ภาษีลงทุนอสังหาฯ ญี่ปุ่นสำหรับชาวต่างชาติ (2026)

สรุป: นักลงทุนอสังหาฯ ต่างชาติในญี่ปุ่นมักต้องจ่ายภาษีกำไรจากการขาย 20.42% และภาษีเงินได้จากค่าเช่าในอัตราก้าวหน้าสูงสุด 55.95%

วันที่ผมนั่งคุยกับนายหน้าอสังหาฯ ในโตเกียวเรื่องการซื้อที่ฮาคุบะ ผมรู้สึกว่าตัวเองรู้เรื่องพื้นที่นี้มากกว่าเธอเสียอีก นั่นคือจุดที่ไอเดียของ HakubaHub เริ่มก่อตัวขึ้น แต่สิ่งที่ทำให้ผมช็อกจริงๆ ในเวลาต่อมา คือการพบว่าผมแทบไม่รู้เรื่องผลกระทบด้านภาษีของการลงทุนอสังหาฯ ในฐานะผู้ซื้อต่างชาติในญี่ปุ่นเลย

ผมจะพาไปดูสิ่งที่ได้เรียนรู้เกี่ยวกับภาระภาษีจากการลงทุนอสังหาฯ ในญี่ปุ่นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ นี่ไม่ใช่เรื่องทฤษฎี แต่เป็นตัวเลขจริงที่กระทบผลตอบแทนของคุณโดยตรง

ภาษีกำไรจากการขาย: ก้อนใหญ่ที่ต้องจ่ายตอนขาย

จังหวะเวลาขายส่งผลต่อผลตอบแทนของคุณอย่างมาก เพราะญี่ปุ่นเก็บภาษีจากการขายอสังหาฯ ต่างกันมากตามระยะเวลาที่ถือครอง

อัตราเหล่านี้รวมทั้งภาษีระดับประเทศและภาษีท้องถิ่นแล้ว จุดที่ต้องระวังคือ เกณฑ์ 5 ปีจะนับจากวันที่ 1 มกราคมของปีถัดจากปีที่ซื้อ ไม่ได้นับจากวันซื้อจริง ดังนั้นถ้าคุณซื้อในเดือนธันวาคม 2021 คุณต้องถือต่อไปจนถึงมกราคม 2027 จึงจะได้อัตราระยะยาว

กำไรจากการขายคำนวณจริงอย่างไร

กำไรที่ต้องเสียภาษีไม่ใช่แค่ราคาขายลบราคาซื้อ ญี่ปุ่นอนุญาตให้หักรายการต่อไปนี้:

• ต้นทุนการได้มาแต่แรก (ราคาซื้อ ค่านายหน้า ค่าจดทะเบียน)
• ค่าปรับปรุงที่เพิ่มมูลค่าทรัพย์สินระหว่างถือครอง
• ค่าใช้จ่ายในการขาย (ค่าคอมมิชชันนายหน้า ค่าที่ปรึกษากฎหมาย)
• ค่าเสื่อมราคาอาคารที่คุณเคยหักไปแล้วระหว่างถือครอง

เรื่องค่าเสื่อมราคาน่าสนใจมาก และบอกตามตรงว่าตรงนี้คือส่วนที่การคิดเลขสนุกที่สุด เพราะมันให้ประโยชน์กับคุณถึงสองต่อ ต่อแรกคือลดภาษีรายได้ค่าเช่ารายปี ต่อที่สองคือลดกำไรจากการขายเมื่อคุณขายทรัพย์สิน

ภาษีรายได้ค่าเช่า: กฎต่างกันระหว่างผู้มีถิ่นที่อยู่กับผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่

การเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่าขึ้นอยู่กับสถานะการพำนักของคุณในญี่ปุ่นทั้งหมด และตรงนี้เองที่เริ่มซับซ้อน

ถ้าคุณเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของญี่ปุ่น

หากเป็นผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีของญี่ปุ่น คุณจะเสียภาษีเงินได้อัตราก้าวหน้าจากรายได้ค่าเช่าสุทธิ อัตราจะไต่ขึ้นค่อนข้างเร็ว:

เมื่อบวกภาษีท้องถิ่น (inhabitant tax) อีกราว 10% อัตราที่แท้จริงในช่วงรายได้สูงสุดจะอยู่ที่ประมาณ 55.95% แต่ข่าวดีคือคุณเสียภาษีจากรายได้สุทธิเท่านั้น ไม่ใช่จากรายรับค่าเช่าทั้งหมด

ถ้าคุณเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่

ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่จะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราคงที่ 20.42% จากรายได้ค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่าย ผู้เช่าหรือบริษัทบริหารจัดการต้องหักภาษีนี้ตอนจ่ายค่าเช่าให้คุณ ในขั้นนี้ไม่มีการหักลดหย่อนใดๆ คือหัก 20.42% จากทุกเยนที่เข้ามา

ข้อดีคือ คุณสามารถยื่นแบบแสดงรายการภาษีเพื่อขอคืนภาษีที่จ่ายเกิน หากค่าใช้จ่ายจริงและค่าเสื่อมราคาทำให้ภาระภาษีต่ำกว่าที่ถูกหักไป

ค่าเสื่อมราคา: เพื่อนสนิทของรายได้ค่าเช่า

ตรงนี้คือจุดที่กฎภาษีการลงทุนอสังหาฯ ของญี่ปุ่นเป็นผลดีกับคุณ คุณสามารถหักค่าเสื่อมราคาในส่วนของตัวอาคารตลอดอายุการใช้งาน ซึ่งทำให้เกิดผลขาดทุนทางบัญชีมาหักล้างรายได้ค่าเช่า

อัตราค่าเสื่อมราคาขึ้นอยู่กับวัสดุโครงสร้างอาคาร:

• โครงสร้างไม้: 22 ปี (4.5% ต่อปี)
• อาคารโครงเหล็ก: 34 ปี (2.9% ต่อปี)
• คอนกรีตเสริมเหล็ก: 47 ปี (2.1% ต่อปี)

สำหรับอาคารเก่า มีตารางค่าเสื่อมราคาแบบเร่งที่ให้ค่าหักลดหย่อนมากขึ้นในช่วงปีแรกๆ ผมเคยเห็นนักลงทุนที่ทรัพย์สินมีกระแสเงินสดเป็นบวก แต่ในทางภาษีกลับแสดงผลขาดทุน เพราะค่าเสื่อมราคาล้วนๆ เอาล่ะ กลับมาที่เรื่องเดิม นี่คือหนึ่งในเครื่องมือด้านภาษีที่ทรงพลังที่สุดของคุณ

ความยุ่งยากของภาษีมรดกและภาษีการให้

เรื่องนี้ทำให้ผมแปลกใจมาก หากคุณถือครองอสังหาฯ ในญี่ปุ่น ทรัพย์สินนั้นจะอยู่ภายใต้ภาษีมรดกของญี่ปุ่น ไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ที่ไหนหรือถือสัญชาติใด อัตราค่อนข้างสูง เริ่มต้นที่ 10% และไต่ขึ้นไปถึง 55% สำหรับมรดกก้อนใหญ่

วงเงินยกเว้นพื้นฐานค่อนข้างน้อย คือ ¥30 million บวก ¥6 million ต่อทายาทหนึ่งคน สมมติชาเลต์ในฮาคุบะมูลค่า ¥50 million และมีทายาทหนึ่งคน คุณจะต้องเสียภาษีมรดกจากมูลค่าทรัพย์สินส่วน ¥14 million

ภาษีการให้ (gift tax) ก็ทำงานคล้ายกันหากคุณโอนทรัพย์สินระหว่างที่ยังมีชีวิตอยู่ โดยอัตราใกล้เคียงกันแต่วงเงินยกเว้นต่ำกว่า คุณได้รับยกเว้นภาษีการให้เพียง ¥1.1 million ต่อปีต่อผู้รับหนึ่งราย

ค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่หักได้จริง

หากคุณเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่าสุทธิในฐานะผู้มีถิ่นที่อยู่ หรือยื่นขอคืนภาษีในฐานะผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้มักหักได้:

• ค่าบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management)
• ค่าซ่อมแซมและบำรุงรักษา
• เบี้ยประกันภัยทรัพย์สิน
• ภาษีทรัพย์สินและภาษีผังเมือง (city planning tax)
• ดอกเบี้ยเงินกู้ (แต่ไม่รวมเงินต้นที่ชำระ)
• ค่าเสื่อมราคาของอาคาร
• ค่าเดินทางเพื่อตรวจสอบทรัพย์สิน
• ค่าบริการวิชาชีพ (นักบัญชี ที่ปรึกษากฎหมาย)

