ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮาคุบะโดยไม่ต้องไปญี่ปุ่นได้หรือไม่? คู่มือการซื้อทางไกล

คำตอบสั้นๆ สำหรับคำถาม "ต้องไปญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่" คือไม่ต้อง แต่ผมต้องบอกว่าเหตุผลที่ทำให้มันทั้งเป็นอิสระและน่ากลัวไปพร้อมกัน ผมเห็นผู้ซื้อที่ประสบความสำเร็จในการซื้อทุกอย่างตั้งแต่บ้านพักแบบ ski-in/ski-out ไปจนถึงที่พักตากอากาศช่วงฤดูร้อนโดยไม่เคยเห็นตัวจริง แต่ผมก็เห็นดีลที่ล้มเหลวเพราะมีคนเชื่อใจวิดีโอทัวร์มากเกินไป

หลังจากช่วยเหลือผู้ซื้อต่างชาติผ่านกระบวนการนี้มา ผมได้เรียนรู้ว่ามีจุดสมดุลระหว่างความรอบคอบอย่างระมัดระวังกับความสมบูรณ์แบบที่ทำให้เราอัมพาต ผมจะพาคุณเดินผ่านสิ่งที่ต้องการตัวตนของคุณจริงๆ กับเรื่องที่คุณจัดการได้จากทุกที่ที่มี WiFi ดีๆ

สิ่งที่สามารถทำได้ทางไกลทั้งหมด

สิ่งที่ทำให้ผมประหลาดใจที่สุดเมื่อตอนแรกที่ผมศึกษาว่าผู้ซื้อต้องไปญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่ คือเกือบทุกอย่างสามารถจัดการได้ทางไกลถ้าคุณจัดการให้ถูกต้อง

การค้นหาและคัดเลือกทรัพย์ในขั้นต้น: เรื่องนี้ชัดเจน แต่ก็ควรกล่าวถึง ผมใช้เวลาหลายชั่วโมงกับลูกค้าต่างชาติผ่านวิดีโอคอล เดินผ่านทรัพย์ต่างๆ อย่างเสมือนจริงโดยใช้โทรศัพท์หรือแท็บเล็ต เราจะสำรวจทุกห้อง ตรวจสอบวิวจากระเบียง และผมจะตอบคำถามที่หลีกเลี่ยงไม่ได้คือ "กลิ่นนี้คืออะไร" (โดยปกติคือเสื่อทาทามิ บางครั้งก็เป็นอะไรที่ไม่น่าพอใจกว่านั้น)

การอนุมัติทางการเงินล่วงหน้า: ธนาคารญี่ปุ่นทำการสมัครทางไกลได้ดีอย่างน่าประหลาดใจ ผู้ให้กู้รายใหญ่ส่วนใหญ่ปัจจุบันรับเอกสารสแกนและสัมภาษณ์ทางวิดีโอสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ กระบวนการทั้งหมดใช้เวลาประมาณสองสัปดาห์ถ้าคุณจัดเตรียมเอกสารเรียบร้อย

การเจรจาและลงนามในสัญญา: นี่คือจุดที่การมอบอำนาจจะกลายเป็นเพื่อนที่ดีที่สุดของคุณ ตัวแทนที่ได้รับมอบหมายของคุณ (โดยปกติคือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือทนายความ) สามารถเจรจาเงื่อนไข เข้าร่วมการประชุม และลงนามในสัญญาในนามของคุณได้

การโอนเงินผ่านธนาคารและการชำระเงินขั้นสุดท้าย

เย็นวันหนึ่งที่พวกเราชมพระอาทิตย์ตกเหนือเทือกเขาแอลป์เหนือจากระเบียงทรัพย์สินแห่งหนึ่งและทุกคนเงียบ นั่นคือเวลาที่ผมตระหนักว่าบางช่วงเวลาไม่สามารถถ่ายทอดได้ในรูปถ่ายหรือวิดีโอ แต่โชคดีที่การโอนเงินไม่ต้องการความเชื่อมโยงทางอารมณ์แบบนั้น การธนาคารสมัยใหม่หมายความว่าคุณสามารถโอนเงินดาวน์ ค่าใช้จ่ายการปิดการขาย และราคาซื้อขั้นสุดท้ายจากทุกที่ในโลก

ธนาคารญี่ปุ่นจริงๆ แล้วสะดวกใจกับการโอนเงินระหว่างประเทศมากกว่าที่ผู้ซื้อหลายคนคาดหวัง กระบวนการตรงไปตรงมา แม้ว่าคุณจะต้องคำนึงถึงค่าธรรมเนียมการโอนและความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน

การมอบอำนาจ: พลังพิเศษสำหรับการซื้อทางไกลของคุณ

ถ้าคุณกำลังสงสัยว่า "ต้องไปญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่" การมอบอำนาจ (power of attorney) อาจจะเป็นคำตอบของคุณ มีสองประเภทหลัก และการเลือกประเภทที่ผิดอาจสร้างปัญหาที่มีค่าใช้จ่ายสูงในภายหลัง

