เปรียบเทียบการลงทุนอสังหาฯ รีสอร์ทสกีฮาคุบะ vs ฟูราโนะ: จุดไหนคุ้มค่ากว่า?

สรุป: ฮาคุบะให้ผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) สูงกว่า (4-7%) แต่ต้องลงทุนเริ่มต้นมากกว่า ขณะที่ฟูราโนะมีต้นทุนเข้าถึงต่ำกว่าแต่ผลตอบแทนเจียมเนื้อเจียมตัว (2-4%)

ผมจะไม่มีวันลืมตอนที่ยืนอยู่ในสำนักงานอสังหาฯ ที่ฟูราโนะเมื่อ 3 ปีก่อน ถือเครื่องคิดเลขในมือ พยายามทำความเข้าใจว่าทำไมราคาที่ดินถึงได้ถูกกว่าสิ่งที่เห็นในฮาคุบะมาก (เจ้าหน้าที่คอยเน้นย้ำเรื่อง "ศักยภาพที่ยังไม่ถูกเปิดใช้" ขณะที่ผมสงสัยว่ามีเหตุผลบางอย่างหรือเปล่าที่มันถึงยังไม่ถูกเปิดใช้)

ประสบการณ์ครั้งนั้นสอนบทเรียนสำคัญให้ผมเกี่ยวกับการเปรียบเทียบอสังหาฯ สกีรีสอร์ทฮาคุบะกับฟูราโนะ: ตัวเลขเล่าเรื่องได้เพียงบางส่วนเท่านั้น ทำเลสำคัญแน่นอน แต่การเข้าใจว่าใครคือคนที่จะมาพักในที่พักลงทุนของคุณก็สำคัญพอๆ กัน

พื้นฐานการลงทุน: เกมของตัวเลข

ตรงนี้เริ่มน่าสนใจแล้ว ฟูราโนะอาจมีหิมะผงดีกว่า แต่ฮาคุบะมีศักยภาพกำไรที่ดีกว่า (และบอกตามตรงว่าวิวอย่างเดียวก็คุ้มค่าแล้ว)

คณิตศาสตร์ค่อนข้างชัดเจน อสังหาริมทรัพย์ในฮาคุบะมีราคาสูงกว่าตอนเริ่มต้น แต่ทำงานหนักให้คุณมากกว่าเมื่อคุณเป็นเจ้าของแล้ว (ยังไงก็ตาม กลับมาที่สิ่งที่ผมกำลังพูดอยู่) ผมเห็นนักลงทุนจากออสเตรเลียและสิงคโปร์เลือกฮาคุบะอย่างต่อเนื่องแม้จะมีราคาเข้าสูงกว่า เพียงเพราะรายได้ค่าเช่าคุ้มค่ากับค่าพรีเมียมที่จ่ายไป

คุณภาพหิมะและความยาวของฤดูกาล: ฟูราโนะชนะในจุดนี้

ตรงนี้ผมต้องยกให้ฟูราโนะ หิมะที่นั่นดีกว่าจริงๆ

ฟูราโนะตั้งอยู่ในแถบภายในของฮอกไกโด รับหิมะผงแห้งที่สม่ำเสมอจนทำให้หิมะแชมเปญชื่อดังของฮาคุบะต้องยอมแพ้ เราพูดถึงปริมาณหิมะ 600-700 ซม. ต่อปีเทียบกับ 400-500 ซม. ของฮาคุบะ และหิมะของฟูราโนะยังคงความฟูนุ่มได้นานกว่าต้องขอบคุณอุณหภูมิที่เย็นสม่ำเสมอ

ฤดูกาลของฟูราโนะมักเริ่มตั้งแต่กลางเดือนธันวาคมจนถึงต้นเดือนเมษายน บางครั้งยาวไปจนถึงปลายเดือนเมษายน ฤดูกาลของฮาคุบะสั้นกว่าเล็กน้อยแต่มีความเชื่อถือได้มากกว่าสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จองล่วงหน้าหลายเดือน

การเข้าถึงและเสน่ห์ระดับสากล: ไพ่ชนะของฮาคุบะ

ตรงนี้แหละที่การเปรียบเทียบอสังหาฯ สกีรีสอร์ทฮาคุบะกับฟูราโนะตัดสินได้ชัดเจน การเข้าถึงสำคัญกว่าหิมะผงสำหรับผลตอบแทนจากการลงทุน

จากโตเกียว:

• ฮาคุบะ: 3 ชั่วโมงโดยรถไฟ/รถบัส มีเที่ยวเชื่อมต่อหลายรอบต่อวัน
• ฟูราโนะ: 4+ ชั่วโมงรวมการเดินทางโดยเครื่องบินหรือขับรถไกลจากซัปโปโร

