ลงทุนอสังหาฯ ฮาคุบะ vs รูซุทสึ: ตลาดที่โตเต็มที่ หรือศักยภาพการเติบโต (2026)

สรุป: ฮาคุบะให้ผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้และมีความต้องการเช่าที่พิสูจน์แล้ว ส่วนรูซุทสึคือการเดิมพันกับราคาที่เพิ่มขึ้นในตลาดเกิดใหม่ ซึ่งมีข้อมูลเปรียบเทียบน้อยกว่าและความเสี่ยงในการดำเนินการสูงกว่า

ผมได้รับคำถามนี้จากผู้อ่านอยู่บ่อยๆ ว่าควรซื้อที่ฮาคุบะ ซึ่งกระแสผู้ซื้อต่างชาติผ่านจุดสูงสุดไปแล้ว หรือควรเสี่ยงกับรูซุทสึก่อนที่ "ใครๆ จะค้นพบ"

ความจริงคือ การเปรียบเทียบการลงทุนอสังหาฯ ระหว่างฮาคุบะกับรูซุทสึไม่ได้อยู่ที่ว่ารีสอร์ตไหนดีกว่า แต่อยู่ที่ว่าคุณต้องการกระแสเงินสดที่แน่นอน หรือต้องการโอกาสเก็งกำไรมากกว่า ฮาคุบะคือตัวเลือกที่ตลาดนิ่งแล้ว มีสภาพคล่องสูง มีข้อมูลเปรียบเทียบจาก Airbnb มาสิบปี และอัตราเข้าพักหน้าหนาวที่คาดการณ์ได้ ส่วนรูซุทสึคือการเดิมพัน มีเจ้าของต่างชาติน้อยกว่า มีสต็อกน้อยกว่า และอยู่ในช่วงต้นของกระแส แต่ก็มีข้อมูลธุรกรรมที่บางกว่า และต้นทุนการปรับปรุงและบริหารสูงกว่าหากพลาด

ความพร้อมของตลาด: ข้อมูลสิบปีของฮาคุบะ vs เรื่องราวที่กำลังก่อตัวของรูซุทสึ

คลื่นการลงทุนจากต่างชาติในฮาคุบะเริ่มต้นราวปี 2015-2016 เร่งตัวขึ้นจนถึงปี 2019 หยุดชะงักช่วงโควิด แล้วกลับมาแรงอีกครั้งในปี 2022-2023 ปัจจุบันคุณสามารถดึงรีวิว Airbnb ย้อนหลังสิบปี เปรียบเทียบชาเล่ต์ลักษณะคล้ายกันนับสิบหลังในวาดาโนะ (Wadano) หรือเอคโคแลนด์ (Echoland) และสร้างโมเดลตัวเลขจากสิ่งที่แขกจองและจ่ายจริงได้ ซึ่งหาได้ยากในญี่ปุ่น

ส่วนรูซุทสึอยู่ในช่วงต้นของเส้นโค้ง มีเจ้าของต่างชาติอยู่บ้างแต่ยังน้อย คุณจะพบการซื้อขายที่เทียบเคียงได้น้อยกว่า บริษัทบริหารที่มีทีมพูดภาษาอังกฤษน้อยกว่า และไม่ค่อยมีความโปร่งใสว่าอัตราเข้าพักหน้าหนาวที่ "ดี" ควรเป็นเท่าไร ความคลุมเครือนี้เป็นดาบสองคม ผู้ซื้อบางคนชอบเพราะแข่งขันน้อยและอาจได้ราคาเข้าซื้อที่ดีกว่า แต่บางคนกลับกังวลเพราะไม่มีแนวทางให้ยึดตาม

จากที่ผมเห็น จุดแข็งที่แท้จริงของฮาคุบะคือความ "น่าเบื่อ" ในแง่ดี คือคุณรู้ว่ากำลังซื้ออะไร ส่วนรูซุทสึมีทางเลือกเพิ่มเติม หากการเติบโตของนิเซโกะลามขึ้นเหนือ ซึ่งมีสัญญาณเบื้องต้นบางอย่างชี้ว่ากำลังเกิดขึ้น ผู้เข้าตลาดก่อนอาจได้กำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นจริง แต่นั่นคือการเดิมพัน ไม่ใช่ความแน่นอน

