2026 外國人投資日本不動產稅務完整指南

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重點摘要:外國不動產投資者在日本通常需支付 20.42% 的資本利得稅(就獲利部分),加上租金收入所得稅(累進稅率最高達 55.95%)。

那個下午,我在東京與一位房地產經紀坐下來詢問白馬村的購屋事宜時,我才發現自己對那區域的了解比她還多——HakubaHub 就是那時開始在我腦海中成形的。但真正讓我措手不及的,是後來發現自己對於外國買家在日本投資不動產的稅務影響有多麼無知。

讓我帶你了解我對外國買家在日本不動產投資稅務義務的研究心得。這不是理論——這些是會影響你實際報酬的真實數字。

資本利得稅:出售時的重大衝擊

這裡是你的出售時機對報酬產生巨大差異的地方。日本對不動產銷售的處理方式會因你持有不動產的時間長短而大不相同。

持有期間	稅率	分類
未滿 5 年	39.63%	短期資本利得
5 年以上	20.42%	長期資本利得

這些稅率包含國稅和地方稅。關鍵在於——五年門檻是從購買後隔年的 1 月 1 日開始計算,而非實際購買日期。所以如果你在 2021 年 12 月購買,你需要持有到 2027 年 1 月才能符合長期稅率。

資本利得實際如何計算

你的應稅利得不只是售價減去購買價格。日本允許你扣除:

• 原始取得成本(購買價格、經紀費、登記費用)
• 持有期間的資本改良
• 銷售費用(經紀佣金、法律費用)
• 持有期間你申報的建物折舊

折舊這部分很有趣——老實說,這裡的計算變得很有意思——因為它對你有利兩次。首先降低你的年度租金收入稅,然後在你出售時再次降低你的資本利得。

租金收入稅:居民與非居民的不同規則

你的租金收入稅務處理完全取決於你在日本的居住身分。這是事情變得複雜的地方。

如果你是日本稅務居民

作為日本稅務居民,你將對淨租金收入支付累進所得稅。稅率上升得相當快:

年收入範圍	稅率
最高 ¥1.95 million	5%
¥1.95-3.3 million	10%
¥3.3-6.95 million	20%
¥6.95-9 million	23%
¥9-18 million	33%
¥18-40 million	40%
超過 ¥40 million	45%

加上約 10% 的地方居民稅,你在最高收入級距的實際稅率可達 55.95%。但好消息是——你只對淨收入繳稅,而非租金總收入。

如果你是非居民

非居民會被徵收租金總收入 20.42% 的固定預扣稅。你的租客或物業管理 (property management) 公司在支付租金時必須預扣這筆稅款。這個階段沒有扣除額——每一日圓收入都要繳 20.42%。

好的一面是?如果你的實際費用和折舊會導致更低的稅負,你可以提交報稅申報來退回多繳的稅款。

折舊:租金收入的最佳夥伴

這實際上是日本不動產投資稅務規則對你有利的地方。你可以在建物的使用年限內對不動產的建物部分進行折舊,這會創造帳面虧損來抵銷你的租金收入。

折舊率依建物材質而異:

• 木造結構: 22 年(每年 4.5%)
• 鋼構建築: 34 年(每年 2.9%)
• 鋼筋混凝土: 47 年(每年 2.1%)

對於較舊的不動產,有加速折舊時程表,可在早期年度創造更大的扣除額。我見過投資者持有現金流為正的不動產,卻純粹因為折舊而顯示稅務虧損——總之,回到我要說的——這是你稅務工具箱中最強大的工具之一。

遺產稅與贈與稅的複雜性

以下是讓我措手不及的事:如果你擁有日本不動產,無論你住在哪裡或你的國籍為何,它都要繳納日本遺產稅。稅率很高——從 10% 起跳,大額遺產最高可達 55%。

基本免稅額相對不高,為 ¥30 million 加上每位繼承人 ¥6 million。對於價值 ¥50 million 的白馬村小木屋且只有一位繼承人的情況,你將面臨 ¥14 million 不動產價值的遺產稅。

如果你在生前轉移不動產,贈與稅的運作方式類似,稅率相當但免稅額較低。你每年每位受贈人只有 ¥1.1 million 的贈與稅免稅額。

你實際上可以扣除哪些費用?

如果你作為居民對淨租金收入繳稅,或作為非居民申請退稅,這些費用通常符合資格:

• 物業管理費
• 修繕和維護成本
• 不動產保險費
• 不動產稅和都市計畫稅
• 貸款利息(但不包括本金償還)
• 建物折舊
• 不動產視察的差旅費
• 專業費用(會計師、法律諮詢)

保留詳細記錄——這不是可選的。日本稅務機關可以要求查看過去數年的文件,而且他們非常徹底。

租稅協定與雙重課稅減免

日本與許多國家簽有租稅協定,可以降低你的日本稅負或防止雙重課稅。各協定的優惠不同,但通常包括:

• 降低租金收入的預扣稅率
• 日本已繳稅款可抵免你母國的稅務義務
• 短期停留或特定類型收入的免稅

以日美租稅協定為例——它允許美國居民有可能降低租金收入的 20.42% 預扣稅。但你需要主動申請協定優惠——它們不會自動生效。

合法減少稅負的策略

根據我的觀察和研究,以下是外國投資者實際使用的最有效方法:

1. 長期持有: 資本利得稅從 39.63% 降至 20.42% 的差異,使得五年最低持有期對於認真的報酬幾乎是必須的。
2. 最大化折舊: 較舊的木造不動產有較短的折舊期程,這意味著早期年度有更好的稅務優惠。
3. 掌握居住身分時機: 有些投資者在高費用年度建立日本稅務居民身分以受益於扣除額,然後再恢復非居民身分。
4. 公司持有: 透過日本公司持有不動產可以提供不同的稅務處理,但會增加複雜性和持續成本。
5. 費用時機: 將主要修繕和改良集中在高收入年度,以最大化稅務優惠。

你的實際申報義務

別以為預扣稅就結束了。根據你的情況,你可能需要申報:

• 年度報稅申報在日本,如果你要申報費用或協定優惠
• 海外資產申報在你的母國(例如美國的 FBAR)
• 季度消費稅申報如果你的年度租金收入超過 ¥10 million
• 藍色申報申請以獲得額外扣除優惠

申報期限很嚴格,

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