ประสบการณ์แรกของผมในการอธิบายค่า kanri-hi (ค่าบริหารจัดการ) ให้กับผู้ซื้อที่สับสนจากออสเตรเลียทำให้ผมเรียนรู้ว่าการสื่อสารที่ชัดเจนจะสำคัญยิ่งขึ้นเมื่อคุณไม่ได้อยู่ในห้องเดียวกัน ผู้ถือการมอบอำนาจของคุณต้องเข้าใจไม่เพียงกระบวนการทางกฎหมาย แต่ยังรวมถึงความชอบ ขอบเขตงบประมาณ และสิ่งที่เป็นข้อห้ามของคุณด้วย

การเลือกตัวแทนของคุณ

คุณมีสามตัวเลือกหลัก: ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ หรือเพื่อนที่น่าเชื่อถือที่อาศัยอยู่ในญี่ปุ่น แต่ละตัวเลือกมีข้อดีและข้อเสีย และผมเห็นทั้งสามอย่างทำงานได้สำเร็จ

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เข้าใจตลาดและกระบวนการอย่างลึกซึ้ง แต่พวกเขาก็มีผลประโยชน์ในการปิดการขาย ทนายความให้การคุ้มครองทางกฎหมายแต่อาจไม่จับประเด็นปัญหาเชิงปฏิบัติเช่นเสียงดังจากการก่อสร้างใกล้เคียง เพื่อนในพื้นที่มอบการลงทุนส่วนตัวในความสำเร็จของคุณแต่อาจขาดความเชี่ยวชาญระดับมืออาชีพ

การชมวิดีโอ: สิ่งที่ได้ผลจริงๆ

เทคโนโลยีวิดีโอได้พัฒนามาไกลมากนับตั้งแต่การโทร Skype คุณภาพต่ำของปี 2010 ทัวร์เสมือนจริงสมัยใหม่สามารถแสดงรายละเอียดที่คุณอาจพลาดระหว่างการชมด้วยตัวเองแบบเร่งรีบ แต่พวกเขายังซ่อนสิ่งที่อาจเป็นปัญหาร้ายแรง

สิ่งที่ทัวร์วิดีโอแสดงได้ดี: ผังห้อง แสงธรรมชาติตลอดทั้งวัน วิว สภาพทั่วไป สิ่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียงระหว่างการเดินชม

สิ่งที่พลาด: เสียง (จราจร เพื่อนบ้าน การก่อสร้าง) กลิ่น (ความชื้น ผู้เช่าก่อนหน้า) ปัญหาด้านสัมผัส (พื้นที่ส่งเสียงดัง ประตูที่ติดขัด) และ "ความรู้สึก" ของพื้นที่ที่ไม่สามารถกำหนดได้

ช่วงฤดูร้อนที่ผมตระหนักว่าฮาคุบะสวยงามพอๆ กันแม้ไม่มีหิมะคือระหว่างทัวร์เสมือนจริงที่จับแสงเช้าส่องผ่านหน้าต่างทรัพย์ในวาดาโนะ (Wadano) ผู้ซื้อที่เข้าร่วมจากลอนดอนตอน 2 ทุ่มของเธอตกหลุมรักทันที หกเดือนต่อมา เธอบอกผมว่าความเป็นจริงเกินความคาดหวังของเธอ ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ได้เกิดขึ้นเสมอกับการซื้อทางไกล

เมื่อไหร่ที่คุณควรไปเยือนจริงๆ

แล้วเมื่อไหร่คำถาม "ต้องไปญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่" ได้รับคำตอบที่ชัดเจนว่าใช่? นี่คือสถานการณ์ที่ผมแนะนำการเยือนด้วยตัวเองเสมอ:

ผู้ซื้อครั้งแรก: ถ้าคุณไม่เคยมาฮาคุบะ การเยือนช่วยให้คุณเข้าใจจังหวะของพื้นที่ หมู่บ้านต่างๆ มีบุคลิกที่แตกต่างกัน และการเลือกทำเลที่เหมาะสมส่งผลต่อความสำเร็จของการลงทุนของคุณ

ทรัพย์ที่ต้องซ่อมแซม: "กระท่อมชนบทที่มีเสน่ห์" นั้นอาจมีเสน่ห์ในภาพถ่ายแต่เป็นหลุมเงินในความเป็นจริง ปัญหาโครงสร้าง ปัญหาระบบทำความร้อน และความเสียหายจากน้ำไม่ได้แสดงอยู่ในวิดีโอเสมอ

การซื้อมูลค่าสูง: เมื่อคุณใช้เงินจำนวนมากกับทรัพย์สิน ski-in/ski-out ค่าใช้จ่ายในการเดินทางสำรวจจะกลายเป็นเรื่องเล็กน้อยเมื่อเทียบกับความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้น

ทรัพย์เพื่อการลงทุน: การเข้าใจตลาดให้เช่าเป้าหมายของคุณต้องเดินตามถนน พูดคุยกับเจ้าของทรัพย์อื่นๆ และรับรู้ว่าผู้มาเยือนต้องการอะไรจริงๆ

