国际买家在白马犯的 6 个代价高昂的错误(以及如何避免)

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我直说吧:在白马买房产不仅仅是找一栋拥有山景的完美木屋那么简单。这些年来,我看到国际买家反复犯同样代价高昂的错误。有些很昂贵。有些只是让人沮丧。但只要你知道该注意什么,所有这些都是可以避免的。

在白马购买房产时需要避免的最大错误分为六类:季节时机、隐藏成本、装修意外、尽职调查捷径、语言障碍和地段选择。每一个都可能给你的购买增加数万元成本,或让你买到一处与梦想不符的房产。

错误 #1:只在雪季参观

这是最大的错误。我理解——白马在雪下看起来很神奇。一切都完美洁白,村庄充满活力,山上的那处房产看起来就像明信片里走出来的一样。

然后泥泞季节来了。

我在帮助买家的第二年就以艰难的方式学到了这一课。一对夫妇在一个完美的粉雪日爱上了回音乐园 (Echoland) 的一处房产。景色令人惊叹,位置感觉很高级,他们立即提出了报价。

当他们在 5 月回来完成文书工作时,他们震惊了。"山景"部分被他们没注意到的电线遮挡了。邻近的房产有一个从他们露台上可见的生锈储藏棚。每年春天,通往房产的道路都会变成泥泞的烂路。

他们还是买了——现在也很满意——但他们希望自己一开始就看到全貌。

淡季参观时要注意什么

• 房产周围的排水系统(对白马的大量融雪至关重要)
• 没有积雪覆盖的实际山景
• 道路状况和可达性
• 邻近房产没有冬季伪装的样子
• 非旅游旺季时的村庄氛围

错误 #2:低估持有成本

这就是在白马购买房产需要避免的错误变得昂贵的地方。购买价格只是开始。

物业管理 (property management) 费用、维护成本和季节性准备工作迅速累积。大多数国际买家只为明显的项目做预算——水电费、互联网费,也许还有除雪费。但他们忘记了日本山区房产标配的数十项较小成本。

成本类别	年度范围 (¥)	备注
物业管理	¥300,000-800,000	根据房产大小和服务而异
除雪	¥200,000-500,000	取决于位置和通道需求
水电费(季节性房产)	¥150,000-300,000	全年供暖更高
保险	¥50,000-150,000	火灾、地震、责任保险
房产税	¥100,000-400,000	基于评估价值

来源:白马物业管理公司,2024 年。大致范围。

那个冬天,我在 50 厘米的降雪日试图完成一处房产的交易——公证员也被雪困住了——我的客户突然明白了为什么除雪在白马不是可选项。在工作人员清理车道之前,我们根本无法进入建筑进行最终验收。

有关更详细的成本明细,请查看我们关于在白马拥有滑雪木屋的总成本的指南。

错误 #3:装修成本意外

"它只需要稍微更新一下。"

白马房地产中的著名遗言。我见过买家为表面装修预算 200 万日元,结果在他们没想到的结构工程上花了 800 万日元。

日本的建筑标准几十年来发生了重大变化。1981 年之前建造的房产可能不符合当前的抗震标准。老建筑的隔热层通常不足以应对白马的冬天。而且别让我提起那些自 20 世纪 80 年代以来就没更新过的电气系统。

常见的隐藏装修成本

• 结构加固:¥200-500 万用于抗震合规
• 隔热升级:¥100-300 万,取决于房产大小
• 供暖系统更换:¥80-200 万用于现代系统
• 电气更新:¥50-150 万用于全面重新布线
• 管道现代化:¥40-100 万

错误 #4:跳过适当的尽职调查

这就是避免在白马购买房产的错误变得技术化的地方。日本的房产法与大多数西方国家不同,假设可能会很昂贵。

我见过买家跳过土壤调查,然后发现他们的梦想房产坐落在不稳定的地面上。其他人忽略了洪水区地图,面临保险噩梦。一位客户爱上了一处房产,结果发现它在之前的装修中存在建筑违规——修复它们使入住延迟了八个月。

那个晚上,我们一群人从一处房产的阳台上观看北阿尔卑斯山的日落,每个人都安静下来,我意识到这位买家正在做出情绪化的决定。美丽的时刻,但却是跳过尽职调查的糟糕时机。

必要的尽职调查步骤

1. 土地登记检查:验证所有权、边界和任何留置权
2. 建筑合规审查:确保所有许可证齐全
3. 土壤和地质调查:在山区尤其重要
4. 洪水和灾害风险评估:检查危险地图
5. 公用设施连接验证:确认水、下水道、燃气、互联网接入
6. 社区规定审查:某些区域有建筑限制

错误 #5:低估语言障碍

"我用谷歌翻译就行。"

请不要这样做。日本的房产合同是详细的技术文件。误解一个条款可能会让你付出高昂代价。

我记得客户第一次从新客厅窗户看到新鲜粉雪时脸上的表情。纯粹的喜悦。但到达那一刻需要数月对合同、建筑报告和地方法规的仔细翻译工作。

房产交易涉及:

• 具有特定法律术语的购买合同
• 建筑检查报告
• 保险单和索赔程序
• 物业管理协议
• 地方政府文书工作
• 公用设施连接文件

专业翻译并不便宜——一般交易预算 20-50 万日元——但这是必不可少的。你需要一个既懂房地产术语又懂日本法律概念的人。

错误 #6:仅根据滑雪通达性选择地段

"我们想要滑进滑出的便利。"

我理解。但想想一年中不滑雪的其他 200 多天。

拥有完美雪道通达性的房产通常意味着:

• 有限的停车位(每个人都想要那个位置)
• 旺季期间更高的噪音水平
• 步行距离内的餐饮和购物选择更少
• 前往白马主要村庄的出租车费用更贵
• 对非滑雪者的转售吸引力有限

我认识的最成功的国际房产业主选择了平衡滑雪通达性与全年宜居性的地段。像和田野 (Wadano) 中心或回音乐园这样的地方既提供便捷的度假村通达性,又有步行可达的设施。

有关详细的社区比较,请参阅我们关于投资不同日本滑雪度假村的指南。

如何避免这些错误

从他人在白马购买房产需要避免的错误中学习比犯自己的错误便宜得多。以下是我的实用建议:

从教育开始。在开始寻找房产之前,请阅读我们的综合外国人在日本购买房产指南。

尽早组建团队。你需要双语法律支持、可靠的房产检查员,以及了解国际买家需求的当地联系人。

多次参观。如果可能,在不同季节看房产。如果你只能参观一次,请准备好关于淡季状况的详细问题。

保守预算。为意外成本在总预算上增加 20-30%。白马房产总会给你带来一些惊喜。

长远思考。考虑房产在五年或十年后对你的作用,而不仅仅是下个雪季。查看我们的市场分析了解价值趋势。

如果你正在考虑租赁收入,请先了解相关规定。我们的白马 Airbnb 租赁指南涵盖了法律要求。

花时间。我知道完美的粉雪日会让你想立即购买。但房产是一个长期决定。好好考虑一下。彻底讨论。确保你用头脑而不仅仅是用心在购买。

好消息是?一旦你避免了这些常见陷阱,拥有白马房产可能会非常有益。在日本最顶级的滑雪胜地之一拥有自己的山间度假屋,没有什么能与之相比。

只要第一次就做对。

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