日本两大滑雪胜地对房产投资者来说截然不同。这是哪个真正能赚钱的诚实答案。
要点速览:对国际投资者而言,白马提供更高的租金回报率和转售流动性,而志贺高原入场成本较低但退出选择有限。
当我刚开始研究日本滑雪度假房产投资时,所有人都在问同一个问题:为什么要选择小小的白马,而不是日本最大的滑雪区?志贺高原横跨 425 公顷,连接 19 个度假村,相比之下白马山谷显得微不足道。
但关键在于——答案与滑雪区大小无关。而是关于钱。具体来说,是你能赚多少,以及你能多容易地把钱拿回来。
- 白马房产的年租金回报率通常为 4-7%,而志贺高原为 2-4%
- 白马滑进滑出房产的入场成本约 ¥15-25M,志贺高原约 ¥8-15M
- 国际买家需求强烈倾向白马,转售流动性更好
- 志贺高原拥有日本最大的滑雪地形,但英语旅游基础设施有限
- 两地都面临人口结构逆风,但白马已证明更能适应国际市场
投资基本面对比:真正重要的数据
让我先讲讲滑雪度假房产实际回报的驱动因素。不是粉雪质量或垂直落差——而是入住率、每晚房价,以及你想卖时能不能真的卖出去。
| 因素 | 白马山谷 | 志贺高原 |
|---|---|---|
| 典型房产价格 | ¥15-25M(滑进滑出) | ¥8-15M(滑进滑出) |
| 冬季租金回报率 | 年化 4-7% | 年化 2-4% |
| 国际游客占比 | 旺季 60-70% | 旺季 10-20% |
| 夏季需求 | 中等(徒步/骑行) | 有限 |
| 转售市场 | 活跃的国际买家 | 主要为国内市场 |
这些回报率差异可不小。对一套 ¥20M 的房产来说,白马每年能多赚 ¥200,000-400,000。十年下来,这就是 ¥2-4M 的额外现金流——说实话,这种差距足以改变你的退出选择。
为什么白马能获得溢价回报
这不只是营销炒作。数字反映了真实的结构性差异:
国际化基础设施优势
1998 年冬奥会后,白马专门围绕国际游客进行了重建。英文标识、国际餐厅、双语员工——这些不是事后的补充。它们融入了整个地方的基因。当来自澳大利亚或香港的家庭预订滑雪假期时,他们愿意为这种舒适度支付溢价。
志贺高原保持着原汁原味的日式风格,这有它的魅力但限制了你能收取的价格。国际游客常常遇到语言障碍,难以找到熟悉的餐饮选择,所以他们预订的停留时间更短,整体消费也更少。
可达性与交通
两个度假村都需要一定的交通努力,但白马更有优势:
- 白马:从成田机场乘快速巴士 90 分钟,村庄之间有定期班车
- 志贺高原:从东京 3 小时以上,度假区之间公共交通有限
这些额外的交通复杂性让志贺高原流失了预订——尤其是带小孩的家庭更青睐白马更简单的物流。
志贺高原的隐藏价值主张
但也别完全排除志贺高原。对某些投资者画像来说,它有着引人注目的优势。
更低的入场成本,更好的现金流
¥8-15M 就能让你滑进滑出日本最大的连通滑雪区。你的债务成本更低,这改善了你的现金现金回报率,即使租金收入更温和。说回实际吸引力——对于优先考虑现金流而非房产增值的投资者,志贺高原的账是算得通的。尤其是如果你能接受主要面向国内租客。
正宗日式体验溢价
志贺高原吸引真正热爱传统山地文化的日本滑雪者。这些客人通常停留时间更长,每年都会回来,如果你能挖掘这个市场细分,能获得稳定的入住率。
缺点呢?向国内客人营销需要日语能力和本地人脉,而大多数国际投资者并不具备。
市场趋势与长期展望
两个目的地都面临日本的人口现实:国内滑雪者每年都在减少。它们的应对方式揭示了你实际在押注什么。
白马的国际化转向
白马正在积极争取国际游客以抵消国内下滑。新的豪华开发项目、改善的交通连接和英语服务都支持这一战略。这种转向对房产价值产生了上升压力,但也加剧了竞争。更多国际房源意味着你的房产必须在质量和位置上竞争,而不仅仅是可用性。
志贺高原的保护挑战
志贺高原保持着传统的日式度假村特色,这限制了国际吸引力但保留了真实性。这目前有效,但随着国内需求萎缩,风险会越来越大。这里的房产可能升值缓慢,但如果你需要快速出售,面临的退出选择有限。
实际投资考量
融资与法律要求
两地的外国房产所有权遵循相同的法律框架,但实际差异很重要:
- 银行融资:主要银行更熟悉白马的国际买家
- 物业管理 (property management):白马有更多讲英语的物业管理公司
- 法律支持:白马有完善的国际买家服务
志贺高原的交易通常需要更多专业支持,这增加了交易成本。
维护与运营成本
| 年度成本 | 白马(¥20M 房产) | 志贺高原(¥12M 房产) |
|---|---|---|
| 物业管理 | ¥300-500K | ¥180-300K |
| 水电与维护 | ¥200-300K | ¥150-250K |
| 房产税 | ¥280-350K | ¥170-210K |
| 总运营成本 | ¥780K-1.15M | ¥500-760K |
志贺高原较低的房产价值意味着较低的绝对成本,但作为租金收入的百分比,负担通常是相似的。
风险评估与退出策略
每项滑雪度假房产投资都承担着人口和气候风险。两个地区都面临可能更短的雪季和更少的国内游客。
白马风险
- 豪华住宿供应过剩压低房价
- 严重依赖澳大利亚/国际旅游
- 更高的房产税和运营成本
- 气候变化影响雪况可靠性
志贺高原风险
- 有限的转售买家池造成流动性风险
- 国内市场下滑更难抵消
- 更少的专业管理选择
- 更高的海拔使其更容易受气候变化影响
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