แนวทางแบบผสมผสาน

ผู้ซื้อที่ฉลาดหลายคนใช้แนวทางแบบผสมผสาน: พวกเขาจัดการค้นหาและเจรจาเบื้องต้นทางไกล จากนั้นเยือนเพื่อตรวจสอบขั้นสุดท้ายและปิดการขาย สิ่งนี้ให้ประสิทธิภาพของการช็อปปิ้งทางไกลพร้อมความมั่นใจจากการตรวจสอบด้วยตัวเอง

ความผิดพลาดทั่วไปในการซื้อทางไกล

หลังจากดูธุรกรรมทางไกลหลายสิบรายการ ผมสังเกตเห็นรูปแบบในสิ่งที่ผิดพลาด นี่คือความผิดพลาดที่ทำให้ผู้ซื้อเสียเวลา เงิน หรือทั้งคู่:

การข้ามการวิจัยย่านใกล้เคียง: ถนนเงียบสงบในทัวร์เสมือนจริงอาจเป็นเส้นทางหลักไปฮัปโป้วัน (Happo-One)ในช่วงฤดูสกี รูปแบบการจราจรเปลี่ยนแปลงอย่างมากระหว่างฤดูร้อนและฤดูหนาว

การประเมินต้นทุนต่อเนื่องต่ำเกินไป: ค่าบริหารจัดการ ค่าสาธารณูปโภค และค่าบำรุงรักษาแตกต่างกันอย่างมากระหว่างทรัพย์สิน สิ่งที่ดูเหมือนราคาซื้อที่ต่อรองได้อาจมีเซอร์ไพรส์ที่มีค่าใช้จ่ายสูงในงบประมาณประจำปี

การเร่งรีบในการตรวจสอบทางกฎหมาย: สัญญาอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่นมีความหนาแน่น และการแปลด้วยเครื่องพลาดความแตกต่างเล็กน้อยที่อาจสำคัญในภายหลัง ลงทุนในการแปลที่เหมาะสมและการตรวจสอบทางกฎหมาย

การเพิกเฉยต่อการพิจารณาการขายต่อ: แม้ว่าคุณจะซื้อเพื่อใช้ส่วนตัว ปัจจัยตลาดก็ส่งผลต่อการลงทุนของคุณ ทรัพย์ที่ดูสมบูรณ์แบบสำหรับความต้องการของคุณอาจขายยากในภายหลังถ้าสถานการณ์เปลี่ยนแปลง

ไทม์ไลน์การซื้อทางไกลของคุณ

นี่คือไทม์ไลน์ที่สมจริงสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ฮาคุบะโดยไม่ต้องไปญี่ปุ่น:

สัปดาห์ที่ 1-2: การวิจัยเบื้องต้น การเลือกพื้นที่ การสมัครขออนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า

สัปดาห์ที่ 3-4: ทัวร์ทรัพย์เสมือนจริง การสร้างรายชื่อคัดเลือก การเตรียมการมอบอำนาจ

สัปดาห์ที่ 5-6: การส่งข้อเสนอ การเจรจาสัญญา การตรวจสอบทางกฎหมาย

สัปดาห์ที่ 7-8: การตรวจสอบขั้นสุดท้าย (ผ่านตัวแทน) การเตรียมการปิดการขาย

สัปดาห์ที่ 9: การปิดการขาย การโอนกรรมสิทธิ์ การส่งมอบกุญแจให้การบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management)

นี่สมมติว่าทุกอย่างราบรื่น ซึ่งไม่ค่อยเป็นเช่นนั้น จัดสรรเวลาเพิ่มเติมสำหรับการแก้ไขเอกสาร ความล่าช้าในการแปล และคำขอ "เราต้องการลายเซ็นอีกหนึ่งครั้ง" ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้

คำถาม "ต้องไปญี่ปุ่นเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือไม่" ไม่มีคำตอบที่เป็นสากล แต่มีคำตอบส่วนบุคคลตามความยอมรับความเสี่ยง งบประมาณ และแผนระยะยาวของคุณ ลูกค้าที่มีความสุขที่สุดบางคนของผมซื้อโดยไม่ได้เห็นและตกหลุมรักเมื่อได้ไปเยือนในที่สุด คนอื่นๆ ยืนกรานในการเดินทางหลายครั้งก่อนทำข้อเสนอ

สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการซื่อสัตย์เกี่ยวกับระดับความสะดวกสบายของคุณกับธุรกรรมทางไกลและการตั้งค่ามาตรการป้องกันที่เหมาะสมผ่านตัวแทนที่มีคุณสมบัติเหมาะสม ไม่ว่าคุณจะวางแผนใช้ทรัพย์สินของคุณสำหรับการทำงานทางไกลหรือการพักผ่อนสุดสัปดาห์ กระบวนการซื้อสามารถยืดหยุ่นได้อย่างน่าประหลาดใจเมื่อคุณรู้ว่าคุณกำลังทำอะไร