2024 年以來,日本針對外國買家的不動產環境確實有所調整,包括登記數位化與稅務查核趨嚴,但核心規則的變動其實沒有新聞標題說的那麼大。
重點摘要:2026 年日本針對外國買家的不動產法規變動,大多屬於程序面,包括登記數位化、空屋申報趨嚴與稅務查核加強;至於所有權與頭期款規定,基本上沒有改變。
如果你正在搜尋「2026 日本不動產法規變動 外國買家」,大概會看到許多互相矛盾的說法。有些文章讀起來像是日本剛剛大開門戶,有些則暗示機會之窗即將關閉。這兩種說法都不太準確。
自 2024 年以來實際發生的事情是:法務省分階段推出數位登記系統(2025 年 3 月在全國完成上線),國稅廳加強查緝外國人持有的空屋,另有數個自治體(包括長野縣內的幾個)開始要求非居住者業主提供更嚴格的使用狀況申報。至於外界最關注的部分,如外國人的所有權、貸款運作方式、簽證途徑,則都沒有根本性的改變。
- 數位登記(線上不動產所有權移轉)於 2025 年 3 月在全國上線,處理時間從 2-3 週縮短,視申請地點不同,有時只需 5-7 個工作天。
- 部分自治體對非居住者的外國業主加強空屋稅查核,有些地區要求每年提交使用狀況申報。
- 頭期款要求仍因簽證身分而差異極大:永久居留者/日本公民約 0–20%,長期簽證持有者約 20–30%,非居住者約 30–50% 以上(而且許多銀行根本不承作非居住者貸款)。
- 日本並未新增針對不動產投資人的簽證類別;若希望居留資格與不動產經營相關,經營・管理簽證(経営・管理)仍是最佳選項。
- 遺產稅與贈與稅的相關條約維持不變;美國、英國、澳洲公民若沒有完善的遺產規劃,仍有雙重課稅的風險。
改變了什麼:數位登記與線上產權系統
法務省的數位登記平台自 2024 年底起分階段上線,並於 2025 年 3 月完成全國布建。現在你可以在線上提交不動產移轉申請,不必再親自前往法務局。
這對你實際的意義是:
- 處理速度更快:過去 2–3 週的辦理時間,現在許多地方約為 5–10 個工作天。白馬這類山區城鎮的法務局規模較小、步調也較慢,通常落在時間範圍的較長一端。
- 可遠端辦理:如果你是從海外交屋的非居住者,你的司法書士(shiho-shoshi,負責處理不動產文件的司法代書人)可以全程以數位方式提出申請。登記時仍需要一個日本地址(可由司法書士事務所或物業管理公司提供),但你不必為了簽文件而專程飛一趟日本。
- 身分驗證略為加嚴:新系統在前期要求更完整的驗證。請準備經公證的護照影本、住民票(如果有的話)以及日本地址證明。非居住者通常借用司法書士的地址,或使用物業管理公司的辦公室地址。
這是行政流程的升級,而非法律的大幅修訂。你依然是依據同一部《不動產登記法》(不動產登記法)進行登記。老實說,系統只是從紙本與櫃檯,搬到了網站與 PDF 檔案上。
稅務變動:空屋查核與非居住者審查
這是外國買家最需要留意的部分——重點不在於有新法上路,而是政府開始認真執行原本就已存在的規定。
空屋稅與使用狀況申報
幾個滑雪度假城鎮(包括長野的部分地區)現在要求非居住者業主每年提交申報,說明該物業是自住、出租還是閒置。一旦超過門檻(通常是閒置約 180 天),你可能會失去一些重要的稅務優惠:
- 失去小規模住宅用地的減稅優惠(可將課稅土地價值降至最多六分之一),一旦失去,等於你的年度固定資產稅大約變成原來的三倍。
- 部分城鎮還會另外加徵空屋附加稅,不過各地做法仍不一致。
國稅廳也加強稽查那些聲稱物業用於出租、但申報收入低得可疑的外國業主。話說回來,重點是這樣:如果你在八方 (Happo) 一棟 ¥30,000,000 的小木屋,每年只申報 ¥500,000 的租金收入,稅務機關自然會開始提問。
出售時的扣繳稅(仍為 10.21%)
這部分沒有新規定,但仍然讓沒做功課的賣家吃虧:如果你是出售日本不動產的非居住者,買方須扣繳成交價格(而不只是你的獲利)的 10.21%,並繳交給稅務機關。之後你再提出申報結算,取回多繳的部分。
這項規則本身由來已久,但現在執行更嚴格——老實說,我就聽過幾位賣家因為仲介在交屋時輕描淡寫地帶過這一點,結果措手不及。
| 稅項/費用 | 稅率/金額 | 2026 年狀況 |
|---|---|---|
| 不動產取得稅 | 約評定價值的 3–4% | 不變 |
| 登記許可稅 | 2%(土地)、0.4%(建物,住宅用) | 不變 |
| 年度固定資產稅 | 約 1.4%(市町村)+ 0.3%(都市計畫稅,適用地區) | 不變,但空屋查核更嚴格 |
| 非居住者出售扣繳稅 | 成交價格的 10.21% | 不變,執行更嚴格 |
融資:各簽證類型的頭期款要求(依舊沒變)
這是我最常被問到的問題:「日本有沒有讓外國人更容易申請房貸?」
沒有。
日本在 2026 年並未更動房貸審核標準。頭期款要求是銀行自行訂定的,並非法律規定,自 2023 年以來也沒有太大變化。實際情況如下:
| 買家類型 | 一般頭期款 | 備註 |
|---|---|---|
| 擁有穩定日本收入的永久居留者或日本公民 | 0–20% | 可申請完整的住宅貸款;貸款成數 (LTV) 常見為 80–100% |
| 在日本任職的長期簽證持有者(工作、配偶等) | 20–30% | 部分銀行會要求高達 50%;主要取決於簽證剩餘的期限 |
| 非居住者或投資/第二住宅買家 | 30–50% 以上 | 多數銀行完全不承作;一般住宅貸款不適用 |
我認識少數幾位非居住者,透過 Prestia(前身為 SMBC 信託銀行)或駿河銀行 (Suruga Bank) 湊出了融資,但門檻相當高:你需要在日本存放大量流動資產、找到願意連帶擔保的日本保證人,有時還得在物業本身之外再提供額外擔保品。這種情況少見到不能指望。
我認識的非居住者外國買家,大多直接付現,或以本國資產作擔保安排海外融資——光是少被銀行拒絕一次,就已經值得了。如果你屬於這種情況,請預留全額購屋款,再加上另外 6–10% 的取得成本。
簽證變動:仍未出現投資人專屬類別
自 2023 年以來,不斷有人傳言日本將推出類似葡萄牙黃金簽證或希臘投資居留計畫的「不動產投資人簽證」。截至 2026 年 9 月,這項制度仍未出現。
你最接近的選項依然是經營・管理簽證(経営・管理),這意味著你需要:
- 在日本成立一家實際運作的事業(例如物業管理公司、度假租賃業務之類)。
- 至少投入 ¥5,000,000 資金到事業中,或取得辦公空間(如果你的物業屬於商業用途分區,或有正當的營業使用部分,有時可以算入)。
- 擁有可信的營運計畫,並證明你確實在經營事業——而不是只拿來當作持有度假屋的門面。
如果你真心打算在白馬經營旅宿或物業管理事業,這條路可行,但它不是被動投資人的捷徑。過去一年左右,入國管理局對經營・管理簽證的審查明顯趨嚴,駁回了更多「事業」明顯只是藉口、實際目的是購置度假屋的申請。
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