ลงทุนที่ดินหรืออาคารในฮาคุบะ แบบไหนคุ้มกว่ากันจริง?

สรุป: ซื้อที่ดินหากรอได้ 12–18 เดือน ต้องการควบคุมทุกอย่างเอง และมีความรู้ด้านการก่อสร้าง ส่วนอาคารที่มีอยู่แล้วเหมาะกับคนที่อยากได้ค่าเช่าทันทีและขอสินเชื่อได้ง่ายกว่า

คำถามเรื่องลงทุนที่ดินหรืออาคารในฮาคุบะ ไม่ได้อยู่ที่ว่าแบบไหน "ดีกว่า" แต่อยู่ที่ว่าระดับความเสี่ยงและกรอบเวลาแบบไหนเหมาะกับชีวิตคุณ ผมเคยเห็นเพื่อนซื้อที่ดินเปล่าใน Wadano (วาดาโนะ) ในราคาที่ดูเหมือนถูกมาก แต่เงินไหลออกต่อเนื่องสองปีเพราะสถาปนิกเถียงกันเรื่องข้อกำหนดรับน้ำหนักหิมะ (บอกตรง ๆ แค่ความหงุดหงิดก็หนักแล้ว) ในทางกลับกัน ก็เคยเห็นผู้ซื้อจ่ายแพงเกินไปกับเพนชั่นเก่า ๆ ใน Echoland (เอคโคแลนด์) แต่ยังทำกำไรได้ภายใน 18 เดือน เพราะปล่อยเช่าได้ตั้งแต่สัปดาห์ที่โอนกรรมสิทธิ์

ทั้งสองทางไปรอดได้ เพียงแต่เหมาะกับคนคนละแบบมาก

ราคาที่ต้องจ่ายจริง

เริ่มจากตัวเลขก่อน เพราะทุกอย่างต่อยอดจากตรงนี้

ตัวเลขเหล่านี้เป็นช่วงราคาที่ผมรวบรวมจากนายหน้าท้องถิ่นและประกาศขายในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา ไม่ใช่สถิติทางการ ต้นทุนจริงของคุณจะต่างกันมากตามทำเล (Happo (ฮัปโป้) กับ Tsugaike (สึงาอิเกะ)) ขนาดที่ดิน สถาปนิกที่เลือก และว่าคุณอยากได้บ้านทรงกล่องมินิมอลหรือบ้านไม้ในฝัน

ตัวเลขค่าก่อสร้าง ¥20–35M ประกอบด้วยอะไรบ้าง?

การสร้างบ้านในฮาคุบะไม่เหมือนสร้างบ้านชานเมืองโตเกียว คุณต้องจ่ายค่าของเฉพาะทางหลายอย่าง:

• วิศวกรรมรับน้ำหนักหิมะ: หลังคาต้องรับหิมะลึกกว่า 2 เมตรได้โดยไม่พัง หมายถึงคานที่หนาขึ้น หลังคาชันขึ้น และวัสดุที่ออกแบบมาเพื่อสิ่งนี้
• งานฐานราก: ที่ดินหลายแปลงต้องใช้เสาเข็มลึกหรือฐานเสริมแรง เพราะลักษณะดินและวงจรน้ำแข็งเกาะ-ละลายที่ทำลายฐานรากที่เตรียมไม่ดี
• การเชื่อมต่อสาธารณูปโภค: หากที่ดินยังไม่มีน้ำประปา ท่อระบายน้ำ และก๊าซของเทศบาล ต้องเตรียม ¥1–3M สำหรับส่วนนี้อย่างเดียว
• ออกแบบและขออนุญาต: ค่าสถาปนิกอยู่ที่ 10–15% ของค่าก่อสร้าง ขั้นตอนขออนุญาตในนากาโนะอาจใช้เวลา 3–6 เดือน หากแบบไม่เข้ากับแนวทางด้านความงามของท้องถิ่น
• ค่าแรงที่สูงขึ้น: ช่างฝีมือหายากในฮาคุบะ ช่วงฤดูก่อสร้าง (เมษายน–พฤศจิกายน) คุณต้องจ่ายแพงขึ้นหรือไม่ก็รอคิว

