兩大滑雪度假村都吸引外國買家,但數字背後的故事截然不同。以下是我親身比較這兩個不動產市場的心得。
重點摘要:白馬的入場成本和雪季長度通常優於二世谷,但二世谷的租金溢價更高,國際知名度也更強。
自從我開始在東京經營民宿以來,我一直在追蹤這兩個市場,白馬 vs 二世谷不動產投資機會之間的差異,比大多數人想像的更加細膩。兩者都是正當的滑雪度假村投資選擇,但它們適合不同的投資者輪廓和風險承受度。
- 白馬的入場成本通常比同等二世谷物業低 15-20%
- 二世谷的每晚租金較高,但旺季較短
- 兩個市場在 2025 年對外國買家的限制都收緊了
- 白馬提供滑雪以外更多元的季節性收入機會
- 二世谷因品牌知名度而擁有更強的轉售流動性
市場概覽:兩個不同的投資故事
當人們問我關於白馬 vs 二世谷不動產投資時,我總是從這裡開始:兩者都是粉雪滑雪目的地,但相似之處僅止於此。2008 年金融危機後,澳洲買家大量湧入,二世谷成為日本滑雪的國際代名詞。與此同時,白馬雖然舉辦過 1998 年冬季奧運,但直到最近仍以國內市場為主。
買家輪廓也不同。二世谷吸引更多來自香港、新加坡和澳洲,尋求一條龍豪華服務的資金。白馬則吸引國內投資者、追求性價比的國際家庭,以及像我這樣愛上這個地區從東京出發便利性的人——老實說,從東京市區三個半小時就能到。
購買價格比較
讓我們具體談談數字,因為這才是大多數投資決策真正做出的地方:
| 物業類型 | 白馬價格區間 | 二世谷價格區間 |
|---|---|---|
| 工作室/一房公寓 | ¥8M - ¥15M | ¥12M - ¥20M |
| 兩房滑進滑出 | ¥15M - ¥25M | ¥20M - ¥35M |
| 獨棟小木屋 | ¥20M - ¥40M | ¥30M - ¥60M |
| 土地(每坪) | ¥150K - ¥300K | ¥200K - ¥500K |
當您將交易成本和融資計入時,會很快發現白馬的優勢。較低的購買價格意味著較小的頭期款和較低的印花稅——儘管兩個地方對外國買家的頭期款最低要求都是 20-25%。
租金報酬率拆解
這裡才是有趣的地方(老實說,也有點複雜)。儘管購買價格較低,白馬 vs 二世谷不動產投資報酬率的故事並不像您想的那麼簡單:
季節性收入模式
二世谷在旺季期間壓榨出溢價每晚租金,但這個窗口又短又緊。一間兩房公寓在一月到三月期間每晚可能租到 ¥30,000-50,000,然後在這些月份之外預訂量就崩潰了。我見過物業在十一月或四月空置好幾週。
白馬全年收入分佈不同。冬季旺季租金較低——同等物業通常是 ¥20,000-35,000——但雪季更長。此外,白馬的肩膀季節實際上有真正的預訂。這才是真正的差異所在。七月和八月的夏季登山帶來遊客,這是二世谷基本上無法觸及的。
年度報酬率估算
根據我在兩個市場實際看到的情況,毛租金報酬率 (rental yield) 通常是這樣:
- 二世谷: 4-7% 毛報酬率,高度依賴冬季
- 白馬: 5-8% 毛報酬率,季節分佈較均勻
這些數字需要一些背景說明。二世谷物業在旺季期間通常達到更高的入住率,因為它們背後有更強的國際行銷基礎設施。白馬需要更多親力親為的管理工作,但您不會只靠三個月的收入來撐過整年。
市場動態與買家趨勢
2024 年之後,兩地的買家組成都有明顯變化。疫情後國際旅行正常化,我們看到日本國內投資明顯上升。這改變了物業定價方式——國內買家對報酬率的期望和持有期間策略,通常與外國投資者不同。
流動性與轉售市場
二世谷在轉售流動性上完勝。國際品牌知名度意味著更快的銷售週期和更多潛在買家。物業通常在 6-12 個月內上市並售出。
白馬的轉售市場正在改善,但您需要耐心。預期 12-18 個月的銷售週期,儘管隨著更多國際買家發現這個地區,這個時間軸正在改變。奧運遺產有幫助——這不是什麼都沒有——但還不是二世谷粉雪聲譽提供的那種行銷磁鐵。
營運成本與管理
這是許多投資計算出錯的地方。兩個地點的基本成本類似——不動產稅、保險、公用事業——但管理複雜度差異顯著,總之,回到我剛才說的成本問題。
二世谷有成熟的物業管理基礎設施。您可以找到一條龍管理服務,費用是毛租金收入的 20-25%。英語支援是標準配備,如果您不在日本這很重要。
白馬的管理格局仍在演變。專業服務存在但不像二世谷那麼標準化。預期支付 15-20% 的管理費,但您可能需要更深入參與挑選和監督您的物業經理。
| 年度支出 | 白馬 (¥) | 二世谷 (¥) |
|---|---|---|
| 不動產稅 | 評估價值的 0.3-0.5% | 評估價值的 0.3-0.5% |
| 管理費 | 毛收入的 15-20% | 毛收入的 20-25% |
| 保險 | 每年 ¥50K-80K | 每年 ¥60K-100K |
| 維護準備金 | 毛收入的 2-3% | 毛收入的 2-3% |
風險與考量
每項投資都有缺點,您的白馬 vs 二世谷不動產投資決策不應忽視它們:
氣候與降雪風險
兩個地點都面臨長期氣候不確定性。更短、更不可預測的雪季可能重創租賃需求和物業價值。二世谷的海拔較高提供了一些緩衝,但沒有日本滑雪度假村能免於暖化趨勢。
法規變化
2025 年外國所有權限制收緊,特別是在軍事設施附近的度假區。白馬和二世谷都沒有面臨全面禁令,但監管環境持續變動。未來的限制可能影響您的轉售流動性或融資選項。
貨幣與經濟風險
兩項投資都讓您承受日圓匯率風險和日本經濟週期。依賴旅遊業的地區在全球衰退或旅行中斷期間可能出現需求波動——這是我們在 2020-2022 年親身學到的教訓。
哪個適合您的投資組合?
在兩個地區度過幾季之後,我認為這取決於您的投資者輪廓:
選擇二世谷,如果:
- 您想要一條龍投資,親力親為管理最少
- 您優先考慮品牌知名度和轉售流動性
- 您對更高入場成本換取成熟基礎設施感到自在
- 您偏好集中的季節性收入而非全年管理
選擇白馬,如果:
- 您尋求較低入場成本和潛在更高報酬率
- 您欣賞更長的滑雪季和夏季收入機會
- 您不介意更深入參與物業監督
- 您押注該地區持續的國際發現
一位來自新加坡的 Airbnb 客人曾經非常禮貌地問我,為什麼每個日本滑雪物業似乎不是「昂貴的二世谷」就是「其他地方沒人知道」。這讓我意識到
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