ลงทุนอย่างยั่งยืน: ความต้องการชาเลต์รักษ์โลกในเทือกเขาแอลป์ที่เพิ่มขึ้น

สรุป: ชาเลต์ยั่งยืนในฮาคุบะตอนนี้ขายได้พรีเมียม 10-20% เพราะนักลงทุนสาย ESG เป็นแรงผลักดันความต้องการ

ครั้งแรกที่ผมดึงข้อมูลการใช้พลังงานของชาเลต์สองหลังที่เหมือนกันในวาดาโนะ (Wadano) หลังหนึ่งสร้างตามมาตรฐาน ZEH อีกหลังเป็นแบบดั้งเดิม ผมไม่คิดว่ารูปแบบการจองเข้าพักจะต่างกันมากขนาดนี้ หลังที่ยั่งยืนถูกจองวันสุดสัปดาห์เต็มก่อนเสมอ และตั้งราคาต่อคืนได้สูงกว่า นั่นคือเมื่อสองปีก่อน วันนี้ผมเห็นความนิยมนี้ชัดเจนขึ้นเป็นพรีเมียมจริงทั่วตลาดลงทุนของฮาคุบะ

พรีเมียม ZEH: ผู้ซื้อยอมจ่ายเพิ่มเท่าไร

บ้านพลังงานสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero Energy House: ZEH) ไม่ใช่แค่นโยบายของรัฐบาลญี่ปุ่นอีกต่อไป แต่กำลังกลายเป็นจุดแข็งที่ทำให้อสังหาฯ แตกต่างในตลาด ผมติดตามพรีเมียมราคาซื้อในฮาคุบะ และแบ่งได้คร่าวๆ ดังนี้

พรีเมียมเหล่านี้ไม่ได้มาจากความตื่นเต้นของผู้ซื้อเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนข้อได้เปรียบด้านการดำเนินงานจริง เปลือกอาคารประสิทธิภาพสูงช่วยลดค่าทำความร้อนได้ 30-40% ในฤดูหนาวอันโหดของฮาคุบะ เมื่อคุณปล่อยเช่าระยะสั้นที่มีผู้เข้าพัก 60-80 คืนต่อฤดูกาล เงินที่ประหยัดได้จะสะสมอย่างรวดเร็ว

ใครคือผู้ขับเคลื่อนความต้องการนี้

ผู้ซื้อชาเลต์ยั่งยืนที่ผมพบแบ่งได้เป็นสามกลุ่มชัดเจน กลุ่มแรกคือผู้ซื้อชาวออสเตรเลีย ซึ่งหลายคนเพิ่งผ่านหน้าร้อนที่ร้อนจัดของซิดนีย์มา และมองว่าประสิทธิภาพด้านสภาพอากาศเป็นเรื่องต่อรองไม่ได้ พวกเขามักซื้อในเอคโคแลนด์ (Echoland) หรือใกล้ฮัปโป้ วัน (Happo One) ซึ่งเป็นย่านที่มีศักยภาพด้านการปล่อยเช่า

ผู้ซื้อจากสิงคโปร์เป็นคลื่นลูกที่สอง ไม่ได้มีแค่บุคคลผู้มั่งคั่งอีกต่อไป ผมได้รับคำสอบถามจากแฟมิลีออฟฟิศและกองทุนขนาดเล็กที่เน้น ESG ซึ่งต้องการกระจายการลงทุนไปยังอสังหาฯ แอลไพน์ของญี่ปุ่น พวกเขาสนใจบ้าน ZEH เป็นพิเศษ เพราะนำไปทำการตลาดกับผู้เช่าที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมได้

กลุ่มที่สามคือเจ้าของบ้านหลังที่สองที่ใส่ใจสภาพภูมิอากาศ และต้องการให้อสังหาฯ ในฮาคุบะสอดคล้องกับค่านิยมของตน ผมเคยใช้เวลาสามเดือนช่วยคู่สามีภรรยาจากฮ่องกงหาชาเลต์ที่ปรับปรุงแล้วใกล้สึงาอิเกะ (Tsugaike) เพราะพวกเขาต้องการให้ใช้พลังงานสุทธิเป็นศูนย์ โดยยินดีจ่ายเพิ่มเพื่อความสบายใจ

