ค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ: ตัวเลขจริงจากฮาคุบะ

เมื่อผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นแรกในฮาคุบะเมื่อห้าปีก่อน ผมคิดว่าตัวเองได้ทำการบ้านมาดีแล้ว ผมคำนวณราคาซื้อ จัดการสินเชื่อ และแม้กระทั่งตั้งงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายพื้นฐานอย่างสาธารณูปโภค สิ่งที่ไม่มีใครบอกผมคือค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติที่เกิดขึ้นทุกเดือน ทุกปี

ยามเย็นที่กลุ่มเราชมพระอาทิตย์ตกเหนือเทือกเขาแอลป์เหนือจากระเบียงบ้านและทุกคนนิ่งเงียบ ผมจำได้ว่าคิดว่านี่คุ้มค่าทุกเยน แต่พอรุ่งเช้า ความจริงก็มาเยือนเมื่อบริษัทบริหารอสังหาริมทรัพย์โทรมาเรื่องการซ่อมหลังคาที่ไม่คาดคิด

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและค่าธรรมเนียมประจำปีของรัฐ

เริ่มจากข่าวดีก่อน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของญี่ปุ่น (โคเทอิ ชิซัง เซ็ย / kotei shisan zei) ต่ำกว่าประเทศอื่นๆ จริงๆ คุณจะจ่าย 1.4% ของมูลค่าประเมินต่อปี แบ่งเป็น 4 งวดรายไตรมาส

สำหรับคอนโดในฮาคุบะราคา ¥30 ล้าน คาดว่าจะอยู่ที่ประมาณ ¥350,000-400,000 ต่อปี ช่วงฤดูร้อนที่ผมตระหนักว่าฮาคุบะสวยไม่แพ้กันแม้ไม่มีหิมะ ผมก็รู้สึกโล่งใจที่ภาษีนี้ไม่เปลี่ยนแปลงตามความถี่ที่คุณมาเยือน

ค่าบริหารจัดการและค่าบำรุงรักษาอาคาร

นี่คือจุดที่ค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติเริ่มสะสมจริงๆ คอนโดหรืออสังหาฯ ที่มีการบริหารจัดการทุกแห่งมีค่าบริหารจัดการรายเดือน (คันริ-ฮิ / kanri-hi) และมีความแตกต่างอย่างมาก

ค่าบริหารจัดการรายเดือน

ในฮาคุบะ ผมเคยเห็นค่าบริหารจัดการตั้งแต่ ¥15,000 สำหรับอาคารเก่าระดับพื้นฐาน จนถึงกว่า ¥40,000 สำหรับอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก ทำเลพรีเมียมอย่าง Echoland (เอคโคแลนด์) หรือใกล้ฐาน Happo-one (ฮัปโป้) คิดค่าสูงกว่า

ชูเซ็นบิ (กองทุนสำรองซ่อมแซมอาคาร) ที่น่ากลัว

นี่คือตัวใหญ่ที่ไม่มีใครเตือนคุณ ชูเซ็นบิ (shuuzenbi) คือเงินสมทบรายเดือนบังคับสำหรับกองทุนซ่อมแซมและปรับปรุงอาคารขนาดใหญ่ สำหรับคอนโดปกติอยู่ที่ ¥20,000-50,000 ต่อเดือน แต่ผมเคยเห็นสูงถึง ¥80,000 สำหรับทรัพย์สินห�หรา

สีหน้าของลูกค้าตอนที่เห็นหิมะผงสดใหม่จากหน้าต่างห้องนั่งเล่นใหม่ของพวกเขาครั้งแรกคือความปีติยินดีแท้ๆ สีหน้าตอนที่ผมอธิบายเรื่องชูเซ็นบิในวันถัดไป... ต่างกันมาก

ค่าประกันภัย: ซับซ้อนกว่าที่คิด

ประกันอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติมีหลายกรมธรรม์ คุณจะต้องมี:

• ประกันอาคาร (คาไซ โฮเค็น / kasai hoken): ¥30,000-80,000 ต่อปี
• ประกันแผ่นดินไหว: เลือกได้แต่แนะนำ เพิ่มเบี้ยประกัน 50-100% จากเบี้ยพื้นฐาน
• ประกันความรับผิด: มักรวมในแพ็กเกจ ประมาณ ¥10,000-20,000 ต่อปี

