率取决于持有期(短期还是长期)以及你是否为居民。

如果你是永久居民或拥有稳定本地收入的日本公民,可以获得好得多的融资条件(首付 10–20%,有时更低)。不过说实话,这类买家通常本来就熟悉本地市场,多半不需要这份对比。

风险与注意事项:可能出什么问题

没有哪种投资是零风险的。下面是我思考两地时真正担心的问题。

白马的风险

• 价格天花板:白马已经大幅升值。如果你在高点买入,上行空间可能有限,还要承担任何回调的风险。
• 供应过剩:新的短租房源已经涌入部分区域(和田野、回音乐园)。如果需求不
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