2026年日本房产新规:外国买家真正受到哪些影响

要点速览:2026年日本针对外国买家的房产新规,主要是流程层面的调整,包括电子登记、更严格的空置申报和更严的税务执法;而所有权和首付规则基本没有变化。

如果你在搜索“2026年日本房产新规 外国买家”,多半会看到一堆互相矛盾的说法。有的文章说日本刚刚敞开大门,有的暗示窗口正在关闭。其实两种说法都不太准确。

2024年以来实际发生的事情是:法务省分阶段推出了电子登记系统(2025年3月在全国完成),国税厅加强了对外国人持有空置房产的查处,包括长野县在内的几个市町村也开始要求非居住的外国业主提交更严格的居住情况报告。但那些最受关注的内容,比如外国人的所有权、贷款运作方式、签证途径,都没有发生根本变化。

变化一:电子登记与线上产权系统

法务省的电子登记平台自2024年底起分阶段上线,2025年3月在全国完成。现在你可以在线提交房产过户申请,不必再亲自跑一趟法务局。

这对你意味着什么:

• 办理更快:过去2–3周的周期,在很多地方现在大约是5–10个工作日。白马这样的山区小镇往往偏慢,因为当地法务局规模小,节奏也比较从容。
• 方便远程办理:如果你是非居住者、在海外完成交易,你的司法书士(shiho-shoshi,负责房产文件的法律文书代理人)可以全程电子提交。登记时仍需填写一个日本地址(司法书士事务所或物业管理公司可以提供),但你不必专门飞一趟日本签文件。
• 身份核验稍微收紧:新系统一开始就要求更完整的核验。请准备经公证的护照复印件、居住证明(如有)以及日本地址证明。非居住者通常借用司法书士的地址,或使用物业管理公司的办公室地址。

这只是行政层面的升级,而不是法律的大改。你依据的仍然是同一部《不动产登记法》(不動産登記法)。说白了,就是系统从纸质和窗口,搬到了网站和PDF文件上。

税务变化:空置执法与非居住者审查

对外国买家来说,这才是真正要紧的部分——与其说是出台了新法律,不如说是政府开始认真执行已有的法律。

空置房产税与居住情况申报

一些滑雪度假小镇(包括长野的部分地区)现在要求非居住业主每年提交申报,说明房产是自住、出租还是空置。一旦超过门槛(通常是空置约180天),你可能会失去一些重要的税收优惠:

• 失去小规模住宅用地的税额减免(可将应税土地价值最多降至六分之一),一旦失去,你的年度固定资产税实际上会变成原来的三倍。
• 有些町村还会额外加征空置房产附加税,不过各地做法仍不统一。

国税厅还加强了对外国业主的审查:对于声称房产用于出租、但申报收入低得可疑的情况。话说回来,我想说的是——如果你为八方(Happo)一栋3,000万日元的木屋,一年只申报¥500,000的租金收入,税务局一定会来问问题。

出售时的预扣税(仍为10.21%)

这一点没有新变化,但没做功课的卖家常常在这里栽跟头:如果你是出售日本房产的非居住者,买方需要从成交价(而不只是你的利润)中预扣10.21%并缴给税务局。之后你再报税进行清算,多缴的部分可以退还。

这条规定本身由来已久,但现在执法更严了。说实话,我听过几位卖家被打了个措手不及,因为中介在交割时对这个细节一带而过。

融资:按签证类型划分的首付要求(依然不变)

这是我经常被问到的一个问题:“日本有没有让外国人更容易申请房贷?”

没有。

2026年日本并没有调整房贷审批标准。首付比例由银行自行决定,并非法律规定,而且自2023年以来基本没有变化。实际情况大致如下:

我认识几位非居住者,通过新生银行旗下的 Prestia(前身为 SMBC Trust Bank)或骏河银行(Suruga Bank)凑到了融资,但门槛非常高:你需要在日本存放可观的流动资产,需要一位愿意共同担保的日本担保人,有时还要在房产本身之外追加抵押物。这种情况太少见,不要指望它。

我认识的大多数非居住外国买家,要么直接付现金,要么用自己在本国的资产做担保安排海外融资——而且,光是那片景色,如果能少吃一次银行拒贷,就已经值了。如果你也是这种情况,请按全款房价,再加上6–10%的购置成本来做预算。

签证变化:仍没有投资者新类别

自2023年以来,一直有传闻说日本会推出类似葡萄牙黄金签证或希腊购房移民计划的“房产投资者签证”。截至2026年9月,这一政策仍未出现。

最接近的选择仍然是经营・管理签证(経営・管理),这意味着你需要:

1. 在日本成立一家真实的企业(物业管理公司、度假出租业务之类)。
2. 向企业投入至少¥5,000,000,或者落实办公场所(如果你的房产属于商业用途的土地使用分区(zoning),或有合法的经营使用部分,有时可以算作办公场所)。
3. 拿出可信的商业计划,并证明你确实在运营这门生意,而不是把它当作拥有度假屋的幌子。

如果你真心想在白马开展酒店住宿或物业管理业务,这条路是可行的,但它并不是被动投资者的捷径。过去一年左右,入管部门对经营・管理签证的申请把关更严,越来越多“生意”明显只是借口、实为购置度假房的申请被拒绝。