เงินเยนอ่อนค่ากำลังเปลี่ยนฮาคุบะให้เป็นศูนย์กลางการลงทุนระดับโลกอย่างไร

สรุป: เงินเยนอ่อนค่าทำให้อสังหาฯ ในฮาคุบะถูกลง 20-30% สำหรับผู้ซื้อที่ถือ USD/AUD แต่กำไรจากค่าเงินบดบังข้อเท็จจริงที่ว่าราคาที่ดินแท้จริงปรับขึ้นได้จำกัด

ผมเห็นผู้ซื้อต่างชาติหลั่งไหลเข้ามาที่ฮาคุบะ (Hakuba) ตลอดสองปีที่ผ่านมา และบทสนทนาส่วนใหญ่เริ่มต้นเหมือนกันว่า "ตอนนี้ทุกอย่างถูกไปหมดเพราะเยนอ่อน!" ซึ่งก็ไม่ผิดนัก อสังหาฯ ที่เคยมีราคา 400,000 ดอลลาร์ออสเตรเลียในปี 2021 วันนี้ตามอัตราแลกเปลี่ยนปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 280,000 ดอลลาร์ออสเตรเลีย อาคารเดิม สภาพเดิม วิวภูเขาเดิม ต่างกันแค่ตัวเลขในใบโอนเงิน

แต่สิ่งที่ผมได้เรียนรู้หลังติดตามข้อมูลราคาที่ดินของ MLIT ขณะที่เยนร่วงลงก็คือ ความถูกที่เกิดจากค่าเงินสร้างทั้งโอกาสจริงและจุดบอดอันตรายในการตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะช่วงเยนอ่อน

ปัญหาช่องว่างของข้อมูล

ปัญหาแรกของการวิเคราะห์แนวโน้มการลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะในช่วงเยนอ่อนคือ เราไม่มีข้อมูลราคาที่ดินอย่างเป็นทางการที่ต่อเนื่องสำหรับพื้นที่ที่ผู้ซื้อสนใจจริง ๆ ฐานข้อมูลของ MLIT แสดงช่องว่างในพื้นที่ Happo, Echoland และทำเลชั้นดีอื่น ๆ ตั้งแต่ปี 2018 ถึง 2024

ผมต้องหยุดเขียนเรื่องราคาในฮาคุบะหลังผ่านไปหกเดือนแรก เพราะตระหนักว่าตัวเองอ้างอิงราคาประกาศขาย ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง เมื่อไม่มีการประเมินมาตรฐานจาก MLIT เราก็เหมือนบินโดยไม่มีเครื่องมือนำทาง ไม่รู้ว่าเยนอ่อนกำลังบดบังราคาที่ปรับขึ้น คงที่ หรือลดลงอยู่

นี่คือพลวัตที่อันตราย ผู้ซื้อต่างชาติเห็นส่วนลดจากค่าเงิน 30% แล้วคิดว่าตัวเองได้มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 30% แต่ถ้าผู้ประเมินที่ดินของญี่ปุ่นไม่ได้ติดตามราคาในย่านท่องเที่ยวเหล่านี้อย่างต่อเนื่อง เราจะรู้ได้อย่างไรว่าราคา "ปกติ" ก่อนเยนร่วงอยู่ที่เท่าไร

การคิดแบบป้องกันความเสี่ยงค่าเงิน กับความเป็นจริง

ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่มองฮาคุบะด้วยสิ่งที่ผมเรียกว่า "การคิดแบบป้องกันความเสี่ยงค่าเงิน" คือสมมติว่าราคาอสังหาฯ เคลื่อนไหวแยกจากอัตราแลกเปลี่ยน ดังนั้นเยนอ่อนก็แปลว่าอสังหาฯ ถูกลงโดยอัตโนมัติ ในตลาดที่มีสภาพคล่องสูงอย่างโตเกียวหรือโอซาก้า แนวคิดนี้มักเป็นจริง

