如今的白马夏季早已不只是过渡期。我们拆解了三湖、岩岳和八方地区 6-8 月出租的入住率、每晚房价和收入贡献,并附上不夸张的回报率测算。
要点速览:白马夏季出租虽然入住率较低,仍能贡献全年收入的 18-25%;在以徒步为主的区域,忽视这个季节可能让物业整体投资回报率(ROI)下降近一半。
刚开始研究白马夏季出租收入潜力时,我以为绿季基本就是两个滑雪季之间的空档,结果我错了。如今在位置合适的物业中,6 月到 8 月几乎贡献了全年租金收入的四分之一;在八方池附近或仁科三湖周边这类以徒步为主的地段,夏季表现甚至可能超过 4 月、11 月这样的过渡月份。
下面基于截至 2025 年的可观察市场趋势以及 2026 年初的预订情况,拆解绿季究竟为你的年度回报增加了多少。
- 热门区域夏季入住率为 45-60%,冬季高峰为 75-85%
- 每晚房价比 1-2 月高点下降 30-45%
- 绿季贡献全年租金总收入的 18-25%
- 便于徒步的物业(八方池步道入口、栂池自然园)夏季收益高于村中心的木屋
- 缺乏夏季吸引力的物业(只主打滑雪进出、没有空调)6-8 月常常空置,明显拉低整体投资回报率
夏季与冬季入住率:真实数据
冬夏之间的入住率差距确实存在,但比多数投资者想象的要小,尤其是在徒步、骑行或湖区便利的地区。
| 区域 | 冬季入住率(12 月至 3 月) | 夏季入住率(6 月至 8 月) | 入住率差距 |
|---|---|---|---|
| 仁科三湖(木崎湖、中绑湖、青木湖) | 65-75% | 55-65% | 10-20% |
| 岩岳 (Iwatake) 缆车周边 | 75-85% | 45-55% | 25-35% |
| 八方池步道入口附近 | 70-80% | 50-60% | 15-25% |
| 回音乐园 (Echoland)/和田野 (Wadano) 村中心 | 80-90% | 35-50% | 35-50% |
入住率为基于可观察的预订平台数据和物业管理公司报告得出的估算,涵盖 2024-2025 年度。你的物业实际表现会有所不同。
规律相当明显:靠近全年可玩项目(湖泊、徒步步道入口、山地自行车公园)的物业,入住率远比以滑雪为主的村中心更稳。我记得有一位来自新加坡的 Airbnb 房客很客气地问我,为什么白马的房源照片全都是冬天拍的。这个问题我一直记着,说实话,我自己心里也一直有同样的先入之见。
绿季的每晚房价会怎样?
夏季房价会下降,这是现实。但跌幅没有部分业主担心的那么大,尤其是在你没有把全部希望都押在滑雪便利性上的情况下。
以下是我观察到的不同类型物业的情况:
- 整栋木屋(4-6 张床):冬季高峰 ¥25,000-45,000/晚 → 夏季 ¥15,000-28,000/晚(降幅约 35-40%)
- 湖畔小屋(三湖地区):冬季 ¥18,000-32,000/晚 → 夏季 ¥14,000-26,000/晚(降幅较小,约 20-30%)
- 主打徒步的旅舍(靠近八方池、栂池自然园):冬季 ¥20,000-35,000/晚 → 夏季 ¥16,000-30,000/晚(降幅 15-25%)
价格守得最好的物业通常具备这些条件:有空调、附近有湖泊或步道、有视野不错的户外露台或阳台,而且营销真正触达了海外的徒步和骑行爱好者。只面向日本国内滑雪团的物业?降幅更陡,说实话这也合情合理。
夏季究竟为全年收入增加了多少?
我用三种物业类型来算一算。这些都基于我观察到的规律,并非我追踪过的某几处具体物业。
示例 1:岩岳地区主打滑雪的木屋
物业:5 卧整栋住宅,距岩岳缆车 400 米,主要面向滑雪团体,无空调
| 季节 | 可出租夜数 | 入住率 | 平均房价 | 总收入 |
|---|---|---|---|---|
| 冬季(12 月至 3 月,120 晚) | 120 | 80% | ¥38,000 | ¥3,648,000 |
| 夏季(6 月至 8 月,92 晚) | 92 | 45% | ¥22,000 | ¥911,600 |
| 过渡季(4-5 月、9-11 月,153 晚) | 153 | 35% | ¥20,000 | ¥1,071,000 |
| 全年合计 | 365 | — | — | ¥5,630,600 |
夏季贡献:占全年收入的 16.2%
示例 2:仁科三湖小屋(全年皆有吸引力)
物业:木崎湖附近的 3 卧湖畔小屋,有空调,带湖景露台,夏季营销力度大
