白马 vs 富良野滑雪度假村房产对比:哪座雪山投资更胜一筹?

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要点速览:白马的租金回报率(4-7%)更高,但前期投资更大;富良野入场成本较低,但回报率较温和(2-4%)。

三年前我站在富良野的一家房产中介办公室里,手里拿着计算器,试图弄明白为什么这里的房价比我在白马看到的要低那么多。(那位中介一直强调"尚未开发的潜力",而我则在想,它之所以还没被开发是不是有原因的。)

那次经历让我明白了白马 vs 富良野滑雪度假村房产对比中的一个关键点:数字只能讲述一部分故事。地理位置很重要,但理解谁才是你投资房产的真正客户同样重要。

投资基本面:数字游戏

事情就是从这里开始变得有趣的。富良野的粉雪可能更好,但白马的盈利潜力更强。(说实话,光是景色就值得了。)

指标	白马	富良野
平均小木屋价格(2-3 居室)	¥25-45 million	¥15-30 million
租金回报率潜力	年化 4-7%	年化 2-4%
旺季入住率	75-85%	60-70%
夏季租赁需求	中等到高	低到中等
房价涨幅(2020-2023)	20-25%	15-20%

来源:当地市场数据及行业估算,2023-2024 年。数据为大致数值,具体房产可能有所差异。

数据非常清楚。白马房产前期成本更高,但一旦你拥有它们,它们会更努力地为你工作。(不管怎样,回到我刚才说的。)我看到来自澳大利亚和新加坡的投资者一直选择白马,尽管入场门槛更高,原因就是租金收入证明了这笔溢价是合理的。

雪质与雪季长度:富良野拔得头筹

在这一点上,我必须给富良野应有的认可。雪质确实更好。

富良野位于北海道内陆,接收到的干粉雪稳定持续,甚至让白马著名的香槟雪都相形见绌。我们说的是年降雪量 600-700 厘米,而白马是 400-500 厘米,而且由于温度持续更低,富良野的雪保持蓬松的时间更长。

富良野的雪季通常从 12 月中旬持续到 4 月初,有时会延长到 4 月下旬。白马的雪季略短,但对于提前数月预订的国际游客来说更可靠。

交通便利性与国际吸引力:白马的制胜手

在白马 vs 富良野滑雪度假村房产对比中,这是决定性的一点。交通便利性对投资回报的影响比粉雪更大。

从东京出发:

• 白马: 乘火车/大巴 3 小时,每天多班次
• 富良野: 4 小时以上,包括航班或从札幌长途驾车

国际可达性的对比更加鲜明。白马距离东京在当天往返距离内,对于延长周末行程的商务旅客很有吸引力。富良野需要转乘国内航班,只吸引那些愿意承诺更长停留时间的滑雪狂热者。

我意识到白马在没有雪的时候同样美丽的那个夏天,也是我理解为什么富良野房产在全年入住率上挣扎的夏天。白马提供徒步、节日和山地骑行,让房产一直忙碌到 9 月。富良野的夏季吸引力虽然真实存在,但对大多数业主来说并不能转化为可观的租金收入。

开发潜力与供应限制

两个目的地都面临开发限制,但原因不同,投资影响也不同。

白马的限制:

• 优质 ski-in/ski-out 位置的可开发土地有限
• 环境法规日益严格
• 高峰期基础设施容量担忧

富良野的限制:

• 更严格的土地使用分区 (zoning) 法规限制特定区域的外国所有权
• 旅游基础设施发展有限
• 季节性劳动力可用性问题

从投资角度看,白马的供应限制支撑了房产价值,但也限制了未来购买的存量。富良野的限制感觉更像是束缚而非保护——它们阻止了目的地达到其旅游潜力。

租赁市场动态:谁在真正预订?

这就是我向那位困惑的澳大利亚买家解释管理费 (kanri-hi) 的经验派上用场的地方。了解你的租赁市场决定了从定价策略到物业管理 (property management) 方法的一切。

白马的租客构成:

• 40% 国际游客(疫情前:60%)
• 30% 东京/大阪周末度假客
• 30% 较长停留的国内游客

富良野的租客构成:

• 15% 国际游客
• 50% 国内滑雪爱好者
• 35% 本地/区域游客

国际游客支付的费率更高,停留时间更长。国内游客对价格敏感,经常最后一刻预订。数据有利于白马的国际吸引力,尤其是在日本重新开放旅游业的当下。

投资风险与考量

两个目的地都不是没有风险。以下是我在建议潜在买家时夜不能寐的事情。

白马特有风险:

• 过度依赖国际旅游业(COVID-19 证明了这一点)
• 房价上涨可能会让某些游客群体望而却步
• 高峰期基础设施压力
• 来自日本其他滑雪目的地的竞争加剧

富良野特有风险:

• 旅游基础设施差距限制了增长潜力
• 季节性用工挑战影响服务质量
• 对天气的依赖性(再好的雪也无法克服糟糕的交通)
• 与更易到达的目的地相比,资本增值较慢

外国买家的税务影响

两个地点对外国房产所有者遵循相同的日本税收结构,但租金收入模式会影响你的实际税负。

关键考量:

• 购置税: 房产价值的 4%(两地相同)
• 年度房产税: 评估价值的 1.4%
• 租金收入税: 累进税率最高达 45%(但可享受扣除)
• 资本利得税: 持有超过 5 年的房产为 20%

来源:日本税法,2024 年。税率可能变化,个人情况可能有所不同。

白马更高的租金回报率意味着更高的应税收入,但也有更好的现金流来支付持有成本并为维护建立储备金。

做出决定:哪个度假村胜出?

就纯投资回报而言,白马通常优于富良野。更高的前期成本被更好的租金回报率、更强的资本增值和全年收入潜力所抵消。

但这是我观察两个市场多年后学到的:哪个是"更好"的投资完全取决于你的目标和时间线。

选择白马如果:

• 你优先考虑租金回报率而非入场价格
• 你想要参与国际旅游业复苏
• 你能够应对更高的管理复杂性
• 你计划持有 5-10 年

选择富良野如果:

• 你更喜欢较低的入场成本,想要跨多个房产分散投资
• 你看好北海道的长期旅游发展
• 你个人更看重雪质,用于自己使用
• 你接受稳健但温和的回报

我曾在和田野 (Wadano) 不小心滑进别人家后院的那次经历告诉我,有时最好的机会从主雪道上看不出来。(说实话,光是景色就值得了。)白马和富良野都有隐藏的优势,但只有一个能持续付账单。

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