อสังหาฯ ฮาคุบะแพงเกินไปหรือไม่? วิเคราะห์ตรงๆ ปี 2026 หลังราคาพุ่ง 30%

ขอตรงไปตรงมาเลย: อสังหาริมทรัพย์ในฮาคุบะแพงเกินไปในปี 2026 หรือไม่? หลังจากเห็นราคาพุ่งขึ้นกว่า 30% ในบางพื้นที่ตั้งแต่ปี 2020 นี่เป็นคำถามที่สมเหตุสมผลและสมควรได้รับคำตอบที่ตรงไปตรงมา คำตอบแบบสั้นๆ? ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครอง ความคาดหวัง และสิ่งที่คุณกำลังเปรียบเทียบ

ผมได้รับคำถามนี้เกือบทุกวันจากลูกค้า และตามตรงว่ามันทำให้ผมนอนไม่หลับเหมือนกัน ตอนที่ผมเริ่มช่วยผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในฮาคุบะครั้งแรก อพาร์ทเมนต์แบบ ski-in ที่ดีๆ สามารถหาได้ที่ ¥15-20 ล้าน แต่ทุกวันนี้? ยูนิตเดียวกันอาจมีราคา ¥25-30 ล้าน

ความจริงเรื่องราคาที่พุ่งสูงขึ้น

เริ่มจากตัวเลขที่ทุกคนพูดถึงกัน ผมจำได้ว่าเมื่อปีที่แล้วผมพาลูกค้าดูห้อง 2LDK สวยๆ ที่ Wadano (วาดาโนะ) ในอาคารเดียวกับที่ผมเคยขายยูนิตในราคา ¥18 ล้านในปี 2021 ราคาที่เสนอครั้งนี้? ¥26 ล้าน สีหน้าของเขาบอกทุกอย่าง

การเพิ่มขึ้นของราคาไม่เท่ากันทั่วทั้งหุ้มเขา Happo-one (ฮัปโป้) และ Wadano มีราคาพุ่งสูงที่สุด บางครั้งถึง 40-50% สำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบ ski-in ระดับพรีเมียม แต่ถ้าไปที่ Tsugaike (สึงาอิเกะ) หรือแม้แต่ Norikura คุณจะพบการขึ้นราคาที่สมเหตุสมผลกว่าในช่วง 20-25%

เปรียบเทียบผลตอบแทน: บริบทโลก

ตรงนี้เริ่มน่าสนใจ ใช่แล้ว ราคาพุ่งขึ้น แต่ผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) ในฮาคุบะยังคงเหนือกว่าสถานที่สกีนานาชาติส่วนใหญ่ เมื่อเดือนที่แล้วผมคุยกับลูกค้าที่มีอสังหาริมทรัพย์ทั้งใน Aspen และฮาคุบะ ตัวเลขของเขาน่าตื่นตาตื่นใจมาก

ปัจจัยเรื่องค่าเงิน

แต่นี่คือสิ่งที่ทำให้ผมตอบคำถาม ว่าอสังหาริมทรัพย์ฮาคุบะแพงเกินไปหรือไม่ อย่างตรงไปตรงมา นั่นคือปัจจัยค่าเงินเยน ถ้าคุณซื้อด้วย USD, EUR หรือ AUD คุณอาจจะเห็นราคาที่ลดลงบ้างเพราะเงินเยนอ่อนค่าลง การซื้อที่ $200k ในปี 2020 อาจจะเสียค่าใช้จ่ายเพียง $167k ในเทอมดอลลาร์ทุกวันนี้ แม้ราคาเป็นเงินเยนจะเพิ่มขึ้นก็ตาม

ความจริงเรื่องค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่

มาคุยกันเรื่องที่ไม่มีใครพูดถึงในโบรชัวร์สวยๆ ผมเรียนรู้เรื่องนี้อย่างหนักหลังจากที่ผมยุ่งอยู่กับเอกสารที่สำนักงานหมู่บ้านฮาคุบะเมื่อปีที่แล้ว หลงทางอย่างสิ้นเชิงท่ามกลางการแปลขณะพยายามทำความเข้าใจค่าบริหารอาคารให้ลูกค้า

ค่าใช้จ่ายประจำรายปี

• ค่าบริหารอาคาร: ¥30-80k ต่อเดือน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: 1.4% ของมูลค่าประเมิน
• ค่าประกันภัย: ¥50-100k ต่อปี
• ค่าสาธารณูปโภค (ถ้าใช้ตลอดทั้งปี): ¥15-25k ต่อเดือน
• ค่าทำความสะอาดระหว่างผู้เข้าพัก: ¥8-15k ต่อครั้ง

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ราคา ¥25 ล้าน คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายประมาณ ¥600k-1.2 ล้านต่อปีก่อนคิดค่าบริหารจัดการ นั่นคือ 2.4-4.8% ของราคาซื้อเพียงเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์