แต่ตลาดรีสอร์ตบนภูเขาทำงานต่างออกไป เมื่อเยนอ่อน ผู้ซื้อชาวญี่ปุ่นก็พบว่าสินค้านำเข้า ไม่ว่าจะเป็นอุปกรณ์สกี วัสดุก่อสร้าง หรืองานตกแต่งหรู มีราคาสูงขึ้นเช่นกัน ซึ่งอาจดันราคาอสังหาฯ ในท้องถิ่นให้สูงขึ้นตามต้นทุนการสร้างทดแทน แม้เยนอ่อนจะทำให้ทรัพย์สินดูถูกในสายตาชาวต่างชาติก็ตาม

ผมเคยเห็นผู้ซื้อที่ล็อกสิ่งที่คิดว่าเป็นส่วนลดค่าเงิน 25% แต่ต้องจ่ายส่วนต่างราคาในสัดส่วนใกล้เคียงกันไปกับงานปรับปรุงพื้นฐาน เพราะทุกอย่างตั้งแต่หน้าต่างจนถึงพื้นมีราคาเป็นเงินเยนสูงกว่าเมื่อสองปีก่อน

ความหมายสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

ข้อมูล MLIT ที่ขาดหายไปบอกอะไรบางอย่างที่สำคัญเกี่ยวกับพลวัตของการลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะช่วงเยนอ่อน นี่ไม่ใช่ตลาดที่อยู่อาศัยที่ก่อตัวมานานหลายสิบปีและมีการค้นพบราคาชัดเจน แต่เป็นพื้นที่ที่พึ่งพาการท่องเที่ยว มูลค่าขึ้นอยู่กับจำนวนนักท่องเที่ยว กฎระเบียบการให้เช่า และรูปแบบความต้องการตามฤดูกาลเป็นอย่างมาก

เมื่อไม่มีราคาที่ดินอ้างอิงที่สม่ำเสมอ ผลจากค่าเงินจึงกลายเป็นปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาดูถูก ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์อาจเห็นคอนโดใน Happo ราคา ¥45 million แล้วคิดว่า "420,000 ดอลลาร์สิงคโปร์ ถูกมาก!" แต่ก่อนเยนร่วง ยูนิตเดียวกันนี้มีมูลค่า ¥40 million หรือ ¥50 million? ไม่มีข้อมูลให้ตอบคำถามนี้

สถานการณ์นี้มีทั้งโอกาสและความเสี่ยง เป็นโอกาสเพราะคุณอาจซื้อในราคาลดจริง หากมูลค่าในท้องถิ่นคงที่ขณะที่ค่าเงินเปลี่ยน และเป็นความเสี่ยงเพราะคุณกำลังเดิมพันกับค่าเงินโดยไม่รู้ทิศทางของสินทรัพย์ที่อยู่เบื้องหลัง

สถานการณ์ความเสี่ยงเมื่อเยนกลับมาแข็งค่า

สิ่งที่ทำให้ผมนอนไม่หลับเมื่อคิดถึงการลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะช่วงเยนอ่อนคือ แนวโน้มค่าเงินกลับทิศเร็วกว่าที่ตลาดอสังหาฯ จะปรับตัว หากเยนแข็งค่าขึ้น 20% ภายใน 18 เดือน ซึ่งไม่ใช่เรื่องเป็นไปไม่ได้เมื่อดูจากรูปแบบในอดีต ผู้ซื้อต่างชาติอาจถูกบีบสองทาง

สถานการณ์แรก: ทรัพย์สินของคุณรักษามูลค่าเป็นเงินเยนได้ แต่เมื่อขายจะมีค่าเป็นเงินสกุลของคุณสูงขึ้น 20% สถานการณ์ที่สอง: มูลค่าทรัพย์สินในท้องถิ่นลดลงจริง เพราะผู้ซื้อต่างชาติที่ซื้อไหวมีน้อยลง และคุณต้องเผชิญทั้งแรงกดดันจากค่าเงินและมูลค่าสินทรัพย์

การไม่มีข้อมูล MLIT ในอดีตทำให้เราไม่สามารถสร้างแบบจำลองว่าอสังหาฯ ฮาคุบะเคยตอบสนองอย่างไรในรอบที่เยนแข็งค่า เราไม่รู้ว่าตลาดเหล่านี้อ่อนไหวต่อค่าเงินเยนหรือค่อนข้างแยกตัวออกมา

