留寿都的高速增长看起来很诱人,但白马这样的成熟市场有一样难得的东西:可预测的现金流和十年积累的可比数据。下面告诉你该如何取舍。
要点速览:白马提供可预测的收益和经过验证的租赁需求;留寿都则是押注新兴市场的资本增值,可比数据少,执行风险也更高。
读者经常问我:是去买白马,那里国际买家的热潮已经见顶,还是趁"大家还没发现"之前,赌一把留寿都 (Rusutsu)?
其实,白马与留寿都的房产投资对比,并不是比哪个雪场更好,而是你想要确定的现金流,还是投机性的上行空间。白马是成熟之选:流动性好,有十年 Airbnb 可比数据,冬季入住率可预测。留寿都是一场押注:外国业主少,房源少,处在炒作周期的较早阶段,但交易数据更稀薄,一旦判断失误,翻修和管理成本也更高。
- 白马市场成熟:租赁可比数据完善,收益率稳定在个位数中低段,转售流动性也更高。
- 留寿都作为二世谷 (Niseko) 北边的邻居,有资本增值的潜力,但成交量较低,租赁表现数据也更少。
- 从东京前往白马更方便(北陆新干线到长野,再换乘巴士,约 3.5-4 小时);去留寿都则需要先飞新千岁,再自驾。
- 因为有先例,外国买家在白马融资稍微容易一些;但非居民投资者在两地都需要支付 30-50% 以上的首付。
- 留寿都的风险在于:你买的是一个故事,而不是一张电子表格。如果二世谷的光环没有向北扩散,将来转售可能会很困难。
市场成熟度:白马十年的数据 vs 留寿都的新兴故事
白马的国际投资热潮大约始于 2015-2016 年,2019 年前后加速,新冠期间暂停,2022-2023 年又强势回归。如今你可以调出十年的 Airbnb 评价,对比和田野 (Wadano) 或回音乐园 (Echoland) 十几栋类似的木屋,再用客人实际预订和支付的价格来测算收益。这在日本很少见。
相比之下,留寿都在曲线上更靠前。那里有外国业主,但数量不多。可比成交更少,有英语团队的管理公司更少,"好的"冬季入住率到底是多少也不够透明。说实话,这种不确定性是双刃剑:有些买家喜欢,因为竞争少,入场价格可能更好;也有人觉得提心吊胆,因为没有可以照着走的路径。
在我看来,白马真正的优势朴实得恰到好处:你清楚自己买的是什么。而留寿都则有"期权"属性。如果二世谷的增长向北扩散(一些早期迹象显示确实如此),早期进入者可能获得可观的资本增值。但这是一场赌注,不是确定的事。
租金回报率 vs 资本增值:二选一的难题
决策到这里,就有点哲学意味了。
白马的价值主张是收入。八方 (Happo) 或五龙 (Goryu) 附近管理良好的房产,冬季入住率可以很不错,夏季徒步和秋季赏红叶的客人也能带来淡季收入。扣除管理费后,租金回报率 (rental yield) 通常落在个位数的中低段,这还没有算上自用价值,而不少买家非常看重这一点。近期的增值幅度有限:土地价格在 2020 年代初上涨,但多数区域已趋于平稳。
留寿都的卖点是增长。逻辑是:如果二世谷的房源收紧、价格上涨,需求外溢,留寿都就成了顺理成章的下一站。雪质同样出色,基础设施相近,每平方米的入场价更低。但问题在于,租金回报数据更难确定,管理选择更少,而你本质上是在抢跑一个趋势,这个趋势未必会按你期望的速度实现。
| 对比项 | 白马 | 留寿都 |
|---|---|---|
| 市场阶段 | 成熟(国际买家 10 年以上) | 新兴(早期进入者阶段) |
| 租金回报侧重 | 高(冬季需求可预测) | 中等(可比数据少,波动大) |
| 资本增值潜力 | 有限(价格已反映预期) | 较高(投机性上行空间) |
| 流动性 / 转售 | 较高(买家群体活跃) | 较低(市场较小) |
| 从东京出发 | 火车 + 巴士(约 3.5-4 小时) | 飞机 + 自驾(全程约 3-4 小时) |
| 物业管理配套 | 完善(英语运营商众多) | 较薄弱(选择较少) |
交通与客源:东京 vs 国际门户
在东京的交通便利性上,白马胜出,而这一点比多数人想象的更重要。典型的客源包括常驻东京的外籍人士、日本周末游客,以及经成田或羽田入境的国际游客。乘北陆新干线到长野(根据车次约 80-110 分钟),再坐 Alpico 巴士进山谷约一小时,行程轻松且可预期。带小孩的家庭(也是我东京民宿的核心客群)很喜欢不用坐飞机这一点。
去留寿都则要先飞到札幌的新千岁机场,再驱车约 90 分钟。对本就飞往北海道的国际游客没问题,但对东京的周末客群就没那么有吸引力。留寿都的优势在于:它大量吸引亚洲国际客源,尤其是直飞札幌的游客。如果你把房产定位为二世谷的替代选择,这条客源渠道是扎实的。
直到开始管理我在东京的 Airbnb,我才真正意识到:交通便利程度会直接影响预订转化率。看到"距东京 3.5 小时火车"的客人,预订速度远快于看到"飞札幌、租车"的客人。具体情况因目标客群而异,但值得你实际算一算。
