外国人在日本购买土地:2026 年综合法律指南

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要点速览:外国人在日本购买土地基本上是被允许的,限制极少,但登记文书工作因都道府县而异。

我曾花了两个小时向一位新加坡买家解释一张土地使用分区 (zoning) 地图,他才意识到自己想要的那块地在自然公园范围内——不能建房。但那并不是外国人所有权的问题,而是分区规划的问题。实际上,日本对外国人土地所有权的规定比大多数买家预期的要宽松得多。真正复杂的是理解你实际获得的是哪一种所有权类型。

理解所有权类型:永久产权 vs. 租赁权

当我最初在东京和白马之间来回奔波调研房产时,我以为所有権(永久产权 freehold)是唯一真正的所有权选项。我错了。永久产权和借地権(租赁权 leasehold)两种结构都为房产控制权提供了合法路径,但对国际买家的影响各不相同。

所有权类型	日语术语	你获得什么	持有期限
Freehold	所有権	土地和建筑物的完全所有权	无限期
Leasehold	借地権	土地使用权,建筑物所有权	通常 30-60 年

永久产权 (freehold) 意味着你同时拥有土地和建筑物的绝对所有权。你可以重建、出售或将房产传给继承人,无需征得地主许可。我调研过的大多数白马房产都属于这一类别,尤其是在回音乐园 (Echoland) 和和田野 (Wadano) 等外国买家较多的区域。

租赁权 (leasehold) 结构在白马不太常见,但在整个日本并不罕见。你拥有建筑物但租赁下面的土地,通常每年支付地租。这些安排往往带有续约选项,但需要更仔细的法律审查。

对等原则与边境区域限制

许多国际买家在这里被过时的信息搞糊涂了。日本并不维持正式的土地所有权对等原则要求。即使日本公民在英国购买土地时面临限制,英国公民仍然可以在日本购买土地。这并非一直如此,但现行法规关注的是个人情况,而非基于国籍的对等原则。

边境区域限制确实存在,但对白马房产的影响微乎其微。相关区域主要沿日本海沿岸和南方岛屿,这些地方有军事设施产生的安全考虑。长野县的滑雪度假区远远不在这些指定区域内。

登记的实用文件流程

无论买家国籍如何,日本的房产登记都遵循标准化流程,但对国际买家来说,文件要求可能让人不知所措。根据我帮助买家理解流程的经验,以下是关键步骤:

购买前文件:

• 日本法定居住证明(住民票)或海外证明(如果以非居民身份购买)
• 资金证明和融资预批准(如果使用日本抵押贷款)
• 公司文件(如果通过商业实体购买)
• 委托书文件(如果使用代理人)

登记流程:

• 房产测量和边界确认
• 在法务局办理产权转移登记
• 税款缴纳和市政登记
• 公用事业过户和地方政府通知

从签订合同到最终登记,整个流程通常需要 4-6 周,前提是文件齐全标准。我见过买家试图加快测量流程或没有妥善准备融资文件时出现的延误。

长野县登记特殊规定

长野县遵循国家登记标准,但有一些地方性差异可能会让买家感到意外。松本法务局处理大部分白马登记事宜,随着滑雪区外国人所有权的增长,他们在处理国际交易方面变得越来越高效。

我观察到的地方性差异包括对海外地址验证的更严格要求,以及更详细的公用事业连接文件。这些不是障碍,但会增加时间线上的步骤。

Yurie 和我曾花了整整一个周末在栂池 (Tsugaike) 和饭森之间开车,就是为了了解二月份开车去医院需要多长时间。这种调研心态同样适用于登记——在你需要之前先了解具体的办公地点和营业时间。

这对白马的国际买家意味着什么

2026 年外国人在日本购买土地的法律指南归结为这一点:所有权不是限制,融资才是。日本银行通常要求永久居留权才能提供房产贷款,这促使许多国际买家转向现金购买或创造性融资结构。

具体在白马,我见过来自澳大利亚、新加坡、香港和北美的买家使用各种方法成功购买房产:

• 通过适当的银行渠道转账资金进行现金购买
• 用日本公司结构进行与商业相关的房产投资
• 与能够获得日本融资的当地居民合作
• 用母国资产作抵押获得国际融资

日本国土交通省 (MLIT) 通过其不动产信息库发布 30 类房产数据,包括显示白马等度假区国际所有权不断增长的交易记录。

需要避免的常见错误

经过多年调研白马房产并观察国际买家如何处理这一流程,以下是我见过的最常见错误:

假定存在实际上并不存在的所有权限制。许多买家花数月时间调研并不存在的障碍,而不是专注于真正的问题,如土地分区、融资和地方法规。

混淆所有权类型。买家有时会发现他们看的是租赁权房产,而他们以为是永久产权,反之亦然。在提出报价前务必明确所有权结构。

低估文件处理时间。国际买家通常需要额外几周时间进行海外文件验证。请相应做好计划。

忽视当地登记处的要求。每个法务局的程序略有不同。在东京行得通的做法在长野可能不完全一样。

你的情况可能会有所不同,但根据我的经验,成功的买家是那些将法律框架视为简单明了(因为它大部分时候确实如此)并将精力集中在融资和物业管理 (property management) 等实际方面的人。

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