สำหรับอสังหาฯ ในฮาคุบะราคา ¥30 ล้าน ตั้งงบ ¥100,000-150,000 ต่อปีสำหรับความคุ้มครองแบบครบถ้วนรวมประกันแผ่นดินไหว การเป็นเจ้าของโดยชาวต่างชาติไม่ส่งผลต่ออัตราเบี้ย แต่การไม่ได้มีถิ่นพำนักอาจจำกัดทางเลือกของคุณ

การกำจัดหิมะและค่าบำรุงรักษาช่วงฤดูหนาว

ฮาคุบะมีหิมะตกหนัก - สูงถึง 11 เมตรต่อปี สำหรับบ้านเดี่ยว การกำจัดหิมะเป็นความรับผิดชอบของคุณและมีราคาแพง

ค่ากำจัดหิมะประจำปี

บริการกำจัดหิมะมืออาชีพคิดค่าบริการ ¥100,000-300,000 ต่อฤดูกาลขึ้นอยู่กับขนาดและทำเลของทรัพย์สิน อสังหาฯ บนลานสกีหลักของฮาคุบะอย่าง Happo-one หรือพื้นที่ Cortina มักจ่ายในอัตราพรีเมียม

เจ้าของบางคนพยายามกำจัดหิมะเอง ผมลองครั้งหนึ่ง ครั้งเดียว

ค่าความร้อนและสาธารณูปโภค

ค่าความร้อนในฮาคุบะสามารถทำให้เจ้าของใหม่ตกใจได้ ในช่วงฤดูหนาวเต็มฤดู ค่าความร้อน ¥80,000-120,000 ไม่ใช่เรื่องผิดปกติสำหรับอสังหาฯ ขนาดใหญ่ การทำความร้อนด้วยแก๊สเป็นเรื่องปกติแต่แพง

ค่าใช้จ่ายที่ไม่เคยหยุด: รายจ่ายช่วงที่ว่างเปล่า

นี่คือจุดที่เจ้าของชาวต่างชาติหลายคนถูกจับได้ แม้ว่าอสังหาฯ ของคุณจะว่างเปล่า ค่าใช้จ่ายก็ยังคงดำเนินต่อ คุณจะต้องให้ความร้อนพื้นฐานเพื่อป้องกันท่อแข็งตัว การตรวจสอบบำรุงรักษาเป็นระยะ และการตรวจความปลอดภัย

สำหรับอสังหาฯ ของผมใน Wadano (วาดาโนะ) ค่าใช้จ่ายช่วงว่างเปล่าอยู่ที่ประมาณ ¥50,000 ต่อเดือนในฤดูหนาว ¥25,000 ในฤดูร้อน นั่นรวมความร้อนขั้นต่ำ สาธารณูปโภคพื้นฐาน และการเข้าตรวจสอบบริหารจัดการรายเดือน

ค่าปรับปรุงและซ่อมแซมที่ไม่คาดคิด

อสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นต้องการการบำรุงรักษาบ่อยกว่าที่เจ้าของต่างชาติหลายคนคาดหวัง การเปลี่ยนทาทามิ การต่อวอลล์เปเปอร์ และการซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าสะสมขึ้นอย่างรวดเร็ว

ตั้งงบอย่างน้อย ¥200,000-500,000 ต่อปีสำหรับการบำรุงรักษาและการปรับปรุงเล็กน้อย งานใหญ่อย่างการปรับปรุงห้องน้ำสามารถสูงถึง ¥2-3 ล้านได้ง่ายๆ

รวมทุกอย่างเข้าด้วยกัน: ค่าใช้จ่ายประจำปีจริง

สำหรับคอนโดในฮาคุบะราคา ¥30 ล้าน นี่คือสิ่งที่คุณต้องเผชิญจริงๆ ต่อปี:

• ภาษีที่ดิน: ¥420,000
• ค่าบริหารจัดการ: ¥300,000 (¥25,000 ต่อเดือน)
• กองทุนสำรองชูเซ็นบิ: ¥360,000 (¥30,000 ต่อเดือน)
• ประกันภัย: ¥120,000
• สาธารณูปโภค (รวมช่วงว่างเปล่า): ¥400,000
• บำรุงรักษา/ซ่อมแซม: ¥300,000

รวมค่าใช้จ่ายประจำปี: ¥1,900,000 (6.3% ของมูลค่าทรัพย์สิน)

ค่าใช้จ่ายซ่อนเร้นในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติไม่จำเป็นต้องสูงกว่าคนท้องถิ่น แต่สูงกว่าที่ผู้ซื้อต่างชาติหลายคนคาดหวังแน่นอน