ครั้งหนึ่งผมกับ Yurie ใช้เวลาทั้งสุดสัปดาห์ขับรถระหว่าง Tsugaike (สึงาอิเกะ) กับ Iimori เพื่อดูว่าการไปโรงพยาบาลในเดือนกุมภาพันธ์ใช้เวลานานแค่ไหน นั่นคือการค้นคว้าเฉพาะทำเลที่ทำได้จริง แต่การคาดการณ์ความสัมพันธ์ระหว่างค่าเงินกับราคาอสังหาฯ โดยไม่มีข้อมูลพื้นฐาน? นั่นก็แค่การพนันที่ได้วิวภูเขาสวยขึ้น

แนวทางพิจารณากลยุทธ์การลงทุน

หากคุณตัดสินใจลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะช่วงเยนอ่อนแม้จะมีช่องว่างของข้อมูลเหล่านี้ นี่คือวิธีที่ผมจะบริหารความเสี่ยง:

เน้นผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield): เนื่องจากเราติดตามการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทุนได้ไม่น่าเชื่อถือ จึงควรให้ความสำคัญกับทรัพย์สินที่มีศักยภาพการให้เช่าระยะสั้นสูง ลองดูข้อมูลอัตราการเข้าพักเพื่อประเมินผลตอบแทนอย่างสมเหตุสมผล

จำกัดการเปิดรับความเสี่ยงค่าเงิน: อย่าทุ่มเงินลงทุนอสังหาฯ ต่างประเทศทั้งหมดไปกับการที่เยนจะอ่อนต่อไป ควรมองเป็นหนึ่งสัดส่วนในพอร์ตที่กระจายความเสี่ยง ไม่ใช่กลยุทธ์อสังหาฯ ต่างประเทศหลักของคุณ

จังหวะตามโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่: การเปลี่ยนกอนโดลาที่ Happo Oneอาจส่งผลต่อมูลค่าทรัพย์สินโดยไม่เกี่ยวกับค่าเงิน ควรเลือกจังหวะเข้าซื้อให้สัมพันธ์กับการปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานที่ยืนยันแล้ว

มุมมองอีกด้านหนึ่ง

บางทีผมอาจคิดมากเกินไป บางทีข้อมูล MLIT ที่ขาดหายไปอาจสะท้อนเพียงว่าที่นี่เป็นตลาดรีสอร์ตเฉพาะทางที่ราคาที่ดินไม่เป็นไปตามรูปแบบที่อยู่อาศัยทั่วไปอยู่แล้ว บางทีการซื้ออสังหาฯ ฮาคุบะอาจเป็นทั้งการเดิมพันเรื่องไลฟ์สไตล์และการเล่นกับค่าเงินอยู่เสมอ ไม่ว่าการประเมินอย่างเป็นทางการจะเป็นอย่างไร

ผู้ซื้อต่างชาติบางคนบอกผมว่าไม่สนใจความเสี่ยงที่เยนจะกลับมาแข็งค่า เพราะวางแผนใช้ทรัพย์สินนี้นานหลายสิบปี ไม่ได้คิดซื้อมาเปลี่ยนมือใน 3 ปี สำหรับพวกเขา การได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่ม 25% จากจังหวะค่าเงินดีกว่าการกังวลกับราคาอ้างอิงในเชิงทฤษฎีที่อาจไม่เคยมีอยู่จริงตั้งแต่แรก

เป็นแนวทางที่ใช้ได้ หากคุณเข้าใจว่ากำลังซื้อเพื่อไลฟ์สไตล์ที่มีลักษณะการลงทุนผสมอยู่ ไม่ใช่การลงทุนล้วน ๆ ที่แถมไลฟ์สไตล์

หมายเหตุจากบรรณาธิการ: บทความนี้ให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับแนวโน้มอสังหาฯ ในฮาคุบะและข้อพิจารณาด้านค่าเงิน ไม่ถือเป็นคำแนะนำด้านการลงทุน กฎหมาย หรือภาษี การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงทางการเงินสูง ผู้ซื้อต่างชาติควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีความรู้เรื่องกฎหมายอสังหาฯ ของญี่ปุ่นและสนธิสัญญาภาษีที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจซื้อ