ผลตอบแทนค่าเช่า vs ราคาที่เพิ่มขึ้น: เลือกข้อเสียที่ยอมรับได้

ตรงนี้คือจุดที่การตัดสินใจเริ่มเป็นเรื่องของปรัชญา

จุดขายของฮาคุบะคือ รายได้ อสังหาฯ ที่บริหารดีใกล้ฮัปโป้ (Happo) หรือโกริว (Goryu) มีอัตราเข้าพักหน้าหนาวสูง และยังมีรายได้ช่วงนอกฤดูจากนักเดินป่าหน้าร้อนและนักล่าใบไม้เปลี่ยนสีหน้าใบไม้ร่วง ผลตอบแทนมักอยู่ในระดับหลักเดียวช่วงต่ำถึงกลางหลังหักค่าบริหาร ซึ่งยังไม่รวมการใช้งานส่วนตัวที่ผู้ซื้อหลายคนให้คุณค่ามาก ราคาที่เพิ่มขึ้นช่วงหลังอยู่ในระดับปานกลาง ราคาที่ดินปรับขึ้นในช่วงต้นทศวรรษ 2020 แต่ส่วนใหญ่ทรงตัวแล้วในหลายโซน

จุดขายของรูซุทสึคือ การเติบโต ทฤษฎีคือ หากความต้องการของนิเซโกะล้นออกมาเมื่อสต็อกที่นั่นตึงตัวและราคาสูงขึ้น รูซุทสึจะเป็นจุดหมายถัดไปตามเหตุผล คุณภาพหิมะผงเท่ากัน โครงสร้างพื้นฐานคล้ายกัน ราคาเข้าซื้อต่อตารางเมตรต่ำกว่า แต่ข้อแม้คือข้อมูลผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) หายากกว่า ตัวเลือกการบริหารน้อยกว่า และคุณกำลังวิ่งนำกระแสที่อาจเกิดหรือไม่เกิดตามจังหวะที่หวัง

การเดินทางและโลจิสติกส์ของแขก: โตเกียว vs ประตูสู่ต่างประเทศ

ฮาคุบะชนะเรื่องการเดินทางจากโตเกียว ซึ่งสำคัญกว่าที่หลายคนคิด กลุ่มแขกทั่วไปประกอบด้วยชาวต่างชาติที่อยู่โตเกียว คนญี่ปุ่นที่มาเที่ยวสุดสัปดาห์ และนักท่องเที่ยวต่างประเทศที่บินเข้านาริตะหรือฮาเนดะ ชินคันเซนสายโฮคุริคุไปนากาโนะ (ราว 80-110 นาที ขึ้นอยู่กับขบวน) แล้วต่อรถบัส Alpico เข้าหุบเขาอีกราวหนึ่งชั่วโมง เป็นการเดินทางที่ง่ายและคาดการณ์ได้ ครอบครัวที่มีเด็กเล็ก ซึ่งเป็นกลุ่มแขกหลักของผมในโตเกียว ชอบที่ไม่ต้องขึ้นเครื่องบิน

รูซุทสึต้องบินไปนิวชิโตเสะในซัปโปโร แล้วขับรถต่ออีกราว 90 นาที สำหรับแขกต่างชาติที่บินเข้าฮอกไกโดอยู่แล้วก็ไม่มีปัญหา แต่ขายยากกว่าสำหรับกลุ่มสุดสัปดาห์จากโตเกียว จุดที่รูซุทสึตามทัน คือดึงลูกค้าจากตลาดเอเชียได้มาก โดยเฉพาะผู้ที่บินตรงเข้าซัปโปโร หากวางตำแหน่งทรัพย์เป็นทางเลือกแทนนิเซโกะ ช่องทางนี้ก็แข็งแรง

