外國人在日本購地:2026 完整法律指南

重點摘要:外國人在日本購地大致上是允許的,限制極少,但各都道府縣的登記文件要求有所差異。

我曾經花了兩個小時向一位新加坡買家解釋土地使用分區圖,他才意識到自己想買的土地位於自然公園範圍內——無法建造。但這並不是外國人購地的問題,而是分區管制的問題。事實上,日本對外國人購地的規定比大多數買家預期的更寬鬆。真正複雜的地方在於理解你實際取得的是哪種產權類型。

理解產權類型:永久產權與租賃權

當我最初往返於東京與白馬村之間研究不動產時,我以為所有権(永久產權 freehold)是唯一真正的產權選項。我錯了。永久產權與借地権(租賃權 leasehold)兩種結構都提供合法的不動產控制途徑,但對國際買家來說意義不同。

永久產權(freehold)意味著你同時擁有土地與建物。你可以重建、出售,或將不動產傳給繼承人,無需徵得地主許可。我研究過的白馬村不動產大多屬於這類產權,特別是在回音樂園(Echoland)和和田野(Wadano)等外國買家常見的區域。

租賃權結構在白馬村較不常見,但在日本整體來說並非罕見。你擁有建物但租賃其下的土地,通常需支付年度地租。這類安排往往附帶續約選項,但需要更仔細的法律審查。

互惠條款與邊境地區限制

這裡是許多國際買家被過時資訊誤導的地方。日本不設正式的購地互惠要件。即使日本公民在英國購地會遇到限制,英國公民仍然可以在日本購地。過去並非如此,但現行法規著重於個案情況,而非基於國籍的互惠原則。

邊境地區限制確實存在,但對白馬村不動產幾乎沒有影響。相關區域主要集中在日本海沿岸與南方島嶼,那裡因軍事設施而有安全考量。長野縣的滑雪度假區遠在這些指定區域之外。

登記的實務文件流程

無論買方國籍為何,日本的不動產登記都遵循標準化流程,但對國際買家來說,文件要求可能讓人感到不堪負荷。根據我協助買家理解流程的經驗,以下是關鍵步驟:

購買前文件:

• 在日合法居住證明(住民票)或海外證明(如以非居民身分購買)
• 資金證明,以及使用日本貸款時的融資預審批准
• 透過企業實體購買時的公司文件
• 使用代理人時的授權委託書

登記流程:

• 不動產測量與界線確認
• 在法務局 (Legal Affairs Bureau) 辦理產權移轉登記
• 稅金繳納與市政登記
• 公用設施過戶與地方政府通知

從簽約到完成最終登記,流程通常需要 4-6 週,前提是文件齊全標準。我見過買家因為試圖趕測量進度或融資文件準備不足而造成延誤。

長野縣登記特殊規定

長野縣遵循全國登記標準,但有一些地方性差異可能讓買家意外。松本法務局處理大多數白馬村登記案件,隨著滑雪區外國人購地增加,他們在處理國際交易上已變得更有效率。

我觀察到的地方差異包括對海外地址驗證的更嚴格要求,以及更詳細的公用設施連接文件。這些並非障礙,但會在時程上增加步驟。

Yurie 和我曾花了整整一個週末在栂池 (Tsugaike) 與飯森之間開車,只為了解二月份開車去醫院要花多久時間。這種研究心態也適用於登記——在你需要之前就先了解特定辦公室的位置與營業時間。

對白馬村國際買家的意義

2026 年外國人在日本購地法律指南歸結為一點:產權不是限制,融資才是。日本銀行通常要求永久居留權才能申請不動產貸款,這讓許多國際買家轉向現金購買或創意融資結構。

特別是在白馬村,我見過來自澳洲、新加坡、香港和北美的買家採用不同方式成功購買:

• 透過正規銀行管道轉帳資金的現金購買
• 以日本公司結構進行商業用途不動產投資
• 與能取得日本融資的當地居民合夥
• 以母國資產擔保的國際融資

國土交通省透過其不動產資訊圖書館發布 30 類不動產資料,包括顯示白馬村等度假區外國人購地持續成長的交易紀錄。

應避免的常見錯誤

經過多年研究白馬村不動產並觀察國際買家處理流程,以下是我見過最常發生的錯誤:

誤以為存在購地限制。許多買家花了數月研究不存在的障礙,而沒把精力放在真正的議題上,如分區、融資與地方法規。

混淆產權類型。買家有時發現自己看的是租賃權不動產,但他們原本以為是永久產權,反之亦然。在出價前務必釐清產權結構。

低估文件處理時間。國際買家往往需要額外數週進行海外文件驗證。請相應規劃。

忽略當地登記辦公室的要求。每個法務局的程序略有不同。在東京行得通的方式在長野可能不完全一樣。

因人而異,但根據我的經驗,成功的買家是那些把法律框架視為簡單明瞭(因為大致上確實如此),並將精力聚焦在融資與物業管理 (property management) 等實務面向的人。