ฮาคุบะ vs ชิกะ โคเก็น: เช็กความจริงการลงทุนอสังหาฯ รีสอร์ตสกี

สรุป: ฮาคุบะให้ผลตอบแทนค่าเช่าและสภาพคล่องในการขายต่อที่ดีกว่าสำหรับนักลงทุนต่างชาติ ส่วนชิกะ โคเก็น (Shiga Kogen) มีต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่า แต่ทางเลือกในการขายออกมีจำกัด

ตอนเริ่มศึกษาการลงทุนในรีสอร์ตสกีของญี่ปุ่น ทุกคนถามผมเหมือนกันว่า ทำไมต้องเลือกฮาคุบะที่เล็กกว่า แทนที่จะเลือกพื้นที่สกีใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่น ชิกะ โคเก็นมีพื้นที่ 425 เฮกตาร์ ครอบคลุม 19 รีสอร์ตที่เชื่อมต่อกัน เมื่อเทียบกันแล้วหุบเขาฮาคุบะจึงดูเล็กมาก

แต่คำตอบไม่ได้อยู่ที่ขนาดพื้นที่สกี มันอยู่ที่เรื่องเงิน คือทำเงินได้เท่าไร และถอนทุนคืนได้ง่ายแค่ไหน

พื้นฐานการลงทุน: ตัวเลขที่สำคัญ

ขอเริ่มจากสิ่งที่ขับเคลื่อนผลตอบแทนของอสังหาฯ รีสอร์ตสกีจริง ๆ ไม่ใช่คุณภาพหิมะหรือความสูงของเส้นทางสกี แต่คืออัตราการเข้าพัก ราคาต่อคืน และการที่คุณขายได้จริงเมื่อต้องการ

ส่วนต่างของผลตอบแทนเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องเล็ก สำหรับอสังหาฯ ราคา ¥20M ฮาคุบะให้รายได้ต่อปีมากกว่า ¥200,000-400,000 และเมื่อครบ 10 ปี จะเป็นกระแสเงินสดเพิ่มอีก ¥2-4M ซึ่งผมมองว่าส่วนต่างระดับนี้เปลี่ยนทางเลือกในการขายออกได้เลย

ทำไมฮาคุบะจึงให้ผลตอบแทนระดับพรีเมียม

นี่ไม่ใช่แค่คำโฆษณา ตัวเลขสะท้อนความแตกต่างเชิงโครงสร้างที่เกิดขึ้นจริง:

ข้อได้เปรียบด้านโครงสร้างพื้นฐานระดับนานาชาติ

หลังโอลิมปิกปี 1998 ฮาคุบะพัฒนาตัวเองโดยมุ่งไปที่นักท่องเที่ยวต่างชาติโดยเฉพาะ ป้ายภาษาอังกฤษ ร้านอาหารนานาชาติ พนักงานสองภาษา ล้วนไม่ใช่ส่วนเสริม แต่ฝังอยู่ในทั้งพื้นที่ เมื่อครอบครัวจากออสเตรเลียหรือฮ่องกงจองทริปสกี พวกเขายินดีจ่ายในราคาพรีเมียมเพื่อความสะดวกสบายระดับนี้

ชิกะ โคเก็นมีความเป็นญี่ปุ่นแท้ ซึ่งมีเสน่ห์ในแบบของมัน แต่ก็จำกัดราคาที่เรียกได้ แขกต่างชาติมักเจออุปสรรคด้านภาษาและหาร้านอาหารที่คุ้นเคยได้ยาก จึงพักสั้นลงและใช้จ่ายโดยรวมน้อยลง

การเข้าถึงและการเดินทาง

ทั้งสองแห่งต้องใช้ความพยายามในการเดินทางไปถึง แต่ฮาคุบะได้เปรียบกว่า:

• ฮาคุบะ: 90 นาทีจากนาริตะด้วยรถบัสด่วน และมีรถรับส่งระหว่างหมู่บ้านสม่ำเสมอ
• ชิกะ โคเก็น: มากกว่า 3 ชั่วโมงจากโตเกียว และขนส่งสาธารณะระหว่างพื้นที่รีสอร์ตมีจำกัด

การเดินทางที่ซับซ้อนกว่านี้ทำให้ชิกะ โคเก็นเสียยอดจองไป โดยเฉพาะครอบครัวที่มีเด็กเล็กซึ่งนิยมการเดินทางที่ง่ายกว่าของฮาคุบะ

คุณค่าที่ซ่อนอยู่ของชิกะ โคเก็น

แต่ก็อย่าเพิ่งตัดชิกะ โคเก็นทิ้งไป สำหรับนักลงทุนบางรูปแบบ ที่นี่มีข้อดีที่น่าสนใจ

ต้นทุนเริ่มต้นต่ำกว่า กระแสเงินสดดีกว่า

เงิน ¥8-15M ซื้อสิทธิ์เดินสู่ลานสกีในพื้นที่สกีที่เชื่อมต่อกันใหญ่ที่สุดของญี่ปุ่นได้ ภาระชำระหนี้จึงต่ำกว่า ทำให้ผลตอบแทนต่อเงินสดที่ลงทุน (cash-on-cash return) ดีขึ้น แม้รายได้ค่าเช่าจะน้อยกว่า กลับมาที่จุดดึงดูดจริง ๆ สำหรับนักลงทุนที่เน้นกระแสเงินสดมากกว่าการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์ สูตรคำนวณของชิกะ โคเก็นก็ใช้ได้ โดยเฉพาะถ้าคุณโอเคกับผู้เช่าชาวญี่ปุ่นเป็นหลัก