ตัวเลข ¥500,000–700,000 ต่อทสึโบะที่กล่าวไปเป็นค่าเฉลี่ยคร่าว ๆ ผมเคยเห็นใบเสนอราคาต่ำสุดที่ ¥400k/ทสึโบะสำหรับงานพื้นฐาน และสูงถึง ¥900k/ทสึโบะสำหรับงานระดับสูงที่ใช้อุปกรณ์นำเข้าและระบบทำความร้อนใต้พื้นทั้งหลัง

เมื่อไรที่การซื้อที่ดิน (แล้วสร้าง) สมเหตุสมผล

พูดกันตรง ๆ สำหรับคนส่วนใหญ่ การซื้อที่ดินแล้วสร้างบ้านตามสั่งไม่ใช่กลยุทธ์ลงทุนจริง ๆ แต่เป็นการเลือกไลฟ์สไตล์ ซึ่งบางครั้งก็คุ้มทางการเงินหากคุณใจเย็นและพิถีพิถัน

ที่ดินเหมาะเมื่อ:

1. คุณซื้อด้วยเงินสด หรือมีความสัมพันธ์ลึกกับธนาคารญี่ปุ่น การขอสินเชื่อก่อสร้างในฐานะผู้ไม่พำนักแทบเป็นไปไม่ได้ แม้ผู้มีถิ่นพำนักถาวรก็ลำบาก เว้นแต่จะใช้ธนาคารเดียวกันมาหลายปีและแสดงรายได้ในญี่ปุ่นที่มั่นคงได้ หากต้องพึ่งสินเชื่อ คุณจะต้องซื้อที่ดินด้วยเงินสด แล้วหาสินเชื่อก่อสร้างแยกต่างหาก ซึ่งแพงกว่าสินเชื่อบ้านทั่วไป
2. คุณรอได้ 18–24 เดือนก่อนต้องมีรายได้ การขออนุญาต การแก้แบบ การหยุดก่อสร้างช่วงหน้าหนาว และวัสดุล่าช้า ทำให้ไทม์ไลน์ยืดออกอยู่เสมอ ผมรู้จักคนที่เริ่มในเดือนพฤษภาคม 2024 หวังเปิดทันฤดูกาล 2024–25 แต่กลับเปิดได้ในเดือนมีนาคม 2025 พลาดช่วงไฮซีซันไปทั้งหมด
3. คุณรู้ชัดว่าต้องการอะไร และหาในตลาดไม่ได้ สมมติจะสร้างลอดจ์ 10 ห้องนอนพร้อมครัวเชิงพาณิชย์ หากไม่มีประกาศขายแบบนั้น การสร้างเองคือทางเดียว การปรับแต่งตามต้องการคือเหตุผลทั้งหมดของทางนี้
4. คุณมองการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินในระยะ 10 ปีขึ้นไป ที่ดินในใจกลางฮาคุบะ (Happo, Wadano, Echoland) ขยับขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ราวปี 2018–2020 หากคิดว่าแนวโน้มนี้จะไปต่อ และไม่ได้ร้อนเงินสด การซื้อที่ดินช่วยล็อกราคาที่ต่ำกว่าไว้ตอนนี้ แล้วค่อยสร้างเมื่อพร้อม

ฤดูร้อนปีที่ผมกับภรรยาเลิกแกล้งทำเป็นว่าฮาคุบะเป็นแค่เมืองสกี เราเดินป่าที่ Karamatsu กินร้านแกงกะหรี่ที่มีแค่สี่ที่นั่งจริง ๆ และเริ่มติดตามราคาที่ดินอย่างจริงจัง เราเจอแปลงใน Wadano ประกาศขาย ¥4.8M เดินไป Happo ได้ ที่ราบ สาธารณูปโภคพร้อม สวยมาก แต่เราไม่ได้ตัดสินใจซื้อ (จังหวะไม่ใช่) และแปลงนั้นขายหมดภายในสามเดือน หนึ่งปีต่อมาผมเห็นชาเลต์ที่สร้างเสร็จแล้วประกาศปล่อยเช่าทั้งหลังที่ ¥180,000/คืนในช่วงไฮซีซัน เจ้าของเล่าว่าต้นทุนรวมราว ¥38M พวกเขาเดิมพันกับเกมระยะยาว และบอกตามตรงว่าน่าจะไปได้ดี

