白馬 vs 富良野滑雪度假村不動產比較:哪個山區投資更勝一籌?

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重點摘要:白馬提供較高的租金報酬率(4-7%),但需要更大的前期投資;富良野入場成本較低,但回報相對溫和(2-4%)。

我永遠不會忘記三年前站在富良野一間不動產辦公室裡,手裡拿著計算機,試圖理解為什麼這裡的物業價格比我在白馬看到的低那麼多。(那位經紀人不斷強調「尚未開發的潛力」,而我則在想是否有某種原因讓它一直未被開發。)

那次經歷教會了我關於白馬與富良野滑雪度假村不動產比較的關鍵一課:數字只能說明部分故事。地點很重要,但更重要的是了解誰會真正入住你的投資物業。

投資基本面:數字遊戲

事情在這裡變得有趣了。富良野的粉雪也許更好,但白馬的盈利潛力更強。(而且老實說,光是景色就值回票價。)

指標	白馬	富良野
平均木屋價格(2-3 房)	¥25-45 million	¥15-30 million
租金報酬率潛力	4-7% annually	2-4% annually
旺季入住率	75-85%	60-70%
夏季租賃需求	Moderate to high	Low to moderate
價格升幅(2020-2023)	20-25%	15-20%

資料來源:當地市場數據與業界估算,2023-2024 年。數字為近似值,實際情況可能因物業而異。

數學很清楚。白馬物業前期成本較高,但一旦你擁有它們,它們會為你更努力工作。(總之,回到我剛才說的。)我看過許多來自澳洲和新加坡的投資者始終選擇白馬,儘管入場門檻較高,只因租金收入證明了這個溢價是合理的。

雪質與雪季長度:富良野奪冠

這是我必須給富良野應得讚譽的地方。雪質確實更好。

富良野位於北海道內陸,接收到穩定的乾粉雪,甚至讓白馬著名的香檳雪都相形見絀。我們說的是每年 600-700 公分對比白馬的 400-500 公分,而且由於持續較低的氣溫,富良野的雪能保持更長時間的鬆軟。

富良野的雪季通常從 12 月中旬持續到 4 月初,有時延長至 4 月下旬。白馬的雪季略短,但對於提前數月預訂的國際旅客來說更可靠。

交通便利性與國際吸引力:白馬的致勝關鍵

在白馬與富良野滑雪度假村不動產比較中,這裡是決定性的環節。交通便利性對投資回報的重要性超過粉雪。

從東京出發:

• 白馬:搭乘火車/巴士 3 小時,每日多班次連接
• 富良野:4 小時以上,包括航班或從札幌長途駕駛

國際交通便利性的對比更加鮮明。白馬距離東京一日遊範圍內,對延長週末旅程的商務旅客很有吸引力。富良野需要轉乘國內航班,限制了其對願意承諾較長停留時間的認真滑雪愛好者的吸引力。

我意識到白馬在沒有雪時同樣美麗的那個夏天,也是我理解為何富良野物業在全年入住率上掙扎的同一個夏天。白馬提供登山、節慶和山地自行車活動,讓物業一直到 9 月都保持忙碌。富良野的夏季吸引力雖然真實存在,但對大多數業主來說並不能轉化為可觀的租金收入。

開發潛力與供應限制

兩個目的地都面臨開發限制,但原因不同,投資影響也不同。

白馬的限制:

• 黃金滑進滑出 (ski-in/ski-out) 地點的可開發土地有限
• 日益嚴格的環保法規
• 高峰期基礎設施容量問題

富良野的限制:

• 更嚴格的土地使用分區 (zoning) 法規,限制某些區域的外國所有權
• 旅遊基礎設施發展有限
• 季節性勞動力供應問題

從投資角度來看,白馬的供應限制支撐了物業價值,但也限制了未來購買的存貨。富良野的限制感覺更多是束縛而非保護——它們阻止了目的地達到其旅遊潛力。

租賃市場動態:誰在真正預訂?

這就是我向那位困惑的澳洲買家解釋管理費 (kanri-hi) 的經驗派上用場的地方。了解你的租賃市場決定了從定價策略到物業管理 (property management) 方法的一切。

白馬的租客結構:

• 40% 國際遊客(疫情前:60%)
• 30% 東京/大阪週末滑雪客
• 30% 長住國內遊客

富良野的租客結構:

• 15% 國際遊客
• 50% 國內滑雪愛好者
• 35% 本地/區域遊客

國際遊客支付溢價並停留更長時間。國內遊客對價格敏感,通常最後一刻才預訂。數學有利於白馬的國際吸引力,尤其是在日本重新開放旅遊之際。

投資風險與考量

兩個目的地都並非沒有風險。以下是在建議潛在買家時讓我夜不能寐的問題。

白馬特有風險:

• 過度依賴國際旅遊(COVID-19 證明了這點)
• 不斷上漲的物業價格可能使某些遊客群體望而卻步
• 高峰期基礎設施壓力
• 來自其他日本滑雪目的地的競爭加劇

富良野特有風險:

• 由於旅遊基礎設施缺口,增長潛力有限
• 季節性就業挑戰影響服務品質
• 天氣依賴性(優質雪無法克服交通不便)
• 相比更便利的目的地,資本升值較慢

外國買家的稅務影響

兩個地點對外國物業持有人遵循相同的日本稅制結構,但租金收入模式會影響你的實際稅務負擔。

主要考量:

• 不動產取得稅:物業價值的 4%(兩地相同)
• 年度不動產稅:評估價值的 1.4%
• 租金所得稅:累進稅率最高 45%(但可扣除)
• 資本利得稅:持有超過 5 年的物業為 20%

資料來源:日本稅法,2024 年。稅率可能變動,個別情況可能有所不同。

白馬較高的租金報酬率意味著更高的應稅收入,但也有更好的現金流來支付持有成本並建立維護儲備金。

做出決定:哪個度假村勝出?

就純投資回報而言,白馬通常優於富良野。較高的前期成本被更好的租金報酬率、更強的資本升值和全年收入潛力所抵消。

但這是我在觀察兩個市場多年後學到的:「更好」的投資完全取決於你的目標和時間表。

選擇白馬如果:

• 你優先考慮租金報酬率 (rental yield) 而非入場價格
• 你想要曝險於國際旅遊復甦
• 你能處理較高的管理複雜度
• 你計劃持有 5-10 年

選擇富良野如果:

• 你偏好較低的入場成本,並希望跨多個物業分散投資
• 你看好北海道的長期旅遊發展
• 你個人為了自用而優先考慮雪質
• 你對溫和但穩定的回報感到滿意

有一次我在和田野 (Wadano) 滑雪時不小心滑進了別人的私人後院,這件事讓我明白,有時最好的機會並不是從主滑道上看得到的。(而且老實說,光是景色就值回票價。)白馬和富良野都有隱藏的優勢,但只有一個能持續支付帳單。

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