อัญมณีซ่อนเร้นในฮาคุบะ: ย่านราคายังต่ำแต่มีโอกาสเติบโตสูง

สรุป: อิวาตาเกะและโกริวมีราคาต่ำกว่าฮัปโป้อย่างชัดเจน ทั้งที่เข้าถึงสนามสกีได้ใกล้เคียงกันและมีศักยภาพด้านโครงสร้างพื้นฐาน

ผมใช้เวลาสามปีติดตามข้อมูลราคาที่ดินของ MLIT ในพื้นที่สกีของฮาคุบะ และพบว่าช่องว่างระหว่างย่านพรีเมียมอย่างฮัปโป้กับย่านที่ยังถูกมองข้ามอย่างอิวาตาเกะกว้างขึ้นเรื่อย ๆ ขณะที่ผู้ซื้อต่างชาติแห่ซื้อใน Echoland (เอคโคแลนด์) และไล่ตามทรัพย์สินริมเนินฮัปโป้ ย่านที่พื้นฐานดีอีกหลายแห่งกลับไม่มีใครสนใจ ทั้งที่อยู่ห่างออกไปตามหุบเขาเพียงยี่สิบนาที

ช่องว่างของข้อมูลคือที่มาของโอกาส

สิ่งที่ผมว่าน่าสนใจคือ MLIT ติดตามราคาที่ดินมาตรฐานของฮัปโป้และเอคโคแลนด์อย่างสม่ำเสมอ แต่พื้นที่อย่างโกริวและแนวซาโนะซากะทางใต้ไม่อยู่ในจุดติดตามมาตรฐานของหน่วยงานนี้ ซึ่งไม่จำเป็นต้องเป็นข่าวร้าย เพราะมักบ่งชี้ว่าปริมาณการซื้อขายยังไม่ถึงระดับที่เจ้าหน้าที่สถิติจะตั้งแปลงอ้างอิงขึ้นมา

พูดง่าย ๆ คือ ยังมีผู้ซื้อให้ความสนใจน้อยอยู่

ครั้งหนึ่งผมใช้เวลาสองชั่วโมงอธิบายแผนที่การแบ่งเขตการใช้ที่ดิน (zoning) ให้ผู้ซื้อชาวสิงคโปร์ฟัง กว่าเขาจะรู้ว่าที่ดินที่หมายตาไว้อยู่ในเขตอุทยานธรรมชาติ ซึ่งห้ามก่อสร้าง แต่ระหว่างการค้นคว้าลงลึกครั้งนั้น ผมสังเกตเห็นบางอย่างที่น่าสนใจเกี่ยวกับแปลงที่ดินที่อยู่นอกเขตจำกัดเหล่านั้น คือราคาถูกตั้งไว้ราวกับว่ายังอยู่ในเขตจำกัดอยู่

ทำไมอิวาตาเกะจึงราคาต่ำกว่า

Iwatake (อิวาตาเกะ) อยู่ทางใต้ของฮัปโป้ราว 15 นาทีโดยรถยนต์ มีลิฟต์ขึ้นสู่เนินระดับกลางที่ใช้งานได้ดีโดยตรง พื้นที่นี้ไม่ปรากฏในการติดตามราคามาตรฐานของ MLIT ซึ่งผมตีความว่าปริมาณการซื้อขายยังต่ำเมื่อเทียบกับจุดฮอตทางเหนือ

มีสามปัจจัยที่ทำให้อิวาตาเกะยังราคาต่ำ:

• การรับรู้ที่ล้าหลัง: ผู้ซื้อต่างชาติยังคิดว่า "ฮาคุบะ = ฮัปโป้" แม้หุบเขานี้จะขยายตัวไปมากแล้ว
• ช่องว่างด้านการตลาด: ไม่มีผู้ประกอบการรีสอร์ตรายใหญ่ทำการโปรโมตเป็นภาษาอังกฤษ
• จังหวะของโครงสร้างพื้นฐาน: พื้นที่ยังขาดความถี่ของรถรับส่งและสิ่งอำนวยความสะดวกที่นักท่องเที่ยวต่างชาติคาดหวัง