เมื่อไรที่การซื้ออาคารที่มีอยู่แล้วเป็นทางเลือกที่ฉลาดกว่า

หากที่ดินคือแนวไลฟ์สไตล์ อาคารที่มีอยู่แล้วคือที่ที่การลงทุนจริง ๆ มักอยู่ นี่คือสถานการณ์ที่การตัดสินใจระหว่างที่ดินกับอาคารในฮาคุบะเอนไปทางอาคารที่ตั้งอยู่แล้วอย่างชัดเจน:

1. คุณอยากได้ค่าเช่าในฤดูกาลที่กำลังจะมาถึง ไม่ใช่อีกสองหน้าหนาวข้างหน้า ซื้อในเดือนตุลาคม ปรับปรุงเล็กน้อยในเดือนพฤศจิกายน ลงประกาศเดือนธันวาคม และเริ่มรับค่าเช่าเดือนมกราคม ไทม์ไลน์นี้เป็นไปได้ก็ต่อเมื่ออาคารมีอยู่แล้ว
2. คุณใช้สินเชื่อซื้อ ธนาคารปล่อยกู้โดยมีอาคารเป็นหลักประกัน ไม่ใช่ที่ดินเปล่า ผู้ไม่พำนักที่ซื้อชาเลต์ ¥35M อาจได้สินเชื่อโดยวางดาวน์ 30–50% แต่คนเดียวกันนี้ขอสินเชื่อสำหรับที่ดิน ¥6M บวกค่าก่อสร้าง ¥30M ไม่ได้เลย
3. คุณไม่มีความรู้ด้านก่อสร้างหรือทักษะภาษาญี่ปุ่น การจัดการสถาปนิก ผู้รับเหมา และขั้นตอนขออนุญาตเป็นภาษาญี่ปุ่นนั้นซับซ้อนจริง ๆ หากจ้างผู้จัดการโครงการ ให้บวกงบอีก 5–10% ส่วนอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว คุณได้เห็นของจริง ไม่ต้องเชื่อภาพเรนเดอร์และคำสัญญา
4. คุณอยากลองน้ำก่อนลงทุนเต็มตัว การเริ่มจากเพนชั่นหรือชาเลต์ขนาดเล็กสอนให้เห็นว่าตลาดเช่าของฮาคุบะทำงานอย่างไร ทั้งรูปแบบอัตราเข้าพัก ความคาดหวังของแขก และจังหวะตามฤดูกาล เป็นวิธีเรียนรู้ที่ถูกกว่าก่อนจะลงทุนกับลอดจ์ในฝัน ความเสี่ยงต่ำกว่า
5. ทรัพย์สินมีธุรกิจและฐานแขกอยู่แล้ว เพนชั่นบางแห่งมาพร้อมรายชื่อแขก เว็บไซต์ที่ใช้งานอยู่ และประวัติการดำเนินงาน คุณซื้อแหล่งรายได้ ไม่ใช่แค่ผนัง

ปรับปรุงเองหรือซื้อแบบพร้อมเข้าอยู่

อาคารที่มีอยู่แล้วไม่ได้เหมือนกันหมด แบ่งได้เป็นสามกลุ่มหลัก:

• พร้อมเข้าอยู่/เพิ่งปรับปรุง (¥40–70M+): เข้าอยู่ได้ทันที มักเปิดปล่อยเช่าอยู่แล้ว คุณจ่ายพรีเมียมเพื่อความเร็วและความแน่นอน ไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์
• ต้องปรับปรุงเล็กน้อย (¥25–45M): โครงสร้างโอเค แต่ครัวเก่า เสื่อทาทามิเก่า ห้องน้ำโทรม ตั้งงบ ¥3–8M และ 2–4 เดือนสำหรับการอัปเกรด กลุ่มนี้มักเป็นจุดที่นักลงทุนที่ชาญฉลาดเลือก
• บ้านที่ต้องซ่อมหนัก (¥15–30M): ต้องซ่อมจริงจัง ทั้งหลังคาใหม่ ซ่อมฐานราก รื้อปรับปรุงทั้งหลัง หากไม่มีประสบการณ์ก่อสร้างหรือเงินทุนหนา กลุ่มนี้เป็นหลุมดูดเงิน ราคา "สุดคุ้ม" จะหายไปทันทีที่ได้ใบประเมินจากผู้รับเหมา

ผมเคยเห็นคนหลงรักเพนชั่น ¥18M ที่ต้องซ่อม ¥15M พอเสร็จ ต้นทุนรวมอยู่ที่ ¥35M สำหรับทรัพย์สินที่มูลค่าอาจแค่ ¥32M เขาน่าจะซื้อแบบพร้อมเข้าอยู่ที่ ¥35M แล้วรับค่าเช่าไปเลย ไม่ต้องมานั่งปรับปรุง

ความจริงเรื่องสินเชื่อ: ทำไมอาคารจึงชนะสำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่

บอกตามตรง จุดนี้มักเป็นจุดที่การตัดสินใจเรื่องลงทุนที่ดินหรืออาคารในฮาคุบะถูกกำหนดให้คุณไปแล้ว

ธนาคารญี่ปุ่นยอมปล่อยกู้ให้อาคารที่มีอยู่แล้ว เพราะประเมินราคาได้ ทำประกันได้ และยึดทรัพย์ได้จริงหากผิดนัดชำระ แต่กับที่ดินเปล่าและแบบแปลน? ทำสิ่งเหล่านั้นไม่ได้เลย

นี่คือสิ่งที่ผมเห็นในโลกความเป็นจริง:

• ผู้มีถิ่นพำนักถาวรที่มีรายได้ในญี่ปุ่น: บางครั้งได้ LTV 70–80% สำหรับอาคารที่มีอยู่แล้ว สินเชื่อก่อสร้างเป็นไปได้ แต่ต้องวางดาวน์มากกว่านั้นมาก (โดยทั่วไป 40–50%) และต้องมีหลักฐานรายได้มั่นคง
• ผู้ไม่ได้มีถิ่นพำนักถาวร (ถือวีซ่าระยะยาว): โดยปกติได้ LTV 50–70% สำหรับอาคารที่มีอยู่แล้ว สินเชื่อก่อสร้างหายากมาก เว้นแต่ใช้บริการธนาคารนั้นมาหลายปีและมีสินทรัพย์จริงจังในญี่ปุ่น
• ผู้ไม่พำนักในญี่ปุ่น: เกือบแน่นอนว่าต้องจ่ายเงินสด หรือนำเงินสดมาเกือบทั้งหมด มีธนาคารไม่กี่แห่งที่ปล่อยกู้ให้ผู้ไม่พำนักสำหรับอาคารที่มีอยู่แล้ว (LTV 30–50%) แต่สินเชื่อก่อสร้างสำหรับผู้ไม่พำนักแทบไม่มีอยู่จริง

หากคุณเป็นผู้ไม่พำนักที่วางแผนซื้อที่ดินแล้วสร้าง ให้ตั้งสมมติฐานว่าต้องจ่ายเงินสดค่าที่ดิน และจ่ายเงินสดค่าก่อสร้าง หรือไม่ก็หาสินเชื่อก่อสร้างที่ดอกเบี้ยสูงมากพร้อมเงินดาวน์ก้อนโต ปี 2026 ก็เป็นอย่างนี้แหละ

ROI และผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield): ตัวเลขเป็นอย่างไร

มาดูผลตอบแทนกัน เพราะนี่น่าจะเป็นเหตุผลที่คุณอ่านบทความนี้อยู่แล้ว

ผลตอบแทนค่าเช่าขั้นต้นใน