ปัจจัยเสี่ยง: การประเมินอย่างตรงไปตรงมา

ผมจะพูดตรงๆ ตรงนี้เพราะผมเห็นผู้ซื้อจำนวนมากเกินไปที่หลงใหลกับความตื่นเต้นโดยไม่เข้าใจความเสี่ยง

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน

นี่เป็นเรื่องใหญ่ ผมมีลูกค้าที่ซื้อตอนอัตรา ¥110 ต่อดอลลาร์ในปี 2022 เมื่อเขาต้องการขายเมื่อปีที่แล้วในขณะที่เงินเยนอยู่ที่ ¥150 ผลตอบแทนในเทอมดอลลาร์ของเขาดูแย่มาก แม้ว่ามูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินเยนจะเพิ่มขึ้น 15% ก็ตาม

ตลาดอิ่มตัว

Wadano และ Happo-one กำลังแออัดด้วยการเช่าระยะสั้น ผมเห็นอัตราการจองลดลงและราคาต่อวันถูกกดดันในบางอาคาร ฤดูร้อนช่วยได้บ้าง แต่ไม่แข็งแกร่งพอที่จะชดเชยผลงานในฤดูหนาวที่อ่อนแอ

การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบ

รัฐบาลท้องถิ่นกำลังเข้มงวดกฎระเบียบการเช่าระยะสั้นมากขึ้น บางอาคารตอนนี้จำกัดการดำเนินการ Airbnb และกฎเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในทางทฤษฎีสามารถเปลี่ยนแปลงได้ แม้ว่าดูเหมือนไม่น่าจะเกิดขึ้น

ใครควรซื้อ และใครควรรอ

ซื้อเลยตอนนี้ถ้าคุณ...

• วางแผนถือครองตั้งแต่ 7 ปีขึ้นไป
• ต้องการใช้งานส่วนตัว 2-3 สัปดาห์ต่อปี
• รับมือกับการผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน 10-20% ได้
• มีเงินสำรองสำหรับค่าบำรุงรักษาที่ไม่คาดคิด
• เข้าใจกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่น

รอไว้ก่อนถ้าคุณ...

• ต้องการผลตอบแทนเร็วหรือขายออกได้ง่าย
• ไม่สามารถรับภาระกระแสเงินสดติดลบ 2-3 ปีได้
• เดิมพันว่าราคาจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องปีละ 20%+
• ยังไม่เคยมาเยี่ยมชมในช่วงฤดูกาลรอง
• กำลังยืดเยื้อทางการเงินเพื่อซื้อ

สรุปท้ายสุดจากผม

ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ฮาคุบะแพงเกินไปในปี 2026 หรือไม่? เมื่อเทียบกับปี 2020? แพงแน่นอน เมื่อเทียบกับแหล่งสกีนานาชาติที่คล้ายคลึงกัน? ยังแข่งขันได้ เมื่อเทียบกับศักยภาพในอนาคต? ตรงนี้เริ่มน่าสนใจ

ผมคิดว่าเรากำลังอยู่ในช่วงรวมตัว ผลกำไร 30-40% แบบบ้าๆ อยู่ข้างหลังเราแล้ว แต่ผมก็ไม่เห็นว่าจะมีการล่มสลายเกิดขึ้นเช่นกัน สิ่งที่ผมเห็นคือตลาดที่กำลังเติบโตเต็มที่ ที่ความสำเร็จขึ้นอยู่กับการซื้ออย่างชาญฉลาดและการบริหารจัดการอย่างมืออาชีพมากกว่าแค่การโผล่ไปตามกระแส

มูลค่าที่ดีที่สุดในวันนี้ไม่ได้อยู่ที่เพนท์เฮาส์แบบ ski-in ของ Happo-one มันอยู่ที่อสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลดีใน Tsugaike หรือแม้แต่บางโครงการใหม่ใน Cortina พื้นที่เหล่านี้ให้ประสบการณ์ 80% ที่ราคา 60%

ผมค้นพบเรื่องนี้ด้วยตัวเองเมื่อเดือนที่แล้วขณะแช่ตัวในออนเซ็นลับแห่งหนึ่งใกล้ Tsugaike หลังจากดูอสังหาริมทรัพย์มาทั้งวัน บางครั้งประสบการณ์ที่ดีที่สุด และการลงทุน พบได้นอกเส้นทางที่คนนิยมไป

คำแนะนำของผม? ถ้าคุณกำลังถามว่าอสังหาริมทรัพย์ฮาคุบะแพงเกินไปหรือไม่ คุณอาจจะยังไม่พร้อมที่จะซื้อ เมื่อคุณพบอสังหาริมทรัพย์ที่สมเหตุสมผลทางการเงิน และทำให้คุณรู้สึกว่า "ผมมองเห็นตัวเองที่นี่ในทศวรรษหน้า" นั่นคือเวลาที่ต้องเคลื่อนไหว