แต่ประเด็นคือ โครงสร้างพื้นฐานมักตามการลงทุนมา ไม่ใช่กลับกัน ซึ่งสักวันก็จะมีคนมองเห็นจุดเชื่อมโยงนี้

โกริวและ Hakuba 47: ม้านอกสายตาทางใต้

Goryu (โกริว) มีข้อเสนอด้านมูลค่าที่ต่างออกไป มีเส้นทางระดับสูงที่ท้าทายจริง สภาพหิมะดี และเชื่อมกับสวนสกีของ Hakuba 47 แต่แทบไม่ถูกพูดถึงในหมู่ผู้ซื้อต่างชาติเลย

การที่ข้อมูล MLIT ว่างเปล่าตรงนี้บอกอะไรได้มาก ขณะที่เอคโคแลนด์มีราคาอ้างอิงต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2018 ถึง 2024 พื้นที่โกริวกลับยังไม่ถึงขั้นมีจุดติดตามมาตรฐานด้วยซ้ำ ซึ่งชี้ว่าปริมาณการซื้อขายต่ำจนนักลงทุนสายคุณค่าต้องน้ำลายสอ หากรับมือกับความยุ่งยากในการค้นคว้าได้

ความเสี่ยงหลักตรงนี้อยู่ที่สภาพคล่อง ทรัพย์สินในพื้นที่ที่มีข้อมูลน้อยใช้เวลาขายนานกว่า และการตั้งราคากลายเป็นศิลปะมากกว่าวิทยาศาสตร์เมื่อไม่มีราคาอ้างอิงมาตรฐาน แต่สำหรับนักลงทุนแบบซื้อแล้วถือยาวที่มุ่งผลตอบแทนค่าเช่า (rental yield) มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น ต้นทุนจากความฝืดเหล่านี้สำคัญน้อยลง

โอกาสที่ซาโนะซากะและคามิชิโระ

ขับลงใต้จากโกริวไปทางสถานีคามิชิโระ คุณจะพบแนวพื้นที่ที่ถูกมองข้ามมากที่สุดของหุบเขา ซาโนะซากะมีวิวภูเขา เข้าถึงสนามสกีหลายแห่งได้พอสมควร และมีราคาที่ทำให้นักลงทุนฮัปโป้อิจฉา

โซนนี้ไม่ปรากฏในการติดตามของ MLIT เลย แม้แต่หมวดสำรวจราคาแบบกว้างที่บางครั้งจับการซื้อขายในชนบทได้ เรียกว่าแทบมองไม่เห็นในระบบติดตามราคาของรัฐ ซึ่งมักหมายความว่านักลงทุนส่วนใหญ่ก็มองไม่เห็นเช่นกัน

ข้อได้เปรียบสำคัญ:

• เข้าถึงด้วยรถไฟ JR สายโออิโตะ: สถานีคามิชิโระเชื่อมไปมัตสึโมโตะและโตเกียวได้โดยไม่ต้องขับรถ
• ใกล้รีสอร์ตหลายแห่ง: ห่างโกริว 20 นาที ห่างฮัปโป้ 25 นาที ห่างคอร์ติน่า 30 นาที
• สิ่งอำนวยความสะดวกในท้องถิ่น: มีร้านขายของชำและบริการจริงที่คนอยู่ตลอดปีใช้ ไม่ใช่แค่โครงสร้างพื้นฐานสำหรับนักท่องเที่ยว

ข้อเสียคืออะไร? คุณจะซื้อในพื้นที่ที่แทบไม่มีข้อมูลการซื้อขายเปรียบเทียบ และบริการสนับสนุนภาษาอังกฤษก็จำกัด การตรวจสอบสถานะ (due diligence) ทั้งหมดจึงต้องทำเองด้วยมือ

สิ่งนี้หมายถึงอะไรสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

หากรับมือกับต้นทุนการค้นคว้าที่สูงขึ้นและระยะเวลาถือครองที่ยาวนานได้ อัญมณีซ่อนเร้นเหล่านี้ของฮาคุบะคือจุดเข้าที่น่าสนใจในตลาดที่ยังอยู่ระหว่างค้นหาตัวเอง การที่ MLIT ไม่มีการติดตามมาตรฐานกลับเป็นผลดีต่อคุณ เพราะกันนักลงทุนขาจรออกไป ขณะที่คุณสะสมทรัพย์สินในราคาที่ต่ำกว่า

อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ใช่กลยุทธ์สำหรับมือใหม่ ตอนที่ผมย้ายมาใหม่ ๆ ผมเข้าใจผิดว่าการซื้อในพื้นที่ที่ไม่มีการติดตามจะช่วยเลี่ยงงานเอกสารและระบบราชการ ซึ่งผิดถนัด เพราะมักหมายถึงต้องจัดการกับกฎการแบ่งเขตการใช้ที่ดินที่ซับซ้อนกว่าเดิม และต้องสืบค้นกรรมสิทธิ์โดยไม่มีรูปแบบการซื้อขายที่เคยมีมาเป็นหลักประกัน

อะไรที่อาจทำให้ราคาพื้นที่เหล่านี้ถูกประเมินใหม่

มีสามพัฒนาการที่อาจทำให้ช่องว่างด้านมูลค่าระหว่างอัญมณีซ่อนเร้นเหล่านี้กับย่านพรีเมียมของฮาคุบะแคบลงอย่างรวดเร็ว:

การยกระดับโครงสร้างพื้นฐาน: การขยายบริการรถรับส่งหรือปรับปรุงเส้นทางถนนจะช่วยเพิ่มความสะดวกทันที [โครงการกอนโดลาใหม่ของฮัปโป้](/blog/happo-one-new-gondola-2027-replacement-upgrade) แสดงให้เห็นว่าการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานเปลี่ยนพลวัตของพื้นที่ได้เร็วเพียงใด

ความร่วมมือกับรีสอร์ต: หากผู้ประกอบการรายใหญ่อย่าง Vail หรือ Ikon เพิ่มรีสอร์ตทางใต้ของฮาคุบะเข้าในเครือข่ายพาส กระแสนักท่องเที่ยวต่างชาติก็จะเปลี่ยนทิศในชั่วข้ามคืน

การขยายการติดตามโดยภาครัฐ: น่าแปลกที่ถ้า MLIT เริ่มติดตามพื้นที่เหล่านี้ด้วยจุดราคามาตรฐาน นั่นคือสัญญาณว่าตลาดเติบโตเต็มที่ และมักดึงดูดการลงทุนจากสถาบันมากขึ้น

จังหวะและกลยุทธ์การเข้าตลาด

จากภาพข้อมูลในปัจจุบัน ผมจะให้อิวาตาเกะเป็นตัวเลือกแรกสำหรับนักลงทุนที่ต้องการอยู่ใกล้สกีโดยรับความเสี่ยงปานกลาง และแนวซาโนะซากะสำหรับผู้ที่ยอมรอการพัฒนานานกว่าเพื่อแลกกับส่วนต่างมูลค่าสูงสุด

โกริวอยู่ตรงกลาง คือมีโครงสร้างพื้นฐานพอใช้งานได้ แต่ยังไม่เป็นที่รู้จักมากพอจนราคาแพง จุดที่เหมาะกับคุณขึ้นอยู่กับความสามารถในการรับความเสี่ยงและระยะเวลาถือครองที่คาดไว้

อย่าลืมว่าช่องว่างของข้อมูลที่สร้างโอกาสในวันนี้ สุดท้ายก็จะปิดลง เมื่อ MLIT เริ่มตั้งจุดติดตามมาตรฐานในพื้นที่เหล่านี้ มักแปลว่าปริมาณการซื้อขายถึงเกณฑ์ที่นักลงทุนสถาบันสนใจแล้ว และเมื่อถึงตอนนั้น โอกาสด้านมูลค่าก็ย้ายไปอยู่ที่อื่น

หมายเหตุจากบรรณาธิการ: บทวิเคราะห์นี้เป็นข้อสังเกตด้านตลาดโดยทั่วไป ไม่ถือเป็นคำแนะนำด้านการลงทุน ควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์และพิจารณาประเด็นด้านภาษี