สิ่งหนึ่งที่ผมไม่เข้าใจจริงๆ จนกระทั่งเริ่มบริหาร Airbnb ในโตเกียว คือความสะดวกในการเดินทางส่งผลตรงต่ออัตราการจอง แขกที่เห็นคำว่า "3.5 ชั่วโมงจากโตเกียวด้วยรถไฟ" จองเร็วกว่ากลุ่มที่เห็นว่า "บินไปซัปโปโรแล้วเช่ารถ" มาก สถานการณ์ของคุณอาจต่างออกไปตามกลุ่มแขกเป้าหมาย แต่ก็คุ้มที่จะลองคำนวณดู

สินเชื่อสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ: ฮาคุบะง่ายกว่าเล็กน้อย แต่ยังยากทั้งคู่

พูดกันตรงๆ ถ้าคุณเป็นผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่นและต้องการสินเชื่อเพื่อการลงทุน ก็ต้องเจอทางที่ยากลำบากทั้งสองแห่ง

ผู้มีถิ่นพำนักถาวรหรือพลเมืองญี่ปุ่นที่มีรายได้มั่นคงในประเทศ เข้าถึงสินเชื่อบ้านมาตรฐานได้ โดยวางเงินดาวน์ราว 0-20% (คือ LTV 80-100%) ผู้ถือวีซ่าระยะยาวที่มีรายได้จากงานในญี่ปุ่นมักต้องดาวน์ 20-30% บางครั้งสูงถึง 50% ตามผู้ให้กู้ ส่วนผู้ซื้อที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่น ซึ่งครอบคลุมนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ ต้องดาวน์ 30-50% ขึ้นไป และธนาคารจำนวนมากไม่ปล่อยกู้เลยสำหรับอสังหาฯ เพื่อการลงทุนของผู้ไม่พำนัก เพราะสินเชื่อบ้านมาตรฐานใช้ในลักษณะนั้นไม่ได้

จากประสบการณ์ของผม ฮาคุบะได้เปรียบเล็กน้อย เพราะมีธุรกรรมต่างชาติมากกว่าจึงมีกรณีตัวอย่างมากกว่า และธนาคารท้องถิ่นไม่กี่แห่งก็พัฒนากระบวนการกึ่งมาตรฐานสำหรับผู้ซื้อที่ไม่พำนักในญี่ปุ่น ส่วนรูซุทสึเป็นพื้นที่ใหม่กว่า จึงคาดได้ว่าจะมีความแตกต่างกันมากกว่าและการพิจารณาอาจระมัดระวังกว่า

คนส่วนใหญ่ที่ผมคุยด้วยในทั้งสองตลาดจบลงที่การจ่ายเงินสด หรือวางดาวน์ 40-50% แล้วกู้ส่วนที่เหลือผ่านธนาคารท้องถิ่นของญี่ปุ่นหรือผู้ให้กู้เฉพาะทางต่างประเทศ ไม่ใช่ว่าเป็นไปไม่ได้ แต่ก็ไม่ตรงไปตรงมาเหมือนการซื้อคอนโดในซิดนีย์หรือแวนคูเวอร์เลย

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณา: อะไรอาจผิดพลาดได้

การเปรียบเทียบการลงทุนอสังหาฯ ระหว่างฮาคุบะกับรูซุทสึจะไม่สมบูรณ์หากไม่อธิบายความเสี่ยงให้ชัด เพราะความเสี่ยงของแต่ละที่ต่างกันมาก