ผลงานด้านการเช่า: ตัวเลขที่สำคัญ

ตรงนี้คือจุดที่ชาเลต์ยั่งยืนเริ่มได้เปรียบทางการเงิน จากที่ผมติดตามอัตราการเข้าพักของที่พักเช่าระยะสั้นในฮาคุบะ อสังหาฯ ประสิทธิภาพสูงทำได้ดีกว่าอย่างสม่ำเสมอ

• ราคาต่อคืนสูงกว่า: แขกมักยอมจ่ายพรีเมียม 5-10% สำหรับที่พักแบบ "รักษ์โลก"
• อัตราเข้าพักดีกว่า: อสังหาฯ ยั่งยืนถูกจองเร็วกว่าและการจองอยู่ได้นานกว่า
• อัตราการยกเลิกต่ำกว่า: นักท่องเที่ยวที่ใส่ใจ ESG มักผูกพันกับการจองของตนมากกว่า
• ต้นทุนดำเนินงานลดลง: ค่าทำความร้อน ความเย็น และไฟฟ้าที่ประหยัดได้ส่งตรงไปเพิ่มผลตอบแทน

ผมเห็นชาเลต์ที่ได้รับการรับรอง ZEH ในวาดาโนะทำผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นราว 6-8% ต่อปี เทียบกับ 5-7% ของอสังหาฯ แบบดั้งเดิมในทำเลใกล้เคียงกัน ฟังดูอาจไม่มาก แต่กับการลงทุนหลายล้านเยน ส่วนต่างนี้ทบต้นได้เร็ว

ความหมายสำหรับนักลงทุนต่างชาติ

หากคุณกำลังพิจารณาลงทุนในชาเลต์รักษ์โลก ZEH ในฮาคุบะ จังหวะเวลาสำคัญมาก แนวโน้มพรีเมียมยังอยู่ในช่วงต้นพอที่คุณจะไม่ต้องจ่ายราคาสูงสุด แต่ก็เริ่มมั่นคงพอที่ความต้องการเช่าจะมีอยู่จริง

สำหรับผู้ซื้อชาวออสเตรเลีย แง่มุมด้าน ESG มักช่วยเรื่องการวางแผนภาษีในประเทศที่เกี่ยวกับอสังหาฯ ลงทุนต่างประเทศ ส่วนนักลงทุนสิงคโปร์ อสังหาฯ ยั่งยืนเข้ากับข้อกำหนด ESG ของพอร์ตโฟลิโอที่สถาบันจำนวนมากกำหนดไว้ในปัจจุบัน

แต่อย่าคิดว่าอสังหาฯ ที่อ้างว่า "รักษ์โลก" ทุกหลังคู่ควรกับพรีเมียม ผมเคยเห็นผู้รับเหมาติดแผงโซลาร์บนชาเลต์ที่ฉนวนแย่ แล้วทำการตลาดว่ายั่งยืน ประสิทธิภาพที่แท้จริงมาจากการออกแบบที่ผสานกัน ทั้งการก่อสร้างเปลือกอาคารที่ถูกต้อง ระบบ HVAC ที่มีประสิทธิภาพ การบริหารพลังงานอัจฉริยะ และการผลิตพลังงานหมุนเวียน

ความเสี่ยงและความเป็นจริงที่ต้องเช็ก

ขอพูดตรงๆ เรื่องข้อเสีย ชาเลต์ยั่งยืนมักต้องใช้เงินทุนเริ่มต้นสูงกว่า ไม่ใช่แค่ค่าซื้อ แต่รวมถึงการบำรุงรักษาระบบที่ซับซ้อนอย่างต่อเนื่อง ปั๊มความร้อนและเทคโนโลยีสมาร์ทโฮมต้องให้ช่างที่มีคุณสมบัติตรวจเช็กเป็นประจำ และในพื้นที่ชนบทอย่างฮาคุบะ ผู้เชี่ยวชาญแบบนี้ไม่ได้หาได้ง่ายเสมอไป

พรีเมียม ESG ก็อาจเป็นเพียงชั่วคราว หากการก่อสร้างเพื่อความยั่งยืนกลายเป็นมาตรฐานแทนที่จะเป็นของพรีเมียม ความได้เปรียบด้านราคาในปัจจุบันอาจลดลง ผมเคยเห็นเรื่องนี้เกิดขึ้นแล้วในตลาดสกีบางแห่งของยุโรป ที่กฎระเบียบด้านประสิทธิภาพพลังงานทำให้การสร้างอาคารประสิทธิภาพสูงกลายเป็นข้อบังคับ ไม่ใช่ทางเลือก

