冬季入住率高达 85%,但夏季却跌至 45%。三年短租数据揭示了白马季节性租赁市场的真实表现。
我在写了半年白马房价文章后不得不停笔,因为我意识到自己只是在引用挂牌价,而不是真实成交数据。(这是个教训!)入住率分析也差点犯同样的错误——大家都爱谈论冬季的高入住率,但几乎没人提七月到底发生了什么。
- 冬季入住率在所有房产类型中始终保持在 80-85%(这当然很好,别误会)
- 但夏季入住率会大幅降至 45-55%——这才是真正的现金流挑战所在
- 过渡季(春秋)平均入住率为 60-65%,算是中间地带
- 和田野 (Wadano) 的优质房产全年入住率比市场平均水平高出 10-15%
- 实际上,白马大多数短租 (民泊) 房产的年入住率在 65-70% 左右
冬季旺季:85% 的现实
12 月到 3 月是每个投资者都想听到的黄金时期。数据始终显示冬季是高峰期,大多数房产的入住率达到 80-85%(——说实话,光是那景色就值了——)。但问题来了:即使入住率达到 85%,旺季期间每月仍有大约 4-5 个空房晚。当你的冬季每晚房价要支撑全年现金流时,这些空缺就很重要了。
| 冬季月份 | 平均入住率 | 每晚房价区间 |
|---|---|---|
| 12 月 | 78% | ¥25,000-45,000 |
| 1 月 | 85% | ¥30,000-55,000 |
| 2 月 | 88% | ¥35,000-60,000 |
| 3 月 | 82% | ¥28,000-48,000 |
2 月的入住率始终最高。这是粉雪的黄金周,国际预订在此期间达到峰值。但 3 月可能会让你意外——雪况好的年份入住率能超过 85%,而温暖的春季可能会让你跌到 75%。好了,回到我刚才说的……
冬季预订模式与竞争
数据揭示了一些有趣的预订行为。国际游客提前 3-4 个月预订,而日本国内游客通常在 2 周内预订。这形成了两波不同的入住高峰——提前预订锁定了你的基础入住率,而临时预订填补了空缺。
每年竞争也在加剧。当我在 2022 年开始追踪这些数据时,各大平台上只有大约 400 套短租房源。现在已经接近 650 套。冬季入住率还没有下降,但容错空间确实缩小了。
过渡季:60% 的中间地带
4-5 月和 10-11 月——这些是白马短租盈利能力成败的关键时期。这几个月通常能实现 60-65% 的入住率,但每晚收入比冬季高峰期显著下降。
春季入住率很大程度上取决于樱花花期和黄金周的时间安排。晚开的樱花可以将 4 月的入住率推至 70%,而早开则会降至 55%。5 月更可预测——登山季带来稳定的周末预订,但工作日入住率很少超过 50%。
秋季面临不同的挑战。9 月在红叶高峰期可以达到 70% 的入住率,但 10 月完全不可预测。天气决定一切。温暖的秋季加上延长的徒步条件,可以将 10 月的入住率维持在 65%。但提前下雪会扼杀登山预订,却又不能吸引滑雪客流。
| 过渡季月份 | 平均入住率 | 主要需求驱动因素 |
|---|---|---|
| 4 月 | 62% | 樱花、黄金周 |
| 5 月 | 58% | 登山、山地骑行 |
| 10 月 | 65% | 秋季红叶、登山 |
| 11 月 | 45% | 早雪(不稳定) |
夏季:45% 的挑战
好了,这就是大多数短租投资预测真正崩溃的地方。白马的夏季入住率始终低于预期。虽然营销材料通常预测 60-70% 的夏季入住率,但大多数房产的实际情况更接近 45-55%。
6 月开局强劲,登山和山地骑行的热情通常能达到 60% 的入住率。但 7 月降至 45-50%,因为家庭更倾向去海滩而不是山区。8 月在盂兰盆节期间略有回升,但月平均很少超过 55%。9 月可能会让你惊喜——要么将夏季活动延续至 65% 的入住率,要么因天气早变而缩短。
夏季需求驱动因素
白马的夏季预订主要来自三个来源:登山爱好者(30%)、逃离东京炎热的家庭(40%)和组合多个目的地的国际游客(30%)。每个群体都有不同的预订模式和价格敏感度。
登山爱好者通常临近抵达日期才预订,并愿意为靠近山区的房产支付溢价。家庭提前几个月预订,但对价格更敏感。国际游客通常将预订作为更大日本行程的一部分,在时间安排上更灵活。
白马夏季短租入住率的挑战在于每周"盛衰"模式。周末可以达到 80% 的入住率,而工作日只有 20%。这形成的平均值掩盖了潜在的波动性。
位置对全年入住率的影响
并非所有白马位置在各季节的表现都相同。和田野的房产全年始终比山谷平均水平高出 10-15%。回音乐园 (Echoland) 在夏季略低于平均水平,但冬季与山谷表现持平。栂池 (Tsugaike) 的房产由于夏季非滑雪活动有限,夏季入住率确实很困难。
靠近夏季活动的便利性比大多数投资者意识到的更重要。步行即可到达登山步道或山地自行车公园的房产可以实现 60-65% 的夏季入住率,而仅相距 2 公里的类似房产却只有 40-45%。
| 区域 | 冬季入住率 | 夏季入住率 | 年平均 |
|---|---|---|---|
| 和田野 | 88% | 58% | 72% |
| 回音乐园 | 85% | 48% | 68% |
| 八方 (Happo-one) 山麓 | 83% | 52% | 69% |
| 栂池 | 82% | 42% | 64% |
财务影响与回报率计算
理解这些季节性入住率模式真的会彻底改变短租投资计算方式。大多数投资者只关注冬季高峰期房价,而没有考虑 6-7 个月入住率下降的情况。
我是说,一套冬季入住率 85%、每晚 ¥40,000 的房产在纸面上看起来很棒,直到你考虑到夏季入住率 45%、每晚 ¥15,000。这些乐观预测与实际年收入之间的差距
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