冬季入住率高達 85%,夏季卻跌至 45%。三年白馬短期租賃數據揭露的季節性真相。
我在開始研究白馬價格的前六個月就不得不停筆,因為我意識到自己只是在引用掛牌價,而不是真正的成交數據。(這是個教訓!)入住率的問題也差點犯同樣的錯誤——大家都愛談論冬季的高峰數字,但沒人真正提起七月發生了什麼。
- 冬季入住率在所有物業類型中穩定維持在 80-85%(這當然很好,別誤會)
- 但夏季入住率會驟降至 45-55%——這才是真正現金流挑戰所在
- 過渡季節(春秋)平均入住率為 60-65%,算是中間地帶
- 和田野 (Wadano) 的優質物業全年入住率比市場平均高出 10-15%
- 實際上,白馬大部分短期租賃物業的年度入住率約為 65-70%
冬季旺季:85% 的現實
12 月到 3 月是每個投資者都想聽到的黃金時期。數據一致顯示冬季是高峰期,大多數物業達到 80-85% 的入住率(——老實說,光是那景色就值得了——)。但問題在於:即使入住率達到 85%,在旺季期間每個月仍有約 4-5 個空房夜。當你的冬季房價要支撐全年現金流時,這些空檔就很重要了。
| 冬季月份 | 平均入住率 | 每晚房價區間 |
|---|---|---|
| 12月 | 78% | ¥25,000-45,000 |
| 1月 | 85% | ¥30,000-55,000 |
| 2月 | 88% | ¥35,000-60,000 |
| 3月 | 82% | ¥28,000-48,000 |
2 月始終保持最高入住率。這是粉雪的黃金週,國際預訂在此期間達到高峰。但 3 月可能會讓你驚訝於它的波動性——雪況好的年份入住率會超過 85%,而溫暖的春季則可能跌至 75%。總之,回到我剛才說的...
冬季預訂模式與競爭
數據揭示了一些有趣的預訂行為。國際旅客提前 3-4 個月預訂,而日本國內旅客通常在 2 週內預訂。這形成了兩波截然不同的入住潮——早期預訂鎖定你的基本入住率,而最後一刻的預訂則填補空缺。
競爭也逐年加劇。當我在 2022 年開始追蹤這些數據時,主要平台上只有約 400 個短期租賃物業。今天,這個數字接近 650。冬季入住率還沒有下降,但容錯空間確實縮小了。
過渡季節:60% 的中間地帶
4-5 月和 10-11 月——這些是白馬短期租賃獲利的成敗關鍵期。這些月份通常達到 60-65% 的入住率,但每晚收入相較冬季高峰大幅下降。
春季入住率高度依賴櫻花開放時間和黃金週的時間點。晚開的櫻花可以將 4 月入住率推至 70%,而早開則會降至 55%。5 月更可預測——登山季帶來穩定的週末預訂,但平日入住率很少超過 50%。
秋季則面臨不同挑戰。9 月在紅葉高峰期間可達到 70% 的入住率,但 10 月就非常難以預測了。天氣主導一切。溫暖的秋季加上延長的登山條件可以在整個 10 月維持 65% 的入住率。但早雪會扼殺登山預訂,卻又不足以吸引滑雪人潮。
| 過渡月份 | 平均入住率 | 主要需求驅動因素 |
|---|---|---|
| 4月 | 62% | 櫻花、黃金週 |
| 5月 | 58% | 登山健行、山地自行車 |
| 10月 | 65% | 秋季紅葉、登山健行 |
| 11月 | 45% | 早雪(不穩定) |
夏季:45% 的挑戰
好吧,這就是大多數短期租賃投資財務模型真正崩潰的地方。白馬夏季入住率持續低於預期。雖然行銷資料常預測 60-70% 的夏季入住率,但現實更接近大多數物業的 45-55%。
6 月憑藉登山和山地自行車的熱情開局強勁,通常達到 60% 的入住率。但 7 月降至 45-50%,因為家庭選擇前往海灘而非山區。8 月在盂蘭盆節週期間略有回升,但月平均很少超過 55%。9 月可能會讓你驚訝——要麼延續夏季活動達到 65% 的入住率,要麼因天氣變化提前結束。
夏季需求驅動因素
白馬夏季預訂來自三個主要來源:登山愛好者(30%)、逃離東京酷暑的家庭(40%)和結合多個目的地的國際遊客(30%)。每組客群都有不同的預訂模式和價格敏感度。
登山愛好者較接近抵達日期才預訂,願意為靠近山區的物業支付較高價格。家庭提前數月預訂但對價格更敏感。國際遊客通常作為日本更大行程的一部分預訂,時間安排更靈活。
白馬夏季短期租賃入住率的挑戰在於每週饗宴或饑荒的模式。週末可以達到 80% 的入住率,而平日卻只有 20%。這創造了一個平均值,只是掩蓋了潛在的波動性。
地點對全年入住率的影響
並非所有白馬地點在各季節的表現都相同。和田野物業全年持續超出山谷平均水平 10-15%。回音樂園 (Echoland) 夏季略低於平均,但冬季與山谷表現相當。栂池 (Tsugaike) 物業由於有限的非滑雪活動,夏季入住率真的很掙扎。
靠近夏季活動的重要性超出大多數投資者的認知。步行距離內可達登山步道或山地自行車公園的物業可以達到 60-65% 的夏季入住率,而僅 2 公里外的類似物業則只有 40-45%。
| 區域 | 冬季入住率 | 夏季入住率 | 年度平均 |
|---|---|---|---|
| 和田野 | 88% | 58% | 72% |
| 回音樂園 | 85% | 48% | 68% |
| 八方山麓 | 83% | 52% | 69% |
| 栂池 | 82% | 42% | 64% |
財務影響與收益計算
理解這些季節性入住模式真的會完全改變短期租賃投資計算。大多數投資者關注冬季高峰房價,卻沒有考慮 6-7 個月的入住率下降。
我的意思是,一個在冬季以 85% 入住率產生 ¥40,000/晚的物業在紙面上看起來很棒,直到你考慮到夏季 45% 入住率只有 ¥15,000/晚。這些樂觀預測之間的年度收入差異
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