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนยังคงสำคัญสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ เงินเยนที่แข็งค่าขึ้นอาจกัดกร่อนผลตอบแทนของนักลงทุนชาวออสเตรเลียหรือสิงคโปร์ ไม่ว่าชาเลต์จะยั่งยืนเพียงใด นอกจากนี้ สภาพคล่องต่ำของอสังหาฯ ในญี่ปุ่นยังหมายความว่าคุณขายออกอย่างรวดเร็วไม่ได้หากสภาพตลาดเปลี่ยน

โฟกัสทำเล: พรีเมียมความยั่งยืนแรงที่สุดอยู่ที่ไหน

ทุกพื้นที่ในฮาคุบะไม่ได้มีพรีเมียม ESG เท่ากัน จากที่ผมสังเกต พื้นที่ที่มีตลาดเช่าระยะสั้นแข็งแรง ได้แก่ เอคโคแลนด์ บางส่วนของวาดาโนะ และอสังหาฯ ใกล้การอัปเกรดกอนโดลาของฮัปโป้ วันที่กำลังจะมาถึง เห็นพรีเมียมของอสังหาฯ ยั่งยืนแรงที่สุด

พื้นที่โกริว (Goryu) และอิวาตาเกะ (Iwatake) มีพรีเมียม ESG น้อยกว่า แต่ต้นทุนอสังหาฯ พื้นฐานก็ต่ำกว่าด้วย หากคุณต้องการปรับปรุงชาเลต์เดิมให้ยั่งยืน พื้นที่เหล่านี้อาจเป็นจุดเข้าซื้อที่คุ้มค่ากว่า

สำหรับนักลงทุนที่ใช้ข้อมูลเป็นหลัก MLIT เผยแพร่ข้อมูลอสังหาฯ 30 หมวดผ่านคลังข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Information Library) รวมถึงตัวชี้วัดประสิทธิภาพพลังงานของอาคารสร้างใหม่ ควรนำข้อมูลนี้มาเทียบเคียงเมื่อประเมินการลงทุนชาเลต์ยั่งยืน

แนวโน้มระยะยาว

ผมคาดว่าอย่างไร? โอกาสลงทุนชาเลต์รักษ์โลก ZEH ในฮาคุบะจะยังได้พรีเมียมต่อเนื่องถึงช่วงปี 2025-2026 จากนั้นจะนิ่งลงเมื่อการสร้างอาคารยั่งยืนกลายเป็นมาตรฐานมากขึ้น ผู้ที่เข้าก่อน โดยเฉพาะผู้ที่ซื้อตอนนี้ กำลังวางตำแหน่งล่วงหน้าก่อนตลาดวงกว้างจะยอมรับ

แต่ต้องจำไว้ว่าเมื่อสองปีก่อนผมเคยคาดผิดเรื่องพรีเมียมของเขตน้ำท่วม เพราะคิดว่าผู้ซื้อไม่สนใจข้อมูลความเสี่ยงด้านสภาพภูมิอากาศ แต่พวกเขาสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ ความใส่ใจสภาพภูมิอากาศในอสังหาฯ ไม่ได้เกี่ยวกับประสิทธิภาพพลังงานอย่างเดียวอีกต่อไป แต่เป็นเรื่องของความทนทานระยะยาวและการรักษามูลค่า

ผลลัพธ์ของแต่ละคนอาจต่างกันไปตามระยะเวลาลงทุน ความอดทนต่อความเสี่ยง และความสามารถในการบริหารระบบอาคารที่ซับซ้อนจากระยะไกล แต่หากคุณกำลังพิจารณาอสังหาฯ ในฮาคุบะอยู่แล้ว และมีข้อกำหนด ESG หรือเป้าหมายด้านความยั่งยืนส่วนตัว พรีเมียมของอสังหาฯ ประสิทธิภาพสูงดูสมเหตุสมผลมากขึ้นทั้งจากเงินที่ประหยัดในการดำเนินงานและข้อได้เปรียบในตลาดเช่า