外国买家融资:白马略容易,但哪里都不容易
说句实在话:如果你是非居民外国买家,想在日本获得投资性贷款,两个地方都会相当艰难。
永久居民或有稳定本地收入的日本公民,可以申请标准住房贷款,首付约 0-20%(即贷款成数 80-100%)。持长期签证、有日本工作收入的人,通常需要 20-30% 首付,视银行不同有时高达 50%。非居民买家(涵盖多数国际投资者)则需要 30-50% 以上的首付,而且很多银行根本不会给非居民的投资房产放贷,因为标准住房贷款不能用于这类用途。
根据我的经验,白马略有优势:外国人交易更多,意味着先例更多,少数地方银行已经形成了面向非居民买家的半标准化流程。留寿都则是较新的领域,预计差异更大,审核也可能更保守。
我在两个市场接触过的多数人,最后都是全款购买,或者支付 40-50% 的首付,其余通过日本地方银行或专门的海外贷款机构融资。并非不可能,但绝不像在悉尼或温哥华买公寓那么直接。
风险与注意事项:可能出什么问题
白马与留寿都的房产投资对比,如果不把风险讲清楚就不完整,因为两地的风险很不一样。
白马的风险
- 市场饱和。2020 年以来房源大幅增加。如果供应过剩压低入住率,收益率就会受损。我已经看到回音乐园的一些业主为了保持竞争力而下调冬季房价。
- 基础设施老化。市场上不少房产是 30-40 年以上的木结构建筑。翻修成本可能迅速膨胀,而且并非每位外国买家都真正了解日本的建筑标准或空房 (akiya / 空き家) 带来的种种麻烦。
- 资本增值空间有限。买白马不要指望每年 10% 的增值。如果这是你的目标,你会失望而归。
- 季节性集中。多数房产 70-80% 的收入来自冬季。一个雪少的年份,或者再来一次疫情,你就会很难受。
留寿都的风险
- 流动性风险。买家更少,意味着需要出售时挂牌时间更长,无法保证以目标价格顺利退出。
- 租赁数据稀薄。没有充足的可比数据,你对入住率和 ADR(平均日房价)基本只能靠猜。如果预测过于乐观,现金流就会让你失望。
- 对管理方的依赖。有英语服务的管理公司较少,意味着你更依赖单一服务商。一旦合作关系破裂,你就得手忙脚乱地补救。
- 故事风险。留寿都的增长逻辑取决于二世谷持续的外溢效应。如果二世谷市场降温,或者富良野、Tomamu 等其他北海道雪场抢走下一波需求,留寿都的势头可能会停滞。
税务与持有结构:规则相同,操作不同
白马和留寿都适用同一套日本税务框架,但具体怎么处理,会因你的居住身份和持有结构而略有不同。
对于非居民外国业主,租金收入需缴纳日本所得税。总租金收入要被预扣 20.42% 的税款,这通常由你的物业管理公司 (property management) 代为处理。提交纳税申报后可以申请扣除(管理费、折旧、贷款利息、维修费),不过你需要在日本聘请税务代理来办理文书。非居民出售房产的资本利得税约为 20%,但具体税率和税收协定因你所在国家而异。
对于居民(包括永久居民),租金收入会并入你的整体应税收入,按累进税率征税,计入居民税后最高档约为 55%。扣除项目相同,但你不必再为预扣税而烦恼。
这里有一个值得一提的细微之处:白马
常见问题
想看更多这类内容,但只在私密群组?
Yurie 不在网站公开分享的白马内部笔记 — 市场变化、不公开的选地建议、幕后发现。通过 WhatsApp 免费接收。
Free · No spam · Leave any time
相关文章
2026年秋季白马房产价格:入冬前的购房趋势与投资回报分析
9月和10月是雪季溢价到来之前一段很短的购房窗口。我来拆解这段时间的价差、红叶游客带来的租金收益,以及2026年入冬前购房对投资者是否划算。
白马悦榕庄开业:对周边房产价值与市场的影响
白马悦榕庄的开业,是山谷高端市场的一个转折点。本文梳理它对房产价值、买家的实际影响,以及白马如何逐步成为全年型国际目的地。
白马 vs 科尔蒂纳滑雪度假区房产投资:哪个区域回报更好?
在白马热闹的大型雪场与科尔蒂纳安静的雪道之间做选择,不只是滑雪体验的问题,更关乎你的投资资金在哪里能发挥最大效用,又在哪里只能闲置。
白马商业地产投资机会:餐厅、民宿与零售空间(2026)
旅游业确实火热,但在白马买下餐厅或民宿并不稳赚。这里坦率拆解商业地产的机会、成本,以及很少有人提前提醒的风险。
白马的房子不住时能出租吗?一份务实的出租指南
想知道不滑雪的时候能不能把白马的房子租出去?可以,但法律门槛、平台选择和真实回报,可能和你想的不太一样。这是我在东京做 Airbnb 之后,希望早点知道的事。
白马 vs 斑尾:滑雪度假地投资对比(2026)
白马名气大,斑尾则胜在价格。本文详细对比这两个长野滑雪投资目的地的入场成本、租金回报率、风险,以及不同买家各自适合买哪里。