白马 vs 科尔蒂纳滑雪度假区房产投资:哪个区域回报更好?

要点速览:科尔蒂纳(Cortina)购置成本更低,但可出租的时间窗口较窄;八方(Happo-One)和五龙(Goryu)价格更高,但雪季更长、入住率更强。选哪里,取决于你的预算、目标客群,以及对季节性风险的承受能力。

在我们东京的民宿接待客人、帮他们规划白马滑雪行程时,总会被问到同一个问题:住在大雪场附近好,还是选个安静些的地方好?买房的时候,这个问题就更重要了。白马与科尔蒂纳滑雪度假区的房产投资差别,不只是雪道和雪票,还包括购置成本、入住率曲线、客群构成,以及你的房子会不会从4月到11月一直空着。

我曾多个冬天带家人滑过这两个区域,也亲眼看着两地的房产市场出现了一些让我意外的变化。下面是我在深入研究数据之前,希望有人能提前告诉我的事。

雪道与雪季长度:为什么直接影响你的收益

科尔蒂纳确实很适合家庭。雪道宽阔、压雪平整、容错率高,教孩子滑雪或想轻松滑一天都很合适。但也正因如此,愿意订房的客群比较有限。科尔蒂纳的雪季通常从12月中旬持续到3月下旬,雪量大的年份有时会延到4月初。雪季一结束,度假区就安静下来:缆车停运,餐厅缩减营业,除非客人是专程来徒步或只是路过,否则很少有理由订你的房子。

八方和五龙的规则则不同,说实话,投资优势就是从这里开始显现的。它们通常在11月下旬或12月初开放,高海拔区域可以滑到5月初。八方的奥运雪道和野雪地形吸引了认真的滑雪和单板爱好者,他们很乐意为滑雪入住的便利支付高价。五龙与白马47(Hakuba 47)相连,雪道面积几乎翻倍,对想要更多变化的团体很有吸引力。多出来的一个月或六周运营期,直接意味着更多可订天数,以及房子空置的月份更少。

再看夏秋两季,这更是八方和五龙的优势所在。两地从晚春到秋季都有缆车供徒步和观光客使用。科尔蒂纳的夏季缆车运营有限,雪融之后村里营业的餐厅和服务也更少。据我在当地的观察,八方或五龙9月、10月的订单,来自赏红叶的游客、越野跑者,以及从东京避暑的家庭。科尔蒂纳也有一些这类客人——言归正传——但数量不足以让年度入住率有明显提升。

房产价格:你实际要付多少

说到这里,科尔蒂纳突然显得很有吸引力。那里的土地和木屋价格一直比八方或五龙附近的同类房产低,有时低得相当多。过去两年我一直在跟踪挂牌信息,规律很稳定。

价格区间为大致估算,依据2024–2026年观察到的公开挂牌房源。实际价格因房屋状况、房龄、地块面积和具体位置而异,请务必核实最新挂牌信息。

这个价差是真实的,也很诱人。同样的预算,在和田野只能买到一套老旧的3卧木屋,而在科尔蒂纳,你可能买到一套更新、更大、带山景和像样浴缸的房子。但你同时也进入了一个更小、更安静的市场,全年配套更少,收入窗口也更短。

有一点让我始料未及:翻新和维护成本并不会随房价同比例下降。除雪、化粪池清理、热水器更换——不管你花了¥30M还是¥60M,这些账单都一样。如果入住率跟不上,便宜的科尔蒂纳房产照样可能拖垮你的现金流。

租金回报率与入住率:真正重要的数字

白马与科尔蒂纳滑雪度假区的房产投资,有意思的地方就在这里。购买价格更低,回报率理应更高,对吧?并不总是如此。回报率是收入除以成本,如果你的科尔蒂纳木屋每年多空置八周,那点低购置成本很快就不显得划算了。

根据我与当地其他房东和物业管理(property management)人员的交流,八方和五龙的房产在旺季(12月下旬到2月初,加上春节和黄金周,前提是雪况稳定)入住率一直更高。它们还能拿到科尔蒂纳基本没有的过渡期订单——12月初、3月下旬,甚至零星的4月周末。夏秋则带来另一层收入:6月到10月,八方和五龙会吸引徒步者、越野跑者和观光客。科尔蒂纳的夏季更短,也安静得多。

旺季周的日均房价(ADR)在八方和五龙也偏高。澳大利亚、新加坡、香港的国际客人认这个名字,也信任这里的雪道,所以会选八方。旺季时,一套位置好的4卧木屋,他们每晚愿意花¥80k–¥120k以上。科尔蒂纳的客人则更在意价格,多为日本国内家庭或初学者团体。同类房产在科尔蒂纳旺季周的ADR通常低20–30%。

综合来看:在雪况好的年份,科尔蒂纳较低的购置成本也许能带来不错的毛收益率,但扣除空置、管理费和维护费之后,净收益率的差距往往会缩小。我估计差距大概是一到两个百分点,而不是仅从购置价差推算出的五六个百分点。而且这还是假设你亲力亲为,或者找到了真正靠谱、能把淡季日期订满的本地管理人。

客群画像与目标市场:谁订哪里?

客群画像决定了你一半的投资逻辑。八方吸引高阶滑雪者、野雪爱好者和国际团体。他们要的是雪道、夜生活、有英语服务的餐厅,以及方便前往山谷中其他雪场的交通。他们愿意为位置和品质付费,同时期待高速WiFi、现代化厨房和像样的装备存放空间。

五龙则处于中间位置——无论字面还是定位上都是如此。它比八方安静,但交通仍然便利,压雪雪道和林间滑雪搭配得很好。家庭会订五龙,中级团体也会,尤其是想要多样性又不想要八方人潮的团体。Escal Plaza购物餐饮综合体很方便,饭森温泉(Iimori onsen)也只需短途驾车。五龙的房产客源更多元,这有助于平滑整个雪季的入住率。

科尔蒂纳的客人以日本家庭、初学滑雪者,以及想要更安静、更传统山地体验的人为主。那里的英文标识和服务比八方或五龙少——这可能是卖点(原汁原味、人少得多),也可能是缺点(国际订单较少)。如果你的收入计划依赖回头的澳大利亚或新加坡客人,科尔蒂纳会更难做。如果你瞄准的是日本国内家庭,或提供向导体验,反而可能做得非常出色。

过渡季与秋季可达性:被忽视的收入窗口

9月到11月,是白马与科尔蒂纳房产投资真正拉开差距的时期。白马中心区域——八方、五龙、和田野——依然交通便利、热闹繁忙。餐厅照常营业,缆车周末运行,步道上挤满了来自日本各地的赏叶游客和摄影师。我们东京的民宿就有客人专门把白马徒步行程和东京之行结合起来,而他们总是去八方或五龙,因为那里的设施真正在运转。

秋天的科尔蒂纳别有一番美,但很安静。许多餐厅和商店在雪季结束后关门,要到11月或12月才重新营业。缆车服务有限,甚至没有。除非客人是认真的徒步者,或只想独处——说实话,订山区房产的大多数人并非如此——否则没有太多订房的理由。这让你的潜在收入只剩几个周末,运气好的话还有黄金周。

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