การเก็บบันทึกอย่างละเอียดไม่ใช่ทางเลือก สำนักงานสรรพากรญี่ปุ่นอาจขอเอกสารย้อนหลังหลายปี และตรวจสอบอย่างละเอียดมาก

สนธิสัญญาภาษีและการบรรเทาภาษีซ้อน

ญี่ปุ่นมีสนธิสัญญาภาษีกับหลายประเทศ ซึ่งช่วยลดภาระภาษีในญี่ปุ่นหรือป้องกันการเสียภาษีซ้อน สิทธิประโยชน์แตกต่างกันตามแต่ละสนธิสัญญา แต่โดยทั่วไปมักประกอบด้วย:

• อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลง
• เครดิตภาษีสำหรับภาษีที่จ่ายในญี่ปุ่นเพื่อนำไปหักจากภาระภาษีในประเทศของคุณ
• การยกเว้นสำหรับผู้พำนักระยะสั้นหรือรายได้บางประเภท

ยกตัวอย่างสนธิสัญญาภาษีญี่ปุ่น-สหรัฐฯ ที่เปิดโอกาสให้ผู้พำนักในสหรัฐฯ ลดภาษีหัก ณ ที่จ่าย 20.42% จากรายได้ค่าเช่าได้ แต่คุณต้องยื่นขอสิทธิประโยชน์ตามสนธิสัญญาด้วยตนเอง ไม่ได้รับโดยอัตโนมัติ

กลยุทธ์ลดภาระภาษีอย่างถูกกฎหมาย

จากที่ผมสังเกตและค้นคว้ามา นี่คือแนวทางที่นักลงทุนต่างชาติใช้กันจริงและได้ผลมากที่สุด:

1. ถือครองระยะยาว: ภาษีกำไรจากการขายที่ลดจาก 39.63% เหลือ 20.42% ทำให้การถือครองอย่างน้อย 5 ปีแทบเป็นเรื่องจำเป็นหากต้องการผลตอบแทนที่จริงจัง
2. ใช้ค่าเสื่อมราคาให้เต็มที่: อาคารไม้เก่ามีตารางค่าเสื่อมราคาที่สั้นกว่า ซึ่งหมายถึงประโยชน์ทางภาษีที่ดีกว่าในช่วงปีแรกๆ
3. วางจังหวะสถานะการพำนัก: นักลงทุนบางรายสร้างสถานะผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีในญี่ปุ่นในปีที่มีค่าใช้จ่ายสูงเพื่อใช้สิทธิหักลดหย่อน แล้วค่อยกลับไปเป็นผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่
4. ถือครองผ่านนิติบุคคล: การถือทรัพย์สินผ่านบริษัทญี่ปุ่นอาจได้รับการปฏิบัติทางภาษีที่ต่างออกไป แต่เพิ่มความซับซ้อนและต้นทุนต่อเนื่อง
5. จัดจังหวะค่าใช้จ่าย: รวมการซ่อมแซมและปรับปรุงครั้งใหญ่ไว้ในปีที่มีรายได้สูง เพื่อให้ได้ประโยชน์ทางภาษีสูงสุด

หน้าที่การรายงานที่ต้องทำจริง

อย่าคิดว่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายคือจุดสิ้นสุด ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของคุณ คุณอาจต้องยื่น:

• แบบแสดงรายการภาษีประจำปีในญี่ปุ่น หากคุณต้องการหักค่าใช้จ่ายหรือใช้สิทธิตามสนธิสัญญา
• รายงานทรัพย์สินในต่างประเทศในประเทศของคุณ (เช่น FBAR ในสหรัฐฯ)
• แบบแสดงรายการภาษีการบริโภครายไตรมาส หากรายได้ค่าเช่าต่อปีเกิน ¥10 million
• การขอยื่นภาษีแบบสีน้ำเงิน (blue tax return) เพื่อรับสิทธิหักลดหย่อนเพิ่มเติม

กำหนดเวลายื่นภาษีเข้มงวดมาก,