การเข้าถึงระดับนานาชาติบอกเล่าเรื่องราวที่ชัดเจนยิ่งกว่า ฮาคุบะอยู่ในระยะเดินทางไปกลับภายในวันเดียวจากโตเกียว ทำให้ดึงดูดนักเดินทางเพื่อธุรกิจที่ต้องการขยายการเดินทางช่วงสุดสัปดาห์ ฟูราโนะต้องมีการเชื่อมต่อเที่ยวบินภายในประเทศ จำกัดเสน่ห์สำหรับผู้ที่ชื่นชอบสกีอย่างจริงจังเท่านั้นที่ยินดีมุ่งมั่นพักระยะยาว

ช่วงฤดูร้อนที่ผมตระหนักว่าฮาคุบะสวยพอๆ กันแม้ไม่มีหิมะ ก็เป็นช่วงเดียวกันที่ผมเข้าใจว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์ฟูราโนะถึงประสบปัญหาการเข้าพักตลอดทั้งปี ฮาคุบะมีการเดินป่า เทศกาล และการปั่นจักรยานเสือภูเขาที่ทำให้ที่พักยุ่งจนถึงเดือนกันยายน เสน่ห์ฤดูร้อนของฟูราโนะแม้จะมีอยู่จริง แต่ไม่ได้แปลงเป็นรายได้ค่าเช่าที่มีนัยสำคัญสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่

ศักยภาพการพัฒนาและข้อจำกัดด้านอุปทาน

ทั้งสองจุดหมายปลายทางต่างเผชิญข้อจำกัดในการพัฒนา แต่ด้วยเหตุผลที่แตกต่างกันและส่งผลต่อการลงทุนต่างกัน

ข้อจำกัดของฮาคุบะ:

• ที่ดินที่สามารถพัฒนาได้จำกัดในทำเลสกี-อิน/สกี-เอาท์ไพรม์
• กฎระเบียบสิ่งแวดล้อมที่เข้มงวดขึ้น
• ความกังวลเรื่องความจุโครงสร้างพื้นฐานในช่วงเวลาเร่งด่วน

ข้อจำกัดของฟูราโนะ:

• กฎหมายการแบ่งเขตการใช้ที่ดิน (zoning) ที่เข้มงวดกว่าจำกัดการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในบางพื้นที่
• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยวที่จำกัด
• ปัญหาความพร้อมของแรงงานตามฤดูกาล

จากมุมมองการลงทุน ข้อจำกัดด้านอุปทานของฮาคุบะช่วยสนับสนุนมูลค่าอสังหาริมทรัพย์แต่ก็จำกัดสินค้าคงคลังสำหรับการซื้อในอนาคต ข้อจำกัดของฟูราโนะให้ความรู้สึกจำกัดมากกว่าปกป้อง—มันป้องกันไม่ให้จุดหมายปลายทางเข้าถึงศักยภาพด้านการท่องเที่ยว

พลวัตตลาดเช่า: ใครคือคนที่จองจริงๆ?

ตรงนี้คือจุดที่ประสบการณ์การอธิบายค่าคันริ-ฮิ (kanri-hi / ค่าธรรมเนียมการจัดการ) ให้ผู้ซื้อชาวออสเตรเลียที่สับสนมีประโยชน์ การเข้าใจตลาดเช่าของคุณกำหนดทุกอย่างตั้งแต่กลยุทธ์การกำหนดราคาไปจนถึงแนวทางการบริหารอสังหาริมทรัพย์ (property management)

กลุ่มผู้เช่าของฮาคุบะ:

• 40% นักท่องเที่ยวต่างชาติ (ก่อนโควิด-19: 60%)
• 30% นักรบสุดสัปดาห์จากโตเกียว/โอซาก้า
• 30% นักท่องเที่ยวภายในประเทศที่พักนาน

กลุ่มผู้เช่าของฟูราโนะ:

• 15% นักท่องเที่ยวต่างชาติ
• 50% ผู้ชื่นชอบสกีชาวญี่ปุ่น
• 35% นักท่องเที่ยวท้องถิ่น/ภูมิภาค

นักท่องเที่ยวต่างชาติจ่ายอัตราพรีเมียมและพักนานกว่า นักท่องเที่ยวภายในประเทศมีความอ่อนไหวต่อราคาและมักจองในนาทีสุดท้าย คณิตศาสตร์โปรดปรานเสน่ห์ระดับสากลของฮาคุบะ โดยเฉพาะเมื่อญี่ปุ่นเปิดรับการท่องเที่ยวอีกครั้ง

ความเสี่ยงและข้อควรพิจารณาในการลงทุน

ทั้งสองจุดหมายปลายทางล้วนมีความเสี่ยง นี่คือสิ่งที่ทำให้ผมนอนไม่หลับเมื่อให้คำแนะนำผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ความเสี่ยงเฉพาะของฮาคุบะ:

• พึ่งพาการท่องเที่ยวต่างชาติมากเกินไป (โควิด-19 พิสูจน์เรื่องนี้แล้ว)
• ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอาจทำให้ผู้เยี่ยมชมบางกลุ่มเข้าไม่ถึง
• โครงสร้างพื้นฐานตึงเครียดในช่วงเวลาเร่งด่วน
• การแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากสกีรีสอร์ทอื่นๆ ของญี่ปุ่น

ความเสี่ยงเฉพาะของฟูราโนะ:

• ศักยภาพการเติบโตที่จำกัดเนื่องจากช่องว่างโครงสร้างพื้นฐานการท่องเที่ยว
• ความท้าทายด้านการจ้างงานตามฤดูกาลส่งผลต่อคุณภาพการบริการ
• การพึ่งพาสภาพอากาศ (หิมะดีไม่สามารถเอาชนะการเข้าถึงที่ไม่ดีได้)
• การเพิ่มมูลค่าทุนช้ากว่าเมื่อเทียบกับจุดหมายปลายทางที่เข้าถึงได้มากกว่า

ผลกระทบด้านภาษีสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ทั้งสองทำเลปฏิบัติตามโครงสร้างภาษีญี่ปุ่นเดียวกันสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ แต่รูปแบบรายได้ค่าเช่าส่งผลต่อภาระภาษีจริงของคุณ

ข้อควรพิจารณาสำคัญ:

• ภาษีการได้มา: 4% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (เหมือนกันทั้งสองทำเล)
• ภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปี: 1.4% ของมูลค่าประเมิน
• ภาษีเงินได้ค่าเช่า: อัตราก้าวหน้าสูงสุด 45% (แต่มีการหักลดหย่อนได้)
• ภาษีกำไรจากการขาย: 20% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเกิน 5 ปี

ผลตอบแทนค่าเช่าที่สูงกว่าของฮาคุบะหมายถึงรายได้ที่ต้องเสียภาษีสูงกว่า แต่ก็มีกระแสเงินสดที่ดีกว่าเพื่อครอบคลุมต้นทุนดำเนินการและสร้างสำรองสำหรับการบำรุงรักษา

การตัดสินใจ: รีสอร์ทไหนชนะ?

สำหรับผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างแท้จริง ฮาคุบะมักจะมีผลงานดีกว่าฟูราโนะ ต้นทุนเริ่มต้นที่สูงกว่าชดเชยด้วยผลตอบแทนค่าเช่าที่ดีกว่า การเพิ่มมูลค่าทุนที่แข็งแกร่งกว่า และศักยภาพรายได้ตลอดทั้งปี

แต่นี่คือสิ่งที่ผมเรียนรู้หลังจากดูทั้งสองตลาดมาหลายปี: การลงทุนที่ "ดีกว่า" ขึ้นอยู่กับเป้าหมายและกรอบเวลาของคุณทั้งหมด

เลือกฮาคุบะถ้า:

• คุณให้ความสำคัญกับผลตอบแทนค่าเช่ามากกว่าราคาเข้า
• คุณต้องการสัมผัสกับการฟื้นตัวของการท่องเที่ยวระดับนานาชาติ
• คุณสามารถจัดการกับความซับซ้อนในการบริหารจัดการที่สูงขึ้น
• คุณวางแผนถือครองระยะ 5-10 ปี

เลือกฟูราโนะถ้า:

• คุณชอบต้นทุนเข้าที่ต่ำกว่าและต้องการกระจายความเสี่ยงไปยังอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง
• คุณเดิมพันกับการพัฒนาการท่องเที่ยวระยะยาวของฮอกไกโด
• คุณให้ความสำคัญเป็นการส่วนตัวกับคุณภาพหิมะสำหรับการใช้งานของคุณเอง
• คุณพอใจกับผลตอบแทนที่เจียมเนื้อเจียมตัวแต่มั่นคง

ครั้งที่ผมไถลสกีเข้าไปในสนามหลังบ้านส่วนตัวของใครบางคนใน Wadano (วาดาโนะ) โดยไม่ตั้งใจสอนให้ผมรู้ว่าบางครั้งโอกาสที่ดีที่สุดไม่ได้เห็นได้ชัดจากลานสกีหลัก (และบอกตามตรงว่าวิวอย่างเดียวก็คุ้มค่าแล้ว) ทั้งฮาคุบะและฟูราโนะมีข้อได้เปรียบที่ซ่อนอยู่ แต่มีเพียงที่เดียวเท่านั้นที่จ่ายค่าใช้จ่ายได้อย่างสม่ำเสมอ