พรีเมียมจากประสบการณ์แบบญี่ปุ่นแท้

ชิกะ โคเก็นดึงดูดนักสกีชาวญี่ปุ่นตัวจริงที่เห็นคุณค่าของวัฒนธรรมภูเขาแบบดั้งเดิม แขกกลุ่มนี้มักพักนานกว่าและกลับมาทุกปี ช่วยให้อัตราการเข้าพักมั่นคง หากคุณเข้าถึงตลาดกลุ่มนี้ได้

ข้อเสียคือ การทำการตลาดกับแขกในประเทศต้องใช้ภาษาญี่ปุ่นและคอนเนกชันท้องถิ่น ซึ่งนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ไม่มี

แนวโน้มตลาดและมุมมองระยะยาว

ทั้งสองแห่งเผชิญความจริงด้านประชากรของญี่ปุ่น คือนักสกีในประเทศลดลงทุกปี วิธีปรับตัวของแต่ละที่บอกได้ว่าคุณกำลังวางเดิมพันกับอะไร

การหันสู่ตลาดนานาชาติของฮาคุบะ

ฮาคุบะเดินหน้าดึงนักท่องเที่ยวต่างชาติเพื่อชดเชยตลาดในประเทศที่ลดลง โครงการหรูใหม่ ๆ การเชื่อมต่อการเดินทางที่ดีขึ้น และบริการภาษาอังกฤษ ล้วนสนับสนุนกลยุทธ์นี้ การเปลี่ยนทิศทางนี้ช่วยดันมูลค่าอสังหาฯ ขึ้น แต่ก็เพิ่มการแข่งขันด้วย ที่พักสำหรับต่างชาติมีมากขึ้น ทรัพย์ของคุณจึงต้องแข่งกันที่คุณภาพและทำเล ไม่ใช่แค่มีห้องว่าง

ความท้าทายในการรักษาเอกลักษณ์ของชิกะ โคเก็น

ชิกะ โคเก็นรักษาบุคลิกรีสอร์ตแบบญี่ปุ่นดั้งเดิมไว้ ซึ่งจำกัดเสน่ห์ต่อชาวต่างชาติแต่คงความแท้ไว้ ตอนนี้ยังไปได้ แต่จะเสี่ยงขึ้นเมื่อความต้องการในประเทศหดตัว อสังหาฯ ที่นี่อาจเพิ่มมูลค่าช้า และมีทางออกจำกัดหากต้องรีบขาย

ข้อพิจารณาเชิงปฏิบัติในการลงทุน

การเงินและข้อกำหนดทางกฎหมาย

ทั้งสองพื้นที่อยู่ภายใต้กรอบกฎหมายเดียวกันสำหรับชาวต่างชาติที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ แต่ความแตกต่างในทางปฏิบัติก็สำคัญ:

• สินเชื่อธนาคาร: ธนาคารใหญ่คุ้นเคยกับผู้ซื้อต่างชาติในฮาคุบะมากกว่า
• การบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management): ฮาคุบะมีบริษัทบริหารที่พูดภาษาอังกฤษได้มากกว่า
• การสนับสนุนด้านกฎหมาย: ฮาคุบะมีบริการสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่เป็นระบบอยู่แล้ว

ธุรกรรมในชิกะ โคเก็นมักต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางมากกว่า ซึ่งทำให้ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมสูงขึ้น

ค่าบำรุงรักษาและค่าดำเนินงาน

มูลค่าทรัพย์ที่ต่ำกว่าในชิกะ โคเก็นทำให้ค่าใช้จ่ายรวมต่ำกว่า แต่เมื่อคิดเป็นสัดส่วนต่อรายได้ค่าเช่า ภาระมักใกล้เคียงกัน

การประเมินความเสี่ยงและกลยุทธ์ทางออก

การลงทุนในรีสอร์ตสกีทุกแห่งมีความเสี่ยงด้านประชากรและสภาพอากาศ ทั้งสองพื้นที่อาจเจอฤดูกาลที่สั้นลงและนักท่องเที่ยวในประเทศที่น้อยลงในอนาคต

ความเสี่ยงของฮาคุบะ

• ที่พักหรูล้นตลาดจนฉุดราคาลง
• พึ่งพานักท่องเที่ยวออสเตรเลียและต่างชาติมาก
• ภาษีทรัพย์สินและค่าดำเนินงานสูงกว่า
• การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศกระทบความแน่นอนของหิมะ

ความเสี่ยงของชิกะ โคเก็น

• กลุ่มผู้ซื้อตอนขายต่อมีจำกัด ก่อให้เกิดความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง
• ตลาดในประเทศที่หดตัวชดเชยได้ยากกว่า
• ตัวเลือกการบริหารแบบมืออาชีพมีน้อยกว่า
• ที่ตั้งสูงกว่าจึงเปราะบางต่อความแปรปรวนของสภาพอากาศมากกว่า