白馬不動產價格近年跳漲超過 30%,我幾乎每天都被潛在買家問到這個問題。以下是我對於您是否支付過高的誠實看法 — 以及哪些人仍應考慮購買。
讓我直接切入重點:白馬不動產在 2026 年是否過度定價?在看到某些地區的價格自 2020 年以來攀升超過 30% 之後,這是一個值得直接回答的公正問題。簡短版本?這完全取決於您的時間規劃、期望值,以及您拿它與什麼做比較。
我幾乎每天都在回答客戶這個問題,老實說,這也讓我夜不成眠。當我剛開始幫助人們在白馬購買不動產時,一間不錯的 ski-in 公寓可以用 ¥15-20 百萬找到。現在呢?同樣的單位可能要價 ¥25-30 百萬。
- 白馬價格自 2020 年以來上漲 30-40%,但租金報酬率 (rental yield) 仍保持 4-6% 的競爭力
- 仍比主要國際滑雪勝地便宜 40-60%
- 高匯率風險和維護成本是主要考量
- 目前栂池和乘鞍地區性價比最佳,相較於高價的八方尾根
- 如果需要快速回報請觀望;如果計劃持有 7 年以上可考慮購買
價格暴漲的現實檢視
讓我們從大家都在談論的數字開始。我記得去年向一位客戶展示和田野 (Wadano) 一間漂亮的 2LDK — 同一棟建築我在 2021 年以 ¥18 百萬售出過單位。這次的開價?¥26 百萬。他臉上的表情說明了一切。
價格漲幅在整個山谷並不均勻。八方尾根 (Happo-one) 和和田野的漲幅最陡 — 黃金 ski-in 不動產有時上漲 40-50%。但前往栂池 (Tsugaike) 甚至乘鞍 (Norikura),您會發現較為合理的 20-25% 升幅。
| 地區 | 2020 年平均價 (¥M) | 2026 年平均價 (¥M) | % 變化 |
| 八方尾根 | 20-25 | 30-38 | +45% |
| 和田野 | 15-20 | 23-28 | +38% |
| 栂池 | 12-16 | 16-21 | +28% |
| 乘鞍 | 10-14 | 13-18 | +25% |
報酬率比較:全球視角
這裡就變得有意思了。是的,價格已經跳漲,但白馬的租金報酬率仍然優於大多數國際滑雪勝地。上個月我與一位在阿斯彭 (Aspen) 和白馬都擁有不動產的客戶聊天,他的數字令人大開眼界。
| 目的地 | 平均購買價 | 年租金報酬率 | 管理費 |
| 白馬 | ¥25M ($167k) | 5-7% | 15-20% |
| 惠斯勒 | $450k | 3-5% | 25-30% |
| 霞慕尼 | €350k | 2-4% | 20-25% |
| 阿斯彭 | $800k+ | 2-3% | 25-35% |
匯率因素
但這裡是讓我對於白馬不動產是否過度定價保持誠實的關鍵 — 日圓因素。如果您是用美元、歐元或澳幣購買,隨著日圓貶值,您實際上看到了一些價格緩解。2020 年 $200k 的購買價格,即使日圓價格上漲,以美元計算今天可能只需要 $167k。
隱藏成本的現實
讓我們談談那些精美宣傳冊中從未提及的事。我是透過艱難的方式學到這一點的,去年在白馬村公廳翻閱文件時 — 試圖理解客戶的大樓管理費時完全迷失在翻譯中。
年度持有成本
- 大樓管理費:每月 ¥30-80k
- 不動產稅:評估價值的 1.4%
- 保險:每年 ¥50-100k
- 公用事業(如果全年維護):每月 ¥15-25k
- 客人之間的專業清潔:每次換客 ¥8-15k
對於一棟 ¥25 百萬的不動產,在任何管理費之前,您每年大約要花費 ¥600k-1.2M。這相當於您購買價格的 2.4-4.8%,僅僅用於持有不動產。
風險因素:我的誠實評估
我在這裡要非常誠實,因為我看過太多買家在興奮中沒有理解風險就投入了。
匯率風險
這是最大的風險。我有一位客戶在 2022 年以 ¥110 兌 1 美元的匯率買入。當他去年想要出售時日圓在 ¥150,儘管不動產日圓價值升值了 15%,他的美元回報看起來很糟糕。
市場飽和
和田野和八方尾根的短期出租 (民泊) 越來越擁擠。我看到某些建築的訂房率下降,每日房價承受壓力。夏季季節有幫助,但還不足以彌補疲軟的冬季表現。
監管變化
地方政府正在收緊短期出租法規。有些建築現在限制 Airbnb 營運,而且外國人所有權規則理論上可能改變,儘管這似乎不太可能。
誰應該購買 vs. 誰應該等待
現在購買,如果您...
- 計劃持有 7 年以上
- 每年想要個人使用 2-3 週
- 能夠承受 10-20% 的匯率波動
- 有現金儲備應對維護突發狀況
- 了解日本購買流程
等待,如果您...
- 需要快速回報或容易退出
- 無法承受 2-3 年的負現金流
- 賭注放在持續 20% 以上的年度升值
- 尚未在淡季期間造訪過
- 為購買在財務上勉強支撐
我的最終結論
所以,白馬不動產在 2026 年是否過度定價?與 2020 年相比?絕對是。與類似的國際滑雪勝地相比?仍然有競爭力。與未來潛力相比?這就是有趣的地方了。
我認為我們正處於整合階段。瘋狂的 30-40% 漲幅已經過去,但我也沒有看到崩盤即將來臨。我看到的是一個成熟的市場,成功更多取決於聰明的購買和專業的物業管理 (property management),而不僅僅是乘著浪潮。
今天最好的價值不在八方尾根的 ski-in 頂樓公寓 — 而是在栂池甚至科爾蒂納 (Cortina) 一些新開發案中位置良好的不動產。這些地區以 60% 的價格提供 80% 的體驗。
上個月在栂池附近的一個隱藏溫泉中泡湯時,我親身體會到了這一點,那是在漫長的看房日之後。有時候最好的體驗 — 和投資 — 都是在人跡罕至的地方發現的。
我的建議?如果您在問白馬不動產是否過度定價,那您可能還沒準備好購買。當您找到一個在財務上合理並且給您那種「我可以在這裡待上十年」的感覺時,那才是行動的時候。
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