2026 年白马夏季旅游热:游客创新高,对房产投资者意味着什么

要点速览:自 2019 年以来,白马的夏季游客数量大幅增长,主要由徒步、骑行和高山旅游带动,形成全年租赁需求,也改变了房产投资者的收益算法。

说实话,我刚开始研究白马房产时,几乎没怎么考虑过夏天。和大多数人一样,我脑海里的白马是粉雪、温泉,以及12月到3月住满滑雪客的度假木屋。夏天嘛,不过是等待冬天回来的那段时间。

事实证明,这种想法正变得越来越过时,也让不少投资者措手不及。夏季旅游正在改变在白马持有出租物业的意义;如果你正在评估一项投资,忽略绿季就等于把钱留在桌上。这里说的是实实在在的入住率百分点和可衡量的收入增长。

数据到底说明了什么

先从已知的情况说起。长野县观光机构报告称,北阿尔卑斯地区的夏季游客持续增加,白马是其中重要的一部分。不过这些数据通常按县或谷地汇总,所以我无法给出白马单独的精确百分比,但趋势非常明显:7月、8月、9月来的人,比五年前多得多。

根据我在东京做民宿的经验,以及与白马物业管理 (property management) 公司的交流,位置好的木屋在7、8月的入住率,已从几年前的 30-40% 左右,升至 2025 年的 60% 以上。当然,这并非普遍现象:藏在回音乐园 (Echoland) 里、没有自行车存放空间、又不便前往步道的木屋,照样会空着(话说回来),但对位置合适的物业来说,这是一种真实、可衡量的变化。

那么,是什么在推动这一增长?主要有以下几点:

• 国内旅游回暖:日本家庭和年轻游客重新发现山区,把它当作拥挤海滩度假地或出国游之外的选择
• 步道基础设施投入:更清晰的路标、维护良好的路线和英文步道地图,让白马对更广泛的人群真正更友好
• 骑行文化:公路骑行和砾石骑行在日本迅速走红,白马一带有风景绝佳(也极其折磨人)的爬坡和谷地环线
• 活动日历:各类比赛、越野跑赛事以及每年的白马山岳节,吸引了提前预订、消费可观的特定客群
• 避暑:当东京8月气温超过 35°C 时,白马 20-25°C 的最高气温感觉像是另一个星球

游客到底在做什么

那么,白马的夏季住客究竟是什么样的人?并不是单一画像,而是好几类不同的人群,了解他们是谁,有助于你为物业做出正确的定位。

高山徒步者与长途徒步者

白马山脉拥有日本最容易到达的一批 2,500 米以上山峰。八方尾根步道、唐松岳,以及多日行程的白马岳纵走路线,既吸引专业徒步者,也吸引休闲的一日徒步者。这类游客通常:

• 预订 2-4 晚,常常在工作日中段
• 更看重靠近登山口(八方、栂池高原),而不是村里的夜生活
• 需要装备存放、晾干空间和提前入住选项
• 自己做饭,或在便利店买便当,而不是外出就餐

公路骑行者与砾石骑行者

从大町爬向白马的坡道、各村之间的谷地公路,以及通往小谷的砾石路线,已成为日本骑行爱好者的“朝圣”之路。骑行者通常:

• 预订较短的住宿(1-3 晚),常常是多村庄环游行程的一部分
• 需要安全的自行车存放处,最好还有冲洗区
• 起得很早(早上5-6点出发是常态),回来时筋疲力尽
• 对价格的敏感度低于家庭客,但非常在意评价

来避暑的家庭

来自东京、名古屋和大阪的国内家庭,正把白马当作比常见海滨度假地更凉爽的选择。这类住客通常:

• 预订 3-5 晚,几乎都在周末或盂兰盆节(Obon)期间
• 想要方便的一日游选择:白马狮子冒险公园、奥运场馆、栂池自然园
• 更喜欢带厨房和洗衣机的大房子
• 自己开车(不像冬季住客那样依赖接驳巴士)

赛事参与者(越野跑、骑行赛事)

白马国际越野跑,或各种环法式长距离骑行(Gran Fondo)活动,会带来短暂而集中的订单高峰。这些参与者:

• 提前很久预订(提前 3-6 个月)
• 能接受高于一般夏季价格的房价
• 常常独自或小团出行,每人带来的收入更高
• 体验良好的话,会成为回头客

位置:夏季需求到底在哪里

现实是:并非白马所有区域都能同等受益于夏季增长。查看房源表现数据并与当地物业管理人员交流后,差异相当明显:

这对房产投资者意味着什么

夏季在增长,那么这对你的投资决策到底意味着什么?

1. 全年入住率改变了投资回报模型

十年前,白马的出租物业基本上只有四个月的收入窗口(12月至3月)。过渡季几乎没人,夏天等于白费,你只能围绕这种现实来规划现金流。

现在,关键的变化是:如果位置合适并做好准备,你可以合理地设定如下目标:

• 12月至3月:入住率 70-85%(每晚房价高)
• 4月、5月、11月:入住率 15-30%(价格低,多为长租或维护性预订)
• 6月:入住率 25-40%(初夏徒步者、安静的周末)
• 7月至8月:入住率 50-70%(家庭、骑行者、赛事预订)
• 9月至10月:入住率 40-55%(秋叶、越野跑者、喜欢凉爽天气的徒步者)

即便每晚房价较低,夏秋这些入住数据也能带来可观的收入。每年多出 60-80 个已预订的晚数,按每晚 ¥25,000-35,000 计算,总收入可增加 ¥1.5M-2.8M。对于仅冬季就能带来 ¥6M-8M 收入的物业来说,这意味着全年收入增长 20-35%。有时,这正是一桩平庸交易和一桩稳健交易之间的差别,不过我绝不会仅仅因为“夏天很火”就多付钱。现实是,你的入住率假设必须反映实际情况,而不是你的一厢情愿。

2. 夏季订单更短,也更费人手

这是没人提的取舍:夏季住客的住宿时间短得多。冬季住客可能一订就是一周甚至更久;夏季的骑行者只订两晚。这会带来一些实实在在的麻烦:

• 更频繁的换客(清洁成本更高)
• 更多的来回沟通(入住安排、步道推荐、餐厅建议)
• 更多的平台费用(如果按每笔订单而不是按晚数收费)
• 更多需要填补的日历空档

如果你打算在海外自己管理,同时还想拿下可观的夏季入住率,我直说吧:你会精疲力竭。夏季住客期待更快的回复和更多的本地信息,而冬季住客大多只关心积雪深度。请把本地管理支持纳入预算,夏季收入是真实的,但并不是免费得来的。