ความเสี่ยงของฮาคุบะ

• ตลาดอิ่มตัว สต็อกเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ปี 2020 หากอัตราเข้าพักลดลงเพราะอุปทานล้น ผลตอบแทนจะได้รับผลกระทบ ผมเห็นเจ้าของบางรายในเอคโคแลนด์ลดราคาหน้าหนาวเพื่อให้แข่งขันได้แล้ว
• โครงสร้างพื้นฐานเก่า อสังหาฯ ในตลาดจำนวนมากเป็นอาคารไม้อายุ 30-40 ปีขึ้นไป ค่าปรับปรุงอาจบานปลายเร็ว และผู้ซื้อต่างชาติไม่ใช่ทุกคนที่เข้าใจมาตรฐานอาคารของญี่ปุ่นหรือปัญหาเกี่ยวกับอาคิยะ (空き家 / บ้านว่าง)
• ราคาเพิ่มขึ้นได้จำกัด คุณไม่ได้ซื้อฮาคุบะเพื่อหวังราคาขึ้น 10% ต่อปี หากนั่นคือเป้าหมาย คุณจะผิดหวัง
• รายได้กระจุกตามฤดูกาล ฤดูหนาวคิดเป็น 70-80% ของรายได้ในอสังหาฯ ส่วนใหญ่ ปีที่หิมะน้อยปีเดียว หรือการระบาดอีกครั้ง คุณก็เจ็บหนัก

ความเสี่ยงของรูซุทสึ

• ความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง ผู้ซื้อน้อยกว่าหมายถึงใช้เวลาขายนานกว่าหากต้องการขาย ไม่มีหลักประกันว่าจะออกได้ในราคาเป้าหมาย
• ข้อมูลค่าเช่าบาง หากไม่มีข้อมูลเปรียบเทียบที่ลึก คุณก็แค่คาดเดาอัตราเข้าพักและ ADR (ราคาห้องเฉลี่ยต่อวัน) หากประมาณการแง่ดีเกินไป กระแสเงินสดจะน่าผิดหวัง
• พึ่งพาผู้บริหารรายเดียว บริษัทบริหารที่พูดภาษาอังกฤษมีน้อยกว่า ทำให้คุณพึ่งพาผู้ให้บริการรายเดียวมากขึ้น หากความสัมพันธ์นั้นล้มเหลว คุณต้องรีบแก้ไข
• ความเสี่ยงด้านเรื่องเล่า ทฤษฎีการเติบโตของรูซุทสึขึ้นอยู่กับการที่นิเซโกะส่งผลล้นต่อเนื่อง หากตลาดนิเซโกะเย็นลง หรือรีสอร์ตอื่นในฮอกไกโดอย่างฟูราโนะหรือโทมามุคว้าความต้องการระลอกถัดไป แรงส่งของรูซุทสึอาจชะลอ

ภาษีและโครงสร้างความเป็นเจ้าของ: กฎเดียวกัน วิธีดำเนินการต่างกัน

ทั้งฮาคุบะและรูซุทสึอยู่ภายใต้กรอบภาษีของญี่ปุ่นเดียวกัน แต่วิธีจัดการจริงต่างกันเล็กน้อยตามสถานะการพำนักและโครงสร้างความเป็นเจ้าของ

สำหรับเจ้าของต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในญี่ปุ่น รายได้ค่าเช่าถูกเก็บภาษีเงินได้ของญี่ปุ่น โดยหักภาษี ณ ที่จ่าย 20.42% จากรายได้ค่าเช่ารวม ซึ่งบริษัทบริหารของคุณควรดูแลให้ ยื่นแบบภาษีแล้วสามารถขอหักค่าใช้จ่ายได้ (ค่าบริหาร ค่าเสื่อมราคา ดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าซ่อมแซม) แต่ต้องมีตัวแทนด้านภาษีในญี่ปุ่นทำเอกสารให้ ส่วนกำไรจากการขายถูกเก็บภาษีราว 20% สำหรับผู้ไม่พำนัก แต่อัตราและอนุสัญญาภาษีต่างกันตามประเทศของคุณ

สำหรับผู้พำนักในญี่ปุ่น (รวมผู้มีถิ่นพำนักถาวร) รายได้ค่าเช่าจะถูกรวมกับรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมด และเก็บตามอัตราก้าวหน้า สูงสุดราว 55% เมื่อรวมภาษีท้องถิ่น คุณหักค่าใช้จ่ายได้เหมือนกัน และไม่ต้องยุ่งกับภาษีหัก ณ ที่จ่าย

ข้อสังเกตหนึ่งที่ควรกล่าวถึง: ฮาคุบะ