白馬的兩個淡季各有優勢,但秋季與春季並不相同。以下用數據說明價格、物件量與議價空間的實際差異。
重點摘要:秋季(9–11月)的看屋條件較佳,且夏季過後賣家出售意願較高;春季(3–5月)物件量較多,但旺季的價格慣性仍在。
一般都說淡季買最划算,這大家都知道。但白馬其實有兩個淡季:綠季遊客離開後的秋天,以及最後一班纜車停駛後的春天,兩者對買家的影響大不相同。
我從 2021 年起持續觀察這裡的成交模式,發現大家對淡季的「想像」與「實際情況」落差很大,已經讓不只一位買家付出可觀代價。以下就用資料來看看。
- 秋季的待售物件比春季少 35–40%,但夏季過後賣家的出售意願在統計上更高
- 春季物件量在 4–5 月達到高峰,冬季營運的屋主會趁安靜的夏季前上市
- 春季因日本國內投資人競爭較多,平均成交天數縮短 15–20%
- 秋季的看屋條件明顯較佳:天氣乾燥、道路好走、結構問題一目了然
- 淡季出租潛力以秋季為優(9–11 月的住宿率約為 4–5 月的 2 倍)
成交量與物件量:數字呈現不同的面貌
那些「淡季買就對了!」的文章很少提到:白馬兩個淡季的物件量並不對稱,差距還不小。
春季的有效待售物件持續比秋季多 30–40%。原因在於時機:剛結束旺季(12–3月)的屋主,常在 4、5 月上市,希望趕在夏季轉淡前脫手。他們已經收下冬季租金,山頂殘雪讓房子看起來依然漂亮,趁氣勢正好獲利了結。
秋季則不同。9、10 月上市的屋主較少,因為他們不是正準備迎接即將到來的冬季,就是剛看完夏季的成績單,心理上不想在感覺是低點的時候賣。
| 指標 | 秋季(9–11月) | 春季(3–5月) |
|---|---|---|
| 有效待售物件(平均) | 較少(約為春季的 60–65%) | 物件量高峰期 |
| 成交天數 | 略長(競爭較少) | 周轉快 15–20% |
| 賣家出售意願 | 較高(夏季過後的低迷期) | 中等(冬季獲利帶來底氣) |
| 買家競爭 | 較低(國內投資人目光在別處) | 較高(夏季前搶先布局) |
資料來源:區域刊登平台觀察與仲介訪談,2022–2025 年。實際數字每年略有不同。
實際來說:想要多一點選擇,春季有更多物件可以比較;想要議價籌碼,秋季較小的物件池裡,往往有真心想成交的賣家。
價格走勢與議價:淡季究竟何時才有意義?
說句實話:兩個淡季的開價都不會大跌。白馬的不動產市場不像滑雪用品店 4 月清倉。屋主是依市場能承受的價格定價,自 2020–2021 年以來不分季節都在穩步上揚。
不過,議價結果確實會變,而秋季占上風。
春季時,賣家剛享受完獲利豐厚的冬季。對多數白馬屋主而言,12 月到 3 月的租金收入基本上撐起了全年開銷。即使有意出售,也不急著脫手,會等更好的出價。
秋季則完全相反。白馬的夏天雖然美,但出租住宿率遠低於冬季。9、10 月上市的屋主,才剛看了幾個月現金流枯竭,又要面對冬季的維護成本,包括水電、修繕與物業管理 (property management) 費用,有些人坦白說寧可成交,也不想再多扛一季開銷。
我見過在秋季以低於開價 8–12% 成交的案例,換成 4 月可能會被一笑置之。當然不是每次都行,八方 (Happo) 或和田野 (Wadano) 的搶手物件也不適用,不過話說回來,對於老舊木屋、次級地段或需要整修的物件,秋季就是你的季節。
平均開價:秋季 vs 春季(2023–2025)
| 物件類型 | 秋季平均開價(百萬日圓) | 春季平均開價(百萬日圓) | 差距 |
|---|---|---|---|
| 小型木屋(80–120㎡) | ¥25–35M 區間 | ¥26–36M 區間 | 微小(約 3–5%) |
| 中型(120–180㎡) | ¥40–60M 區間 | ¥42–62M 區間 | 微小(約 3–5%) |
| 大型/高級(180㎡以上) | ¥65M+ 區間 | ¥68M+ 區間 | 微小(約 3–5%) |
資料來源:區域刊登彙整平台與仲介訪談,2023–2025 年。價格依地點、屋況與土地面積差異很大,以上為示意區間,並非經查證的成交資料。
開價的差距相當小,真正的差別出現在實際接受的出價上,這正是白馬秋季的優勢所在。
看屋條件:秋季在實務面勝出
這點沒有爭議。秋季客觀上更適合看屋,原因如下。
白馬的春天是泥濘季,說實話相當狼狽。3、4 月融雪、積水,高海拔地區如栂池 (Tsugaike) 或乘鞍高原的道路狀況很不穩定。你當然可以看房,但屋頂若被殘雪覆蓋就看不到;地面泡水時,也很難判斷排水問題;而當半數聯絡道路還在除雪時,想請承包商報出準確的修繕費用,基本上不可能。
秋季則乾燥、穩定、視野清楚。9、10 月是山谷裡天氣最好的月份之一,可以繞著整棟房子走一圈,屋頂看得到、地基露出來、外牆飾面一覽無遺。漏水、蟲害、結構問題都能發現。
我永遠忘不了 2 月從和田野開車去最近醫院的那一趟,「第二個家」從此不再浪漫,變成後勤上的頭痛事。如果當時要在那種條件下驗屋,肯定是場災難。但在 10 月看屋,我們什麼都看得到,問題問得更精準,也避開了可能高額的屋頂修繕費。
秋季可以檢查、春季卻看不到的項目
- 屋頂狀況:沒有積雪覆蓋,瓦片、防水披水板與排水溝都能完整目視檢查
- 地基與排水:地面乾燥,容易發現裂縫、沉陷,或造成積水的不良坡度
- 外部木材/外牆板:秋季乾燥的空氣能顯現腐朽、變形或蟲害,這些在潮濕的春季容易被掩蓋
- 聯絡道路:道路穩定乾燥,不必憑空猜測冬季的通行狀況
- 暖氣系統:在冬季用量高峰前測試暖爐、鍋爐與地暖
春季看屋並非沒有價值,但需要更多奔波與後續追蹤。秋季看屋則能讓你看清自己實際買到的是什麼。
淡季出租潛力:秋季完勝春季
如果你買房是為了創造收益,這一段遠比開價差異重要。
在短期出租的訂房表現上,白馬的秋季(9–11 月)遠勝春季(4–5 月),原因很單純:楓紅季與客群型態。
9、10 月吸引日本國內遊客前來健行、泡溫泉,10 月下旬更有知名的紅葉。住宿率雖不及冬季,但相當穩定,週末尤其明顯。每晚房價比旺季低,但至少有訂單進來,而不是看著日曆一片空白。
春天呢?相當冷清。雪已融化,夏季健行尚未開始,國內旅客又把黃金週的行程排到別處(京都、北海道、沖繩)。除非把房價砍到勉強打平水電與清潔費,否則你的白馬房子只會積灰塵。
