白馬村外國業主 2026 稅務指南:固定資產稅、都市計畫稅與租金所得稅

我第一次打開和田野 (Wadano) 的政府洪水地圖時,還以為資料過時了。(結果只是我不想相信而已。)稅率也一樣——我一直希望自己看錯了日文文件。

在白馬村持有不動產的外國業主面對三種主要稅務義務:固定資產稅(固定資産税)、都市計畫稅(都市計画税),以及租金收益所得稅。稅率本身是標準化的,但對不了解日本評估系統的國際買家來說,實際應用可能會讓人跌跤。

固定資產稅:大頭稅種

日本的每位不動產持有人都必須繳納固定資產稅。沒有例外。稅率為評估價值(assessed value)的 1.4%,而不是您的購入價。

這裡開始變得有趣(好吧,或者說有點刁鑽):評估價值通常是您實際支付金額的 60-70%。所以如果您買了一棟 ¥50,000,000 的別墅,預計評估價值大約在 ¥30,000,000-¥35,000,000。您的年度固定資產稅會是 ¥420,000-¥490,000。

評估與重新鑑價

評估每三年更新一次。(就是要讓我們保持警覺。)村公所會派稅務評估員到您的不動產現場,進行測量、拍照並評估狀況。老實說,屋齡真的影響很大——我見過 10 年屋齡的別墅評估為原始購入價的 55%。全新建物則約從 70% 開始。只要理解這套系統,數字其實並不神祕,只是一開始可能會讓人吃驚。

不動產屋齡	典型評估比例	年度稅金(¥50M 不動產)
新建物	購入價 70%	¥490,000
5-10 年	購入價 60-65%	¥420,000-¥455,000
10 年以上	購入價 50-60%	¥350,000-¥420,000

資料來源:白馬村稅務辦公室數據與地方市場觀察,2024 年。數字為大約值,可能因不動產而異。

都市計畫稅:附加稅種

白馬村大多數不動產都位於都市計畫區內。(這代表什麼呢?——沒錯,都市計畫稅為評估價值的 0.3%。計算方式與固定資產稅相同,只是稅率較低。)對同一棟 ¥50,000,000、評估價值 ¥35,000,000 的不動產來說,您每年會繳 ¥105,000。這筆稅收用在哪裡呢?基礎建設——道路、給水系統、除雪設備。不得不說,還挺實用的。

租金收益所得稅

這是外國業主經常感到意外的地方。(老實說,光是景色就值回票價了——)來自日本不動產的租金收入需在日本繳稅,無論您的居住地身分為何。

基本稅率為 20.42%(20% 所得稅加 0.42% 復興稅)。但還沒完!您還需繳納地方居民稅,雖然各地有所不同,但通常會再加 10%。

預扣稅 vs. 申報

如果您使用日本的物業管理 (property management) 公司,他們會從您的租金款項中預扣 20.42%。這涵蓋國家稅,但不包含地方稅務義務。(不過您可以提交稅務申報來申請扣除額,並可能獲得退稅。可扣除項目包括物業管理費、維護與修繕、折舊、貸款利息以及保險費。)

何時與如何繳納

稅單於 5 月寄達。您在一年中有四個繳納選項:5 月、7 月、12 月與 2 月。或在 5 月一次付清,部分市町村會提供些微折扣。

繳納方式包括銀行轉帳、便利商店或網路銀行。(國際電匯也可以,但手續費通常高到不划算。)

稅種	繳納期限	繳納方式
固定資產稅與都市計畫稅	5 月、7 月、12 月、2 月	銀行轉帳、便利商店、網路銀行
租金所得稅	3 月 15 日(年度申報)	e-Tax 線上或紙本申報

常見錯誤與陷阱

大多數外國買家低估了總稅負。他們以購入價來計算,而不是評估價值。(然後完全忘了都市計畫稅。唉。)另一個錯誤:以為租金所得稅只適用於日本居民。錯了。即使您住在新加坡,將白馬村的別墅出租,日本還是要收稅。

預算規劃

就預算規劃而言,預期年度不動產總稅負在最初幾年會等於購入價的 2-3%。這包括固定資產稅、都市計畫稅,並假設有部分租金收入。

一棟 ¥50,000,000 的白馬村不動產,每年各項稅金可能達到 ¥1,000,000-¥1,500,000。(從第一天起就將這筆費用納入您的投資計算。)

新建物稅務優惠

新建住宅可獲得三年固定資產稅減免。建物部分(不含土地)在前三年按半價稅率課稅。

以典型別墅來說,每年可節省 ¥100,000-¥200,000。(這項優惠自動適用——無需特別申請。)

與稅務專業人士合作

我學到的是,嘗試自己處理日本稅務申報,通常成本高於雇用專業協助。(撇開語言障礙,表格真的很複雜。)

優秀的日本會計師每年收費 ¥50,000-¥100,000,提供基本不動產稅務申報服務。會說英語的服務收費更高,但對外國業主來說能省下大量壓力。(部分管理公司甚至將稅務申報納入服務套組。如果您只處理租金不動產收入和標準扣除額,這樣的服務運作良好。)

長期合規

為固定資產稅與都市計畫稅設定自動扣款。(金額每年相對穩定,而遲繳罰款很重。)

對於租金收入,從第一天起就保留詳細記錄。銀行對帳單、收據、管理合約——申報或應付稽查時,每樣東西都很重要。

因人而異,但我發現,在日本主動做好稅務合規會帶來紅利。一旦您理解這套系統,運作非常順暢,但犯錯的懲罰很嚴厲。