白马夏季度假租赁入住率数据:绿季对投资回报究竟意味着什么

要点速览:白马夏季度假租赁入住率通常为35-50%,而冬季旺季可达85%以上,不过户外旅游的持续升温正在逐步改善绿季(夏秋无雪季节)的表现。

第一次查看我们在白马7月份的租赁分析数据时,我原以为会是一片冷清。结果却发现了一些东西,正在改变精明业主看待全年投资回报的方式。

夏季入住率的现实检验

我想坦率说说白马夏季度假租赁入住率数据到底是什么样子。12月到2月?大多数优质房产的入住率能达到80-90%,而且房价是溢价水平。夏季则是完全不同的景象。

根据我从山谷各处的其他房东和物业管理人员那里了解到的情况,夏季的大致分布如下:

季节	入住率	ADR 相对冬季	主要客群
冬季旺季(12月-2月)	85-95%	100%(基准)	国际滑雪客
夏季(6月-8月)	35-50%	40-60%	日本国内徒步/骑行客
秋季(9月-11月)	25-40%	30-45%	红叶(紅葉)赏景客
春季(3月-5月)	30-45%	35-50%	春季滑雪尾季 + 徒步

这些数字来自我与各处房产房东的交流,既有靠近滑雪场的和田野 (Wadano),也有靠近村中心的回音乐园 (Echoland),各个区域都有涉及。

是什么在推动绿季增长

过去三年里让我关注到的一点是:白马的夏季度假租赁入住率不只是维持稳定,在某些区域其实还在改善。

户外旅游的扩张

说实话,白马夏季的转变比我预想的要明显得多。白马村在旅游方面的推广正朝全年活动方向发力,带来的是实实在在的需求,而不只是营销噱头。

五年前基本还不存在的山地自行车道?如今正吸引着来自东京和大阪的资深骑行爱好者。岩岳 (Iwatake) 的白马山谷山地自行车公园已经成为名副其实的目的地。前往八方池 (Happo Pond) 的徒步路线整个夏季周末游客不断,而且说真的,光是景色就值得一去。

国内客与国际客的转换

冬季带来的是国际客群,澳大利亚人、美国人、欧洲人都为粉雪而来。夏季则完全反过来。典型的绿季住客?是来自东京都市圈、想呼吸山间空气、体验户外活动的日本家庭。

这带来的变化不只体现在数字上。国内客人的入住时间更短(2-3晚,而不是整周),而且提前预订的时间也更短。夏季的白马度假租赁数据显示临时预订多得多,这是一把双刃剑,既是机会,也是麻烦。

财务现实:夏季究竟贡献了多少

这里我得跟你说句实话。即便夏季数据在改善,对大多数房产而言,绿季收入在全年租金收入中所占的比重依然不大。

全年收入分布

在山谷里经营的物业管理 (property management) 公司分享的全年租金收入数据,大致如下:

• 冬季旺季(12月-2月):占全年收入的45-55%
• 冬季过渡期(11月、3月):占全年收入的15-20%
• 夏季(6月-8月):占全年收入的12-18%
• 春/秋季(4月-5月、9月-10月):占全年收入的10-15%

这笔账很好算,而且未必是坏消息。夏季每月进账较少,但运营成本也大幅下降:无需除雪,取暖开销少得多,维护也更轻松。

绿季的运营成本优势

关于白马夏季租赁入住率,真正让我意外的是运营成本下降的幅度之大。在大型木屋 (chalet) 里,冬季水电燃气费动辄每月 ¥50,000 以上,到夏季则降至 ¥15,000-20,000。

不必应对水管冻裂、厚重积雪负荷或融雪盐对车辆的腐蚀,维护就简单得多。物业管理公司在绿季通常也会收取较低的费率,因为他们明白工作强度没那么大。

成本类别	冬季(每月)	夏季(每月)	差异
水电燃气(大型木屋)	¥40,000-60,000	¥15,000-25,000	降低60%以上
除雪	¥20,000-40,000	¥0	完全免除
物业管理	收入的15-20%	收入的10-15%	费率降低
紧急维修	频率较高	频率较低	节省可观

房产位置如何影响夏季表现

并非每处白马房产在绿季的表现都一样。位置在夏季比冬季重要得多,因为冬季只要离缆车合理距离之内的房产都能订得满满当当。

夏季表现更出色的区域

回音乐园/村中心:步行可达餐厅、火车站和村里商店的房产,夏季预订最为强劲。家庭游客不想每顿饭都开车出门,总之,步行便利性真的很重要。

靠近徒步步道起点:靠近热门步道(八方池、岩岳)的房产,预订更为稳定。山地自行车的兴起培养出一批忠实爱好者,年年都会回来。

温泉便利:靠近全年营业温泉设施的房产,在滑雪季结束后依然有吸引力。红叶之汤 (Momijino-yu) 等设施夏季照常营业,吸引回头客。