2026 澳洲买家看白马:澳元计价与实操指南

要点速览:随着澳元/日元汇率回升,白马对澳洲买家而言比二世古更具性价比,但自管养老基金 (SMSF) 的限制和澳洲税务局 (ATO) 的申报要求需要提前仔细规划。

过去两年,我留意到澳洲买家正悄悄把目光从二世古 (Niseko) 转向白马。原因很直接:性价比更高、人更少,而且澳元对日元终于有了一些起色。但这件事远不止汇率新闻所呈现的那么简单。

为什么澳洲人选白马而不是二世古

我第一次在白马遇到的澳洲买家说过一句话,让我印象很深:“二世古给人的感觉是,大家都已经在那儿了。”他说得没错。二世古的澳洲人圈子早已成形,旺季时整片村落里说英语的比说日语的还多。

白马提供的是另一种选择。这里同样有优质的粉雪和现代化的配套,却没有“国际化”滑雪目的地带来的溢价。白马的核心地段,比如和田野 (Wadano) 森林一带或八方 (Happo) 雪场基地附近,成交价往往大幅低于二世古的同类房产。

交通便利度已大幅改善。捷星航空全年运营飞往东京的航班,加上澳洲航空的季节性航线,前往白马只需转机一次,与前往二世古需要经札幌中转相比,并不逊色。

澳元/日元汇率背景

汇率对房产投资影响极大,而澳元/日元的走势一直起伏不定。据我对两种货币下房价的跟踪观察,2021-2022 年日元大幅走强,澳洲买家当时承受了相当大的压力。

近期趋势有所好转。澳元收复了部分失地,购买日本房产也更容易接受了。不过汇率预测向来不可靠,更重要的是弄清汇率波动如何影响你的总持有成本。

举个例子:一套标价 ¥50,000,000 的房产,在 2022 年的低点约合 575,000 澳元,而按近期较有利的汇率约合 480,000 澳元。从绝对金额看,这个差距相当可观。

澳洲税务局对日本租金收入的税务处理

说到这里就进入技术层面了,我见过不少澳洲买家因想当然而付出代价。只要你是澳洲税务居民,日本租金收入就属于澳洲的应税收入。房产在哪里并不重要,收入就是收入。

大致流程是这样的:通常先在日本缴税(一般约 20% 预扣税),再在澳洲申报这笔收入并申请境外所得税抵免 (foreign income tax offset)。最终税负取决于你的边际税率,但由于澳日之间签有税收协定,一般不会被重复征税。

物业管理 (property management) 费用、维护费用,甚至为看房而支付的机票,都有可能在澳洲申请扣除。请保留详细记录,澳洲税务局对海外房产的文件标准与本地投资房产一样严格。

SMSF 的注意事项与限制

我收到过好几次关于用自管养老基金 (SMSF) 购买白马房产的咨询。简短的回答是:难度极大,而且合规负担往往得不偿失。

SMSF 可以投资海外不动产,但限制很多。房产必须符合“唯一目的测试” (sole purpose test),即房产的存在只能是为了给基金成员提供退休福利。这意味着不能自用、不能带家人度假,甚至不能按市价租给家人居住。

借贷则带来另一层复杂性。SMSF 不能直接在日本申请按揭来买房。任何借贷安排都必须符合澳洲的养老金法规,通常意味着采用有限追索权借贷安排 (LRBA),而要找到愿意为日本房产设计这类结构的贷款机构并不容易。

这对澳洲房产投资者意味着什么

根据我与已经入市的澳洲买家的交流,成功的白马房产投资通常有几个共同点。他们倾向于买在回音乐园 (Echoland) 这类成熟区域,或靠近主要缆车基地的位置,因为这些地方的租赁需求已经得到验证。他们在预算中会为持续性支出留出更多空间,物业管理、维护和合规在远程管理时成本都更高。

最重要的是,他们把这当作长期投资。我遇到的澳洲买家没有人想short期倒手。他们押注的是白马作为国际目的地的持续发展、奥运会的遗产效应,以及日本旅游业的整体复苏。

白马旺季的租金回报率 (rental yield) 可能相当有吸引力,但冬季以外的空置率,使得全年回报率往往比宣传数字温和得多。再把汇率风险、管理成本和税务合规计算进去,这样的回报需要与更简单的澳洲本地投资选择做比较。

澳洲买家需要注意的风险

汇率风险是双向的。近期澳元走强确实让澳洲买家受益,但未来一旦走弱,换回澳元时回报可能被侵蚀。有些买家会把租金收入留在日元账户中,用于未来开支来对冲,但这需要仔细规划现金流。

法律和监管风险同样存在。日本的房产法律与澳洲体系差异很大。住宅类房产对外国人所有权的限制很少,但灾害风险地图和积雪地区的建筑规范带来的合规要求,往往被澳洲买家低估。

管理的复杂程度是实实在在的。如果你不会日语,也没有可靠的本地支持,远程物业管理会既昂贵又让人焦虑。请从第一天起就把这些成本纳入投资分析。

实际的下一步

如果你是认真考虑投资白马房产,先从基础做起。熟悉日本的房产税制度,并弄清它如何与你在澳洲的纳税义务相互衔接。日本国土交通省 (MLIT) 通过其不动产信息库发布 30 类房产数据,内容虽然密集,但对了解当地市场趋势极有价值。

尽早为专业咨询做好预算。一位熟悉海外房产的澳洲税务顾问,加上负责购房流程的日本法律顾问,前期要花一笔钱,但长远来看能省下更多。我见过买家自己操办,因为误解预扣税要求或持有结构而出了大问题。

入场时机要仔细考虑。白马作为国际目的地的发展仍在演进中。近期市场数据显示价格增长强劲,但可持续的升值取决于旅游业的持续增长和基础设施投资。

编者说明:本文仅提供一般性信息,不构成财务、税务、投资或法律建议。房产投资存在重大风险,跨境房产投资还会增加汇率、法律和税务方面的复杂性。做投资决定之前,请务必咨询熟悉您具体情况及相关司法辖区的合资格专业人士。市场状况、汇率、税务规